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欧阳捷:市场预期有所改变 大稳小乱趋势不改

来源: 3房网   2018-09-19 17:04

[摘要] 未来的楼市,很显然中央要求的是大稳。我们必须要保证房地产市场是稳的,所以要坚持房子是用来住的,不是用来炒的,不炒就是稳的。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

欧阳捷:尊敬的刘所长、黄院长、袁所长,尊敬的各位来宾,大家好!

根据主办方的安排,很荣幸能够在这儿跟大家分享一下我们对房地产的看法。一贯以来,我们更多的是谈房地产市场,而不是更多的谈我们自己,我们希望能够给这个行业多做一点贡献。

今天跟大家分享的题目叫做“市场预期有所变化,大稳小乱趋势不改”。

市场已经出现两个迹象,这两个迹象是两个“增多”,第一个是促销增多了,为什么?因为现在房企在抢收有资格的,同时也有购买力的客户。因为限购的城市有资格的客户在逐渐的减少,池子里的鱼在不断地被捞掉。第二个限价的城市和房价涨到高位的城市,这些城市房价上涨的预期不在了,已经到了高位还怎么涨,被限价了也涨不上去了,导致投资客退潮。刚需客无力,也被慢慢挤出了,流量减少了,改善性需求出现更多的观望。这个时候还有另外一个因素,更加加剧了预期的改变,这个时候会发现土地流拍现象越来越多,中国指数研究院数据库提供给我们的数据,可以看到今年土地流拍已经达到了历史相对高位,仅次于去年。这个时候,土地流拍增多会影响客户的信心。这是土地下行的信号吗?我们认为不是。而是因为地价顶在了喉咙口,房价受限,房价地价差恩很小,不足以覆盖运营成本、建安成本和税费,企业做这个项目就有可能面临亏损甚至不赚钱。另一方面,三四线城市房价到了高位,再往上走没有空间了,虽然不限价,但是房价很难再继续上涨,所以房价地价差不够了。这个时候怎么办?房企慢慢趋于理性了。

仔细想一想,流拍现象还会不会继续蔓延。上半年流拍了很多土地,后面还有几个月时间,流拍的土地会不会增多?从数据上来看,我们认为不会了。从8月到现在流拍147宗地,从今年1月份到现在流拍800多块土地。到了8月份,已经到了高峰,9月份会发现8月份有145宗土地流拍,9月份只剩下11宗土地流拍。因此这个现象会慢慢减少。地方政府会想,既然流拍增多了我现在就不卖地了,为什么还要卖呢?很多政府开始取消,这个土地推出去已经,大家一沟通没那么多人来抢就不卖了。所以未来土地流拍的情况就会慢慢的减少。

土地流拍会不会成为一种趋势?我们认为不会。有一个原因是因为今年土地拿的量已经比较多了,二线城市土地比去年同期增长了33%。三四线城市成交的土地面积比去年同期增长了57%,这么多的土地拿到了之后,大家的土地储备已经比较充裕了,我们还要再拿地吗?那就不拿了,不拿地了,地方政府当然就会减少囤地。再看一下全国性房企的拿地的节奏已经放缓,统计了一下,全国19家上市公司,统计年报显示土地总储备面积折合成规划可建面积,大约数,相当于19亿平方米。要卖几年?按照去年卖了3.2亿平方米,按照去年的面积算,可以卖5.9年。换句话说,这三年时间不用拿一块地,依然日子过得下去。所以大企业根本不愁,不拿地也是出于理性。

看一下流拍的土地到底在哪里?毫无疑问三四线城市更多。三四线城市流拍的土地占比达到了78%,在今年的8月份以来,7月31号中央政治局开会明确坚决遏制房价上涨,这句话说出来之后,8月份到9月份很多种小房企,特别是本地的中小房企还没有醒悟过来,这个时候8月份以来总共出让的高溢价土地有98宗,其中三四线有80宗,其中中小企业和个人拿地占98宗里面的87.7%。所以大部分都是中小房企和个人拿地。这些企业拿了这么多高价地,未来会怎么样,毫无疑问会陷入非常被动的局面这高价地也会面临限价的风险。所以7月31号中央政治局会议提出来,坚决遏制房价上涨,而改变了过去所说的遏制房价过快上涨,换句话说原来一二线城市限价是不能上涨的,但是三四线城市还是可以的,现在限价令从一二线城市传导到三四线城市,所以三四线城市未来也会成为限价令的主战场。这个时候要特别当心了,三四线城市限价令会后发制人。当然,很多三四线城市的地王未来有可能复制一二线城市现有的地王的命运。去年的很多地王,300多宗只有10%入市了,剩下90%都没有入市。未来能有多少入市?这个事情值得我们担忧。

可以看到高价地陷入到被限价的陷井,此轮调控以后,拿了高价地的中小房企和个人可能就会陷入一批的死亡潮,死伤遍野。

广西的柳州有两宗地是很大的地王,是当地本土企业拿的。这种情况下地方政府怎么想?地方政府的预期其实没有改变,地方政府还希望地价继续高涨。为什么?地方政府不甘于自降地价,有两个原因:一是他拿的这个地价如果是低价出让,不能够覆盖拆迁、补偿、安置成本,就亏了,地方政府哪来的钱贴。二是地方债这么多,拿什么还,只要还息。所以按照地方政府也约束地价不可能下降,卖不掉就算了,就不卖了。可以看到沈阳时隔六年以后地价翻一番照样还要拿出来卖,地方政府完全没有降价的欲望。如果地价不降,房价也不能涨,房价会不会降下来?一线房价已经贴了限价令,房价就在相对低位,买到就会赚到,但是没资格。二线城市已经接近重症病人的心电图,也没有什么波动了。三四线城市没有到高位的地方的房价,会下跌吗?显然不会,跌无可跌。已经到高位的城市,现在如果小幅的降价,没有什么大用。可以看到有些企业在一些三四线城市做了促销动作,可能好了几天,好了一两个星期,慢慢就没影响了。为什么?还是因为投资客退潮,刚需无力。除非做大幅的降价,房企也没有这种动力,所以很难。

我们想一想,中小房企还没有觉悟过来,但是中小房企能不能幻想政策放松呢?不用幻想。过去我们讲过放松限价令,能卖早卖,2017年底的时候提出了这个观点,我认为到现在为止依然没有改变。现在房价上涨过快,势必导致中央部门的约谈问责,这种情况下谁还敢动。7月31号的中央政治局会议,非常明确的提出来关于经济工作有909个字,其中18个稳字,包括稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳地产、稳预期等等,这种情况下稳定压倒一切,降价也会引起地方政府的不安,降价也会引起双限价不予备案。这种情况下,限价令开始向中小城市传导,传导过程当中可以看到河北这样的城市省会城市的房价低于周边城市的房价。因为限价令,因为调整,导致失衡的房价的之间的关系就此固化下来了。在义乌,一个县级市的房价已经2万元,重庆房价只有1.2万。

未来的楼市,很显然中央要求的是大稳。我们必须要保证房地产市场是稳的,所以要坚持房子是用来住的,不是用来炒的,不炒就是稳的。过去讲楼市没有大起大落,房价没有大涨大跌,这是今年年初提出的观点,我们认为楼市是大稳定效果乱的一面,楼市将进入零增长的区间。为什么会有小乱?中央政府要求大稳,但是地方政府有的在收紧,有的在放松,有的在刺激,有的在打压,因城施策转向一城一策,甚至转向一城多策就会出现很多小乱,但是不会影响整体楼市的大稳。这种情况下楼市将回归零增长区间,什么是零增长区间?就是在正负3%以内。这个时候,可以看到土地面积增速开始回落,一二线销售面积今年1—8月份跟去年同期基本持平。销售面积增速开始回落,已经接近零增长区间,8月份跌到了4%,上个月是4.2%。再看一下资金,房企的资金越来越紧,银行来的钱在负增长的区间,房企的资金现在还在正的增长,只有6%,趋势也是在向下走。增长来源于我们向客户收的钱越来越多了,预收款越来越多。同时又增加了自筹资金,自筹资金增加了之后导致我们的钱适当的有所增长。但是趋势是向下的,所以未来的资金慢慢的会往下走。

这种情况下,楼市大稳小乱不仅是政策要求,也是形势始然。因年因为土地供应基本上是稳定的,明年的楼市在政策的调控下相信也会趋于比较平稳的格局。

我们认为楼市是调整控制,在不穿透上下限的区间内小幅波动,未来整体楼市就是平稳的心电图。过去楼市周期论,三年的刺激、打压这个轮回,未来将不会再现。未来楼市是稳字当头,对我们来讲是不是好事儿?我们认为对房企恰恰是好事。市场如果是平稳的,我们可以制定战略,可以安排人力资源,安排资金资源,安排土地储备资源,可以均衡发展,可以由条件的选择一些好的品质性的发展。这个时候,企业的发展,未来如果市场是相对平稳的,虽然我们不是黄金时代高速增长的时代,但是我们是相对平稳的次好的时代。

所以,如果我们能够判明大势就能够价值在握,就有可能加速奔跑。

借用习近平的话说,“幸福都是奋斗出来的”,希望与在座的品牌房企大家一起共同奋斗,来创造我们的幸福。谢谢大家!

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