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黄瑜:中国房地产市场形势总结及未来趋势展望

来源: 3房网   2018-11-01 15:58

[摘要] 当前所有房企都比较焦虑,焦虑下一步到底要怎么样才能够做得更好,或者是说怎么样才不能够落下来,能够跟上时代的发展。

2018年11月1日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国指数研究院华东分院承办,宋都基业投资股份有限公司全程协办的2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会在杭州桐庐雷迪森度假酒店举行。中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士发表了关于《中国房地产市场形势总结及未来趋势展望》的讲话,以下是演讲全文:


中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长 黄瑜

黄瑜:尊敬的刘教授、俞董事长以及我们品牌房企的各位老总和媒体朋友们,大家下午好!

非常感谢俞董为我们提供了这么好的场地,来到了美丽的桐庐做这次华东的发布会。我们确确实实做了15年中国房产品牌价值研究,在华东的发布会也开了15年,如果我没记错的话,在杭州这也是第五次开华东发布会。今天从整个华东地区各个城市赶来了这么多的合作伙伴,还有媒体朋友,确实让我非常的感动,再次感谢大家!

刘教授在我之前已经把整个品牌价值研究以及对中国整个房产的大市场和大的判断都提纲挈领做了分享。下面我将就目前大家普遍关注的几个问题,就中国指数研究院研究的数据结果来做一个分享。

当前所有房企都比较焦虑,焦虑到底下一步要怎么样才能够做得更好,或者是说怎么样才不能够落下来,能够跟上时代的发展。

我也总结了一下这些大企业对市场的判断。我们可以看到这些主流企业在公开的媒体上或者企业内部交流上都做了观点分享。首先就是万科提出来“活下去”,但是我们可以看到万科最近的经营业绩还是非常的良好,而且它的市场表现以及一些举措还是一种积极的态度。我们也可以看到,大多数的企业都是对市场的判断是下行或者是趋稳,是比较偏悲观的企业,偏乐观的企业是偏少的。认为市场平稳的企业与看涨的企业差不多。总体来说,从我们调研的企业从数量上来看,大部分企业还是对后市持相对悲观的态度。

在这种大的市场判断之下,企业所采取的行动可以看到,很多企业目前的做法都是狠抓回款,放缓了投资和开工的节奏,也强调了企业经营的安全性。落实到具体的行动上,我们在不同的层次也可以看到这些主流的企业在不同的城市里面不同的项目也采取了一些具体的行动。其中也有不少在降价促销的,也有在顺势而为调价的。总之,我们可以看到为了加速回款,不少的企业在一些主流城市采取了降价和促销的举动。比如,最近在郑州采取降价促销的企业相对多一些。

当然,我们也可以看到一些大的主要的市场的变化,实际上最新的行业变化表现比较明显就是土地市场。

通常通过土地市场我们可以预知到一些未来房地产市场的变化。最近土地流拍在增加,特别是今年8月份以后流拍的数量都处于在增加的状态(10月份以外除外)。而且从过去一年的数量上和它流拍的面积上来说,可以看到过去几年当中,2018年1-10月份300个城市流拍的数量上已经到了一个相对高位的水平。从土地的流拍的宗数、推出的宗数的比值及占比来说也是相对在提升的一个高位的状态。

我们把这些数据和百城销售面积及销售价格做了一个对比分析,对它是正常的市场表现还是异动的行为也做了对照分析,通过分析可以得目前出价格确实已经到了高位,而销售面积和价格的增速之间的差值也已经到了一个最大的剪刀差,应该说我们到这个时点上市场土地价格确实已经是高位了,其实是不太符合正常的市场规律,所以它大概率是会出现流拍这种现象的。

这种流拍背后的原因我们也进行了系统的分析,很重要的一方面,确实是目前企业的资金层面的压力大,我们从城市进行分析可以看到,最右边是2018年流拍土地宗数最多的城市,其中长三角的南通、宁波、嘉兴,是长三角的流拍比较多的城市,表明长三角的土地市场比较热,现在土地市场出现回落。同时从土地流拍一线二线城市占比的情况,可以看到这一轮的流拍数量前十的不仅是三四线,也有二线城市,特别是一些主流的省会包括成都等等。

分析背后的原因两个方面,一方面地价确实过高,特别是二线城市流拍的原因主要是地方政府所设置的条件过于苛刻,而且地价过高,基本楼面地价是比较高的。当然也有一方面就是我们在整体的市场当中,在当地的市场中市场出现了变化,房子不是那么好卖,价格未达到未来的预期等等,才会出现流拍。

可以看一下三百个城市的总体土地市场价格,1-10月份,300个城市楼面地价总体下降8.1%,其中住宅的楼面地价下降了7.4%,同时溢价率也在下降。尤其是10月份,楼面地价同比下降了11.6%,住宅楼面地价下降了13.7%,住宅楼面地价下降幅度更快。

这张图表是我们今年的销售业绩前30个企业,拿地的金额占销售金额的占比,从这个比值可以看到,大部分企业拿地金额的比率都在30%左右的水平,超过30%的企业是相对比较少的,像华润、旭辉超过30%。但是这个数字我们过去的年份做得测算,平均的数字大概在40%到45%之间,可以看到今年大家拿地更加谨慎。

我们说土地市场是一个相对前瞻的指标,它的市场变化也会领先一些,整体市场的预期也在改变。这个改变对照到我们百城价格指数的变化也可以看到,9月份百城价格发布的时候,大概有18个城市出现了下跌,之前8月份的时候,应该是只有6个城市下跌,到了9月份一下子增加了12个,共有18个城市下跌。而10月份的时候又增加了一个城市,就是19个城市价格已经出现了环比的下跌,但是整体百城价格指数已经连续12个月上涨,在这轮持续上涨之前,持续时间最长大概是24个月,这一轮已经到了42个月,可以看到确确实实整体市场在上涨,而且是在严控之下一直在上涨,压着在涨。但是刚好可以看到,在严格的调控下,上涨的幅度比较小,每个城市都在1%以内,已经有24个月已经在1%以内,但是最近三个月出现下跌的城市数量在增加。

我们对不同城市的百城价格指数1-10月份同期的价格变化也做了一个分析,可以看到三四线城市的涨幅回落是最明显的,包括从曲线上可以看到它的涨幅是在回落是相对明显的,一线城市几乎是一个横线,二线城市回落之后又上翘,但是三四线的回落曲线的势态是相对明显的。从不同的区域状况也做了一个系统的分析,可以看到这一轮的价格从不同的区域来说,价格的上涨是一个轮动的效应,到现在为止最新的行情来看,我们的西南地区涨幅今年1-10月份是超过10%,去年西南地区在整个一年当中整个全国的涨幅也是排在全国的第一。其次是中部地区,今年的1-10月份也是中部地区,可以看一下长三角、珠三角在涨得时候应该领先一些,但是在控的时候比较严,仍然也是在涨,但是东北跟西北确确实实,其他涨得时候它在跌,这一轮涨得时候是后涨,虽然涨幅有限,但是中西部地区这一轮轮动效应上涨的势态还是相对比较好。

再看一下我们重点城市的成交的情况。我上面的数据是50个城市的销售情况,2018年1-8月成交面积2900平方米,同比下降2.1%,全国商品房成交额的状况也发生了变化。看一下二手房市场,二手房市场也是一个前瞻性的指标,1-10月份十大城市整体的均价累计上涨1.1%,这个价格也是比去年收窄了5.7个百分点,其中上海和天津已经出现了下跌,到了10月份除南京、北京、深圳外,其他的七个城市都出现了下跌,二手房的价格下跌。二手房市场有时候是整体市场价格一个前瞻性指标,二手房市场出现异动对市场还是会有一些影响。从二手房成交的情况来看,新房市场的整体的供应有限,再加上严控,今年总体十个城市是有1.5%的上涨,但是我们的杭州成交是同比降3成,广州和南京也是下降2成,这是我们二手房市场的调整的状况。

这是我们最新的在预期发生调整之后,最近这些价格和成交状态的变化。我们再看一下当前市场总体库存的情况,我们对一线、二线、三四线城市都做了一个跟踪。可以看到我们的这些城市的水位线的状况来看,库存总体在低位的振荡状况。但是主要40个城市它的库存的去化时间那个红色的线是一线,它的去化时间在往上,确实最近严控之下一线城市的去化时间应该是在延长。二线城市也是在十个月左右,我们的三四线尽管看是往下,应该说这个数字也是在9个多月,但是势态上是在上翘的。尽管当下的库存是在一个总量是低水位,但是去化时间也是在出现分化。

我们再看潜在的库存情况。从潜在库存总体的状况来看,一个是商品房,一个是商品住宅。可以看到整体的大市场里面住宅的潜在库存的去化时间是相对合理的一个状况,但是我们的整体商品房市场,除了住宅以外,非住宅市场的库存量还在增长。我们算了一个总数,相对于2014年整个的库存量应该是下降3亿平方米,但是我们商品住宅的库存相对于整个的时间上来说,无论它的去化时间和库存量相对2014年下降幅度比较大。但是整个商品房市场总体市场的库存仍然在一个相对的高位的水准线下面。我们测算了之后整个非住宅的市场的存量,特别在主要城市还是仍然有些压力。

我们再看一下不同城市的去库存的现实数字情况。从一线、二线短期来看,都是合理的。但是可以看三四线城市的待开发面积是一个回升的状况,这点我们确确实实一定要注意,三四线城市数量多,体量大,不管是在库存的累积阶段还是库存的去化阶段,其实它的规模变化还是比较显著的,从曲线的主要现状来说,变化的幅度相对一二线是比较大的,对三四线的库存状况一定要注意,有时候看看似乎库存小,更要关注三四线当下新开工面积以及新增库存的状态。

我们还需要关注的是这两年里面卖地卖的多的城市,将成交面积前20个城市以及成交金额前20个城市给大家做了一个展示。可以看到我们在成交面积上,先看前十的这些城市,像郑州在2017年全年成交面积是在全国排第二,但是在2018年1-10月份全国第一,武汉也是在前五的城市,中西部这几个城市的量也是比较大的,卖地卖的比较多,有时候分析市场的时候,不仅要看当下的库存,还要看潜在的库存,特别是要看已经卖出的地未来能够开发多少年还是非常重要的。还有值得关注就是结构性的库存,长三角我觉得提醒一个城市,就是苏州,苏州整个库存总量上来看,我们算总量,现在潜在的库存似乎还在合理,但是它的结构出现了一个失衡,特别是高价地供应过多,如果现在四百万以上的房子,按照过去成交的状况是在四年左右的库存,结构失衡的状况大家特别要注意。确实我们在这一轮的市场的变化里面,我们不仅要看当下的情况,可能要看买地拿地或者做相应举措的时候还要看潜在市场的情况。

这个是我们对整体的市场的一个最新的数字的状况。我们也对未来的市场做了一个判断。给大家做一个分享,今年的四季度我们认为近期确实我们可以看到热点城市周期明显延长,四季度进入了一个调整期,而且不同城市的调整幅度会出现分化。一二线热点城市的新房、二手房市场它的量价都会出现一些松动,中西部二线城市的二手房市场的量价也会出现一个回落。新房市场目前从中西部城市来看相对稳定一些。而这些我们大多数的一些相对独立,没有受周边大城市影响的比较独立的一些三四线城市的整个的新房市场从目前的成交量、成交价以及市场的表现来看总体认为后劲不足。这个市场也会从一个总体资金流从一个上行的势态进入平稳运行的周期,甚至会有些城市会出现回落。这个情况也希望大家在行动上,包括企业策略上作出一些相应的调整。整体全国的销售面积的规模已经做过预判,今年总量还会一个次高年份,还是一个好年头。但是四季度会有一个调整。价格的涨幅也会收窄,大的宏观性的房产投资和新开工的增速在四季度会出现高位回落这么一个势态。

我们对一些主要城市也做了一些判断。率先出现一些调整价格下行的这些城市,比如说代表性的一些城市,比如说北京、上海、广州、天津、厦门等等,包括济南、郑州、合肥会出现价格调整,不少的企业在郑州已经用价格策略在促销。这些城市主要的原因还是因为整个政策管控比较严,土地供应的幅度也比较大,在市场上也出现一些企业降价的举措相对预期发生一些转变,再加上金融政策也比较严格,一定程度出现一些横盘博弈,价格趋稳,像苏州、南京会是趋稳的状态,成都尽管阶段性出现价格松动,但是整体的新房市场还是不错的,成都、武汉也会是一个价格趋稳的势态,这些城市这几年城市价格在提升,短期里面的需求支撑还是比较旺盛的。三四线城市要加大去化的速度,加大回款,这些城市大部分的前期需求已经透支了,而且新房市场整体的后劲也是不足,最近成交的比例和规模也比较大,库存的风险也开始显现出来,这些城市在四季度的市场运行当中或者是举措当中都要去注意,采取一些及时的措施。

我们对未来两年也做了一个预判,这个是“十三五”期间总量判断的时候,现在还剩下两年的时间,做了一个总量的趋势的预判,这个是商品房的总量大概在84到85亿平方米左右,当然还有一些保障房在这个范围内,如果这样一测算未来两年当中量可能会缩,但是价格总体是趋稳的势态。

另外,对量和市场做一个周期性的判断。我们用了从2000年以来到现在18年的整个新房面积的复合增长速度做了一个市场行情的分界线做了一个判断。在过去18年当中,平均的复合增长速度大概在18%,我们划了几个时期,如果说从它的13.8%以下的叫复苏期,高于这个平均增速的叫加速期,在波峰的叫做繁荣期,之后往下走就是调整期,在0之下就是波谷期,我们看一下这条曲线。这个是从整个的2009年到现在一个预期的周期状况。复苏、加速、繁荣、盘整、衰落、低迷,从09年第一个小的周期是44个月,第二个是31个月,这一轮小的周期已经持续40个月,实际上这一轮周期轮动之后可以看到一个明显的特点,因城施策发挥了明显的作用,市场的分化和周期的轮动,特别是在波谷位置明显低于前面这两个周期的变化,它的波峰和波谷实际上还是一个相对来说平缓一点,从这个也可以看到高位增长期也是明显的延长,所以它的回落的幅度在因城施策作用之下,从现在的趋势来看还没有那么明显,这是一个情况。

这个判断,也是参照了一些宏观调控政策、货币政策以及市场供求的一些数据来对市场做出判断。可以看到在下一步的市场当中,市场的绝对规模上肯定会有所调整,总体我们的周期时长会有明显的延长,成交规模稳中有震荡的势态。

我们对2018年企业的策略建议是顺势推盘,以价换量回收资金。2019年还有一个拿地的时机。拿地的时机到底是在哪些城市呢,给大家一些建议,从大的市场判断上来说,还是主要城市群的核心城市,特别是在一些城市群里面的一些潜力性的三四线城市,大家要重点去关注。还有抓住一部分城市棚改的契机。我觉得一定要关注热点二线城市,特别是中部和西部地区的一些现在厚积薄发的一些城市。从最新的政策导向上来看,现在市场上都在做一些有效的供需主导政策的方向,怎么样有效的供需,给市场提供有效的供给,促进有效的需求,这个是我们大的政策方向。政策方向包括现在北京、上海和深圳是在这方面做了很多的举措。

从最新大家比较关心的政策方向上来看,最终还是要促进长效机制的建立,这些年的调控包括最新的政策导向,可以看到主要还是促进长效机制的建立,包括住房、土地、财税和金融等等这方面的政策,其实大的方面刘教授刚才已经说的差不多了。大家比较关注到底会不会取消预售,国际经验上来看,预售是在第三方的监管之下,从大的趋势上来看,近期预售还会维持一段时间的做法,但是从长期来看肯定会强化资产资金的管控以及按施工进度付款等方式不断完善预售制度,这个肯定会是一个趋势,但是也不一定有那么快,所以原来那套做法肯定也不太可能的。大家最新比较关心就是昨天政治局会议,没有提房地产。没有提这个事情,我们也做了相关的研究,我们的看法给大家做一个简单的分享。

确实没提房地产这个事情,第一是因为眼前有更重要的其他事情。第二,也可以看到我们房地产总体的状况也是在一个基本的预期范围内,没有超出预期或者是没有出现一些大的变动,所以大家认为在可控范围内没有去提这个事情,至少不是眼前要提的事情。这个给我们这个行业有点定心丸,在此基础上大家要努力去把企业做好。实际上其他的相应的调控包括对其他领域作出一种声音,我们觉得从另外一方面对我们来说都是一个好事。比如说像去杠杆的事情,现在去杠杆已经到一定程度了,接下来总体是在稳杠杆甚至是稳并且适当加大的过程,这种大的金融环境对房地产这种杠杆比较高的行业来还是有帮助的。另外其他的经济金融形势改善的话,无论是供给端还是需求端对我们这个行业是相对利好的,中国房地产无论是从城市化进程,还是人民生活水平的提高,市场整体的需求还相对旺盛,行业还有很多机会。如果像所有的浙商一样,像今天所在的品牌企业一样,在把握量的基础上,对品质进行提升,我们在这个市场上应该会有更好的竞争力,我们的品牌企业就像今天俞总说的我们要做百年企业,我们不仅要抓住大的发展机会,更多是做好品质,在城市建设当中发挥品牌企业应有的作用。谢谢大家!

标签: 房地产 市场形势 总结 趋势展望
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