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综合实力大比拼 谁能问鼎重庆区县之首?

来源: 中国指数研究院   2018-10-11 09:48

[摘要] 2017年以来,重庆主城九区房地产市场持续发力,房产价值不断提升,诸多外来房企如金地、荣安、新城等纷纷入渝。尽管区县市场不可与主城同日而语,但也成为越来越多房企的选择,除传统的金科、碧桂园等深耕区县的房企外,中梁、阳光城、龙湖等也将视线投向了区县。

众所周知,与一二线城市相比,三四线城市的经济基本面更脆弱,房地产市场支撑力相对薄弱,市场风险也较高,故房企对于进入三四线城市更加谨慎。但随着三四线城市自身价值不断凸显,加之明显的地价优势和宽松的竞争环境,亦逐渐受到房企的青睐。

厚积薄发 区县终守到云开见月明

2017年以来,重庆主城九区房地产市场持续发力,房产价值不断提升,诸多外来房企如金地、荣安、新城等纷纷入渝。尽管区县市场不可与主城同日而语,但也成为越来越多房企的选择,除传统的金科、碧桂园等深耕区县的房企外,中梁、阳光城、龙湖等也将视线投向了区县。

图: TOP20房企重庆区县布局分布图

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年9月13日,龙湖以14.71亿元摘得重庆市璧山区三宗低密宅地,自龙湖1993年创建15年以来,首入区县。

2010年,金科实施“622战略”和“1060战略”,广泛布局三四线城市,进入了涪陵区、长寿区、合川区等重庆多个区县。目前金科已在重庆16个区县成功布局,居房企重庆区县布局之首,仅2018年就在长寿区、荣昌区、璧山区、涪陵区、云阳县和梁平区六个区县有拿地。
TOP20百强房企有8家在重庆区县有布局,其中长寿区有4家,分别为保利、碧桂园、恒大和金科,另外,璧山区、涪陵区、合川区、南川区和万州区也均有3家TOP20房企入驻。

龙生九子各有不同,更何况29个区县,尽管房企广泛布局,但仍有些区县如彭水县、武隆区等品牌房企仍未涉入。究其缘由,经济发展、需求量、购买力、发展潜力等诸多方面导致每个区县吸引力强弱不一。

近年来,重庆经济快速发展,经济实力不断增强,位列2018年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力第8名,超过天津和成都,城市价值属性不断增加。尽管如此,由于多方原因,并不是每个区县经济实力都能快速发展。那各区县经济实力到底如何呢?

万州区综合实力居首 县级层次相对较弱

为有效判断重庆市29个区县的综合实力情况,本文将从经济环境、人口环境、财富水平和资源环境四大维度19个指标设立权重,运用因子分析法建立模型,对29个区县的综合实力进行评价。

图:重庆各区县综合实力排名指标体系

由于各指标的度量单位、数量级不同,因此对数据均进行了标准化处理。数据来源于《重庆市统计年鉴(2018年)》、重庆统计局及各区县统计公报。根据数据模型计算所得重庆市29个区县综合实力评价结果如下:

表:2017年重庆市29个区县综合实力排行榜

数据来源:中国指数研究院测算

根据评价结果可以看出,位居重庆区县综合实力榜首的为万州区,主要源于多个指标均居区县之首,如常住人口、全社会消费品零售总额,经济及产业发展等;亚季军分别为江津区和永川区,之后为涪陵区和合川区,綦江区为第六名;之后璧山区、大足区、长寿区和铜梁区也位列区县TOP10;综合实力排名靠后的为彭水县、城口县和巫溪县。

县级层次中,排名最前的为忠县,位列第11名,之后为垫江县,居县级第二,在29大区县中综合实力位列第16名。排名靠后的区县绝大多数均为县级层次,占据绝对席位。县级层次由于自身经济基础相对较弱,较其他城市发展较为缓慢,且受核心区域辐射较小,综合实力相对较弱。

一小时经济圈优势明显 综合实力均较强

图:2017年环重庆城市圈综合实力格局

数据来源:中国指数研究院绘制

2017年重庆市区县综合实力领先优势显著的区县,主要集中分布在“一小时经济圈”内,其中位于综合实力前十的区县中除首位的万州区以外均属于“一小时经济圈”,另外一小时圈层内的荣昌区、南川区和潼南区这三个区县综合实力排名也较靠前。可见,当前“一小时经济圈”聚集效应愈发明显,竞争优势日益突出。

从城市圈来看,位于50KM圈层的江津区和璧山区综合实力分别为第二、第七名,综合实力优势突出;位于80KM圈层的共有8个区,永川区、涪陵区、合川区、綦江区、大足区、长寿区、铜梁区和南川区,综合实力基本都位列TOP10,仅南川区未挤入前十,位居第14名。整体来看,重庆市综合实力较强的区县主要都集中在80KM这一圈层内。

区县经济发展落差较大 马太效应明显

图:2017年重庆市区县GDP及GDP增速情况

数据来源:各区县统计公报

重庆市各区县经济发展落差较大,涪陵区2017年GDP总量居首位,达992.24亿元,接近1000亿元,万州区经济发展也较快,GDP达965.81亿元;而最低的为城口县,仅48.79亿元,各区发展参差不一。

从经济增速来看,马太效应也较明显。GDP总量前十的区县平均增速为9.39%,其余区县平均增速为8.09%,部分区县增速甚至在5%以下。分区县来看,2017年区县GDP增速最高的为忠县,增速达12.00%,另外,奉节县、璧山区和巫山县增速也超10%,发展速度较快。

永川涪陵江津投资规模大 处于快速发展期

图:2017年重庆市区县固定资产投入额和社零总额

数据来源:各区县统计公报

永川区、江津区、涪陵区等投资规模大,其中永川区2017年固定资产投资额为862亿元,远超其他区县,江津区和涪陵区固定资产投资额也均超800亿元。这些区县,综合实力均靠前,大量的投资也是推动城市快速发展的重要因素。

万州区和合川区消费需求旺盛,社会消费品零售总额水平相对较高,对经济的带动作用较显著。其中,万州区2017年社会消费品零售总额最高,为359亿元,居民消费力强劲。

区县以人口流出为主 仅璧山涪陵逆势留人

图:2017年重庆市区县常住人口及人口流入情况

数据来源:重庆统计局

从人口规模来看,百万级人口的区县共7个,万州区居首位,常住人口达163.58万人,合川区、江津区、开州区、涪陵区、永川区和綦江区人口规模相对较大。

从人口流动来看,重庆市区县中仅璧山区和涪陵区实现人口净流入,其中璧山区人口净流入为9.5万人,涪陵区尽管实现人口净流入,但仅吸引0.19万人。其余区县均为人口净流出,人口吸附力较弱,开州区人口净流出最多,达50.38万人,人口流失率最严重的为酉阳县,人口净流出为30.35万人,占户籍人口35.60%,相对于每100个人里面有近36个人外出。

NO.1 万州区

图:万州区区情概览

数据来源:中国指数研究院综合整理

以“万川毕汇”“万商云集”而得名的万州区位于重庆东北部,地处三峡库区腹心。自古以来凭借水陆交通之便,成为川、鄂、陕、湘、黔、渝边区物资集散地。民国时期在万州区设立海关,利用长江水运的便利,商贸快速发展,令其成为四川省第三大城市,获得“成渝万”的美誉。

根据《成渝城市群发展规划》,将把万州区打造为渝东北区域中心、长江经济带重要节点城市,提升区域服务能力,分担核心城市功能,强化区域辐射带动作用。

人口最多:万州区全区幅员面积3457平方公里,2017年常住人口达163.58万人,是重庆全市人口最多的区县。《成渝城市群发展规划》显示,2020 年万州区中心城区城市人口 150 万人。

交通最便捷:作为长江沿岸重要的港口之一,交通便利,“两横两纵、一环八射、一空一港”大交通骨架已具雏形。另据《重庆市万州区旅游业发展第十三个五年规划(2016~2020年)》,万州区正在构建完善的旅游交通运输体,多维交通将更加完善。

消费最多:2017年万州区社会消费品零售总额为358.88亿元,居区县之首。万州区近年来加快推进“一核四圈”建设,提档升级五大商圈,有效拉动了消费需求的增长。

存款最多:2017年万州区住户存款为755.52亿元,远超其他区县,人均住户存款达4.62万元,居民富裕程度相对较高。

NO.2 江津区

图:江津区区情概览

数据来源:中国指数研究院综合整理

江津区位于重庆市西南部,因地处长江要津故而得名江津,是长江上游重要的航运枢纽和物资集散地。紧邻巴南区、大渡口区和九龙坡区,作为主城区的西南门户,与主城区的交通联系及吸收主城区经济辐射的强度明显优于其他区县,区位优势显著。

根据《成渝城市群发展规划》,江津区是重庆重要先进制造业基地,四化同步发展示范区,川渝、渝黔合作共赢先行区。工业经济是江津区的主导产业,也是全区经济增长的核心支撑力量,特别是双福、珞璜、白沙等组团,经济实力不断增强。

财政收入最多:2017年江津区一般公共预算收入为70.02亿元,居区县之首,略高于万州区。财政收入作为地方经济发展的晴雨表,表明江津区经济稳步发展。近年来,以双福、德感、珞璜、白沙四大工业园为工业经济支撑的布局基本成型,现代农业、金融业、旅游业各大产业不断突破,加快推进江津区产业结构不断优化。

NO.3 永川区

图:永川区区情概览

数据来源:中国指数研究院综合整理

永川区因“城区三河汇碧、形如篆文‘永’字”而得名,位于长江上游地区。距重庆主城区55公里,是成渝经济区的节点城市,区内拥有高铁及20余条高速公路,交通便捷。

根据《成渝城市群发展规划》,永川区是重庆重要的制造业基地,西部职业教育城,区域商贸物流中心。近年来,永川区大力发展以高端数控机床为主导的智能制造装备产业集群,永川制造飞速发展。

城镇化率最高:2017年永川区常住人口112万人,其中城镇常住人口76.05万人,城镇化率为67.90%,接近70%。不断拉动片区开发,大力推进城市新区拓展,促使永川区成为重庆主城区外城镇化水平最高的一个区。

固定资产投资最多:投资作为拉动经济增长的三大马车之一,对经济增长具有显著的促进作用。2017年永川区固定资产投资为861.96亿元,为区县最高,其中工业固定资产投资占比为51.69%。

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