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非沪籍也能申请共有产权房的背后 ——人才大战?楼市调控?

来源: 中国指数研究院   2018-10-08 14:13

[摘要] 共有产权保障性住房是主要针对符合条件的中低收入家庭,以较低价格配售,产权由政府和市民共同持有,按出资比例共享产权的住房。共有产权房是未来国家在一二线城市大力发展的住房保障方向,也是上海市“四位一体”长效住房保障体系的重要组成部分。

共有产权保障性住房是主要针对符合条件的中低收入家庭,以较低价格配售,产权由政府和市民共同持有,按出资比例共享产权的住房。共有产权房是未来国家在一二线城市大力发展的住房保障方向,也是上海市“四位一体”长效住房保障体系的重要组成部分。

上海市早在2009年即已启动共有产权保障房建设,是最早试点共有产权住房的城市之一。至今已六次调整,保障范围不断扩大,准入门槛不断降低,至2018年6月底已累计签约购房9.2万户。2018年9月27日,上海发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》(以下简称《意见》),将共有产权保障房供应对象进一步扩围至非上海户籍人群。

针对本次最新政策调整,本文首先将开展政策解读,继而结合北京、广东等主要试点省市对比,最后对未来政策走向和对上海楼市的影响做综合性研判。

政策解读

01共有产权房需求侧解读

当前申请门槛较高,“先紧后松”后续存在放宽可能。本次最新出台的《意见》,具有重要政策转向意义,当前非户籍常住人口申请门槛较高,需同时满足五项申请条件(具体如下表所示),当前满足该要求的群体数量较少。依过往上海共有产权保障住房准入标准“先紧后松”的原则,待后续政策成熟推广落地,存在准入条件逐步放宽的可能。

重点满足稳定创业就业的非沪籍高层次常住人口需求。共有产权保障房具体申请细则中可能会对上海市重点行业、重点企业及高学历层次的申请人有所倾斜。《意见》中指出,“要聚焦常住人口中在本市创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工,重点解决持证年限较长、学历层次高、符合本市产业发展导向、为本市经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。” 

02共有产权房供给侧解读

计划单列-不影响户籍居民共有产权保障供应。对非户籍常住人口开放供应共有产权保障住房,是在进一步加大供应的基础上扩展的,将不影响上海户籍居民家庭申请的正常供应。《意见》提出,进一步增加共有产权保障住房供应量,在不影响户籍居民共有产权保障住房供应的前提下,增加房源用于向符合条件的居住证持证人供应。供应额原则上应当不少于向上海市户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右;房源供应充足的郊区,可根据辖区房源情况,适当扩大供应规模。

总量控制-总量预计不少于7500套,但对中心城区商品房价格影响较小。据相关记者对上海市房屋管理部门采访了解到,上海新一批(第七批次)共有产权保障住房筹集了4.5万余套房源,用于满足各区的房源调配。其中非上海市户籍供应额不少于上海市户籍保障对象供应额的20%,总量预计不少于7500套,但房源主要来自浦东、奉贤、松江、闵行、嘉定、宝山等中外环区域,对中心城区商品房价格影响不大。

以供定需,轮候供应-政府统筹房源,实施轮候供应。上海市郊区房源以辖区内配建保障性住房房源为主;上海市中心城区可申请由市属保障性住房基地统筹房源轮候供应。轮候供应由由居住证持证人工作单位注册地的街道(乡镇)和区住房保障机构分别负责初审和复审审核,区住房保障机构定期组织申请家庭摇号排序和供房选房。

主要省市试点共有产权房政策对比

近年来北京上海广东都在因地制宜地推进共有产权房保障政策落地。各项政策密集出台。2017年9月14日住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市大胆探索共有产权住房,力争形成可复制、可推广的试点经验。

2017年9月20日,北京市正式发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。2018年9月11日,广东省住房和城乡建设厅发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,标志共有产权保障住房的广东方案正式出台。2018年9月27日,上海发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》,将共有产权保障房供应对象进一步扩围至非上海户籍常住居民。

点评

从保障范围看,京沪两地均更加重视非本地户籍常住人口的保障工作。当前北京的保障力度更大,面向非京籍房源不低于30%,上海当前面向非户籍房源供应比例为不低于户籍房源的20%。

从申请条件看上海的准入门槛更高。上海的准入门槛高于本市限购条件,对户籍人口收入及家庭财产均作出限制,要求家庭人均住房建筑面积15平方米以下、人均月可支配收入6000元以下、人均财产18万元以下;对非户籍群体准入则设置了更高的准入门槛,要求居住证积分满足相应要求。而北京只要求无房且满足限购需求,不对非京籍居民设置额外准入门槛。

从产权属性看京沪趋同,广东转让限制更为宽松。三地政策均要求满5年后方可转让。但京沪产权属性无法变更,转让条件更为严格,共有产权房封闭式转让的管理形式,使持有5年期满后上市交易的价格受限。而广东满10年后可增持产权变更为商品住房,让共有产权保障房具有了潜在的投资属性。

综合影响解读

解读一:非沪籍居民申请共有产权房条件与申请户籍条件高度重叠,体现了上海保持人才吸引力的诚意。非沪籍居民申请共有产权房条件与申请户籍条件高度重叠,此次共有产权保障住房新规扩围,体现了上海市对于外来“夹心人群”的政策支持。而其实质是绑定解决非户籍常住人口解决住房、落户和子女入学问题,提高上海市对常住人群的黏性吸引力。

 

解读二:放宽准入条件,收紧流通条件,实现封闭式管理,体现了对“房住不炒”楼市调控的执行力。本次上海《意见》共有产权房准入条件扩围,将分流一部分商品房购房需求。共有产权房持有期间无法购买商品住房,持有期满后流通条件收紧则降低了共有产权房的投资属性。上海居民解决住房问题变得更为多元化,也有利于提高上海楼市稳定性实现宏观调控政策预期。

 

解读三:促进上海中心城与新城区协调发展,但可能会对个别外环区域租赁市场产生影响。截至2018年6月底上海已累计签约共有产权购房9.2万户,而新一批(第七批)产权保障房源将达4.5万套,约占存量共有产权房的50%,且主要集中在浦东、奉贤、松江、闵行、嘉定、宝山等中外环区域。这将加速上海新城区产业及人口集聚。但增量共有产权房的集中入市,可能会冲击个别外环区域的房屋租赁市场。具体影响程度有待时间观察。

结论

上海共有产权保障住房试点自2009年启动以来,距今已近10年。在京沪等一线城市,居民共有产权房申请积极性与政策预期存在一定差距。此次上海共有产权房新规一旦落地,将拓宽居民多元化解决住房问题的路径,分流刚需商品住房的购买需求。但具体对上海产业经济及楼市的影响程度如何,则需要持续的政策研判和市场数据分析。

标签: 楼市 产权 调控 保障性住房
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