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王洪林:掘金存量房产 运营服务致胜

来源: 3房网   2018-11-01 16:39

[摘要] 我们中大金石的转型总体的定位是以养老为核心的运营服务+不动产金融。我们的目标是发展国内领先的老人美好生活服务商和资管价值创新者。

2018年11月1日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国指数研究院华东分院承办,宋都基业投资股份有限公司全程协办的2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会在杭州桐庐雷迪森度假酒店举行。中大金石集团有限公司董事长的王洪林发表了关于《掘金存量房产 运营服务致胜》的讲话,以下是演讲全文:


中大金石集团有限公司董事长 王洪林

王洪林:尊敬的黄院长、尊敬的各位品牌房企的高管和媒体界的朋友们,大家下午好!

因主办方的盛情邀请,让我来参加这次会议,我感到非常的荣幸。首先,请允许我对“浙商房企品质联盟”的成立表示热烈的祝贺,对刚才获得各项荣誉称号的各家品牌房企表示热烈的祝贺!

在座的各位品牌房企都是美丽中国的建设者,都是百姓安居乐业的拓荒者,各位都是大地的工匠。我作为原先的同行,请允许我对你们表示崇高的敬意。接下来我对我们中大金石两年来的转型发展和大家做一个分享,我们的转型的探索应该说才刚刚起步。在探索的路上我们付出了艰苦的努力,应该说我们所做得一切工作都还是初步的,是非常肤浅,但是主办方盛情邀请我们来给大家做一些分享,希望得到各位的指教。

中国房产的形势在座的各位应该说都比我有发言权,刚才黄院长已经做了非常精辟的阐述。应该说中国房地产经过30年的市场化进程,经历了黄金20年的发展,已经开启了白银时代,进入到存量时代。但是不管是白银还是黄金,都是贵金属的代表。未来的中国随着全面改革的深化,随着中国城市化进程的不断发展,随着人民对美好生活向往的不断追求,我相信未来的十年到十五年的时间里,中国房地产一定还有非常好的发展机遇。这块因为黄院长已经做了非常精辟的阐述,我就不再这里赘述。

我们中大金石的转型总体定位是以养老为核心的运营服务+不动产金融。我们的目标是发展国内领先的老人美好生活服务商和资管价值创新者。对养老产业的发展,国内领先的老人美好生活服务商的定位,我们现在正在探索的过程当中,我们希望能够打造一个有核心文化来支持的一个基业常青的服务型的养老企业,我们确立的核心价值观是“长者第一,超越期待”,我们的总体定位是满足都市高端人群的刚性养老需求。

因为现在随着人口的老龄化,随着都市高端人群的高品质养老的不断需求,我们判断老龄人口老龄的需求会越来越多,要求也越来越高。到2050年,中国60岁以上的人口将达到4.8亿,占全国总人口的38.87%,这是一个相当头疼的数字,是一个超级老龄化的社会。我们以杭州市为例,目前杭州市60岁以上的人口占总人口的比重是接近20%,65岁以上的人口占总人口的比重13%左右。所以在这样一个超级老龄化的社会,随着形势的发展只会愈演愈烈。我们作为一家有社会责任感的国有企业,我们在这条养老的产业化路子的发展过程当中,我们正在努力的前行。希望通过我们的努力,所呈现的养老产品能够超越老人本人、超越老人的子女、超越整个社会的期待,这就是我们的核心价值观。

我们中大金石养老产业2017年到2021年,这五年时间我们希望能够实现“四个一”的目标,这四个一的目标是创建一个品牌,因为国内目前从事养老的企业有两万多家,谁也不敢拍着胸脯说我就是养老行业里全国最卓越的品牌,就像刚才发布的全国房企的卓越品牌大家有一个公认的品牌,但是养老现在还没有。

我们希望通过5年时间的努力,能够在全国创建一个养老的比较好的品牌,我们还不敢说卓越品牌,我们叫中大颐和园。为什么叫中大颐和园,我等一下再跟大家报告。

第二,我们希望能够形成一定的规模。我们这个规模希望到2021年在全国能够形成一万张养老床位,区域布局是立足杭州,面向长三角,有选择地布局全国重要城市,到2021年形成高品质的一万张养老床位。

第三我们希望能够构建一个服务规范,这个服务规范是能够指引或者说引领我们中大金石养老产业能够高品质发展的一个标准。目前我们这个工作正在做,我们希望2019年元旦开始能够推出中大金石养老服务标准1.0版,这项工作我们现在请了一位教授,这位教授不是全国最著名的教授,但是我认为这位教授是来做这项工作最合适的教授。因为他在医院担任了十年的护士,后来因为不甘平凡考入浙江医科大学的研究生,后来到另外一所大学从事教学工作,现在带研究生,又担任护理学院的副院长,有丰富的教学经验和丰富护理经验的教授来给我们制定养老服务的规范是非常合适的教授。

第四,完善商业模式。因为养老难就难在商业模式。现在根据我从事养老行业积累的一些工作经验看,当前养老在商业模式的研究上我们感觉到目前还是非常不清晰,大家都经过了长时间艰苦的探索,但是商业模式还没有形成。我们希望构建六位一体开行开发性养老产业链服务集成商业模式,以养老服务为核心,以养老教育为先导,养老医疗为依托,养老地产为支撑,养老金融危保障,养老的智慧化平台为补充。因为我们理解任何一家企业要实现可持续发展,必须有充沛的现金流的平衡,有适当的盈利能力的保障和医养一体的密切配合。同时,要做到非常规范、非常优质和能够满足高端人群高品质养老需求的一定是在服务环节。为了做好这个服务环节,必须从最基础的护工人员的服务质量和服务素质、人员素质为保障。只有这样才能够做到我们养老服务能够赢得口碑,否则的话是建立在“沙滩之上的高楼大厦”。

所以我们根据五年的养老产业的发展规划,我们希望到2021年能够形成中大金石旗下颐和园三大机构,目前已经呈现给社会是朗颐、朗和、朗园正在寻找,正在寻寻觅觅之中。这是我们位于城东的朗颐国际医养中心,总建筑面积一万五千方,长租型中资产运营模式,是和德信一起联合打造的,里面151套房间,护理床位有90张,目前已经有1/3的去化率。我们朗颐正在推出换房养老的试点,因为我们理解现在条件下养老有四大痛点,其中一个痛点是我们要解决老人有入住养老机构的意愿和支付能力不足的问题。现在我们推出换房养老得到了市场强烈的反应。这是我们呈现的实景房,都是在两室一厅,一室一厅的机构,现在社会各界对我们这个机构反应还是比较热烈。我们9月推出以后目前为止去化1/3,我们感觉到还是比较理想的。

这是我们在城北的朗和国际医养中心。核心客群是80岁左右的失能半失能的老人。现在入住老人的平均年龄84岁,今年4月1号正式开放以后,目前为止入住率60%左右,这是一个持有型的物业,这个房子是我们中大房地产集团原来自己造的,后来我们自己为入住的老人打造一个医养结合的一个高端的养老场所。这也是目前一个实景的配套。

朗和开放以后,社会各界的反应非常强烈,省委、省人大、省政府、省政协的领导,包括外省市的领导纷纷来考察指导,给了我们极大的信心。省委车俊书记来看了之后,他对我们的评价非常高,希望我们国有企业能够承担起社会所需、百姓所愿的事情,能够把养老这件政府非常关切的事情办好。从目前来看,我们这个机构应该讲按照刚才讲的都市高端人群的刚性养老需求这个方向,按照这个方向在运行过程当中,目前我们的省长、市长都入住在这个机构里面。像浙一、浙二、邵逸夫、省人民医院,一大堆的老专家、老教授、老科主任也住在里面,应该讲到现在为止反应还是不错的。接下来还要打造一个朗园,这是我们机构里面的老人在里面开展活动的场景。这是我们机构里面的老人在这里面的一个幸福生活的场景。这是我们做得一项工作发展养老产业。

另外,我们立足于存量资产,买入、修复、卖出,通过资产证券化的出口来实现价值的提升和价值的创造。

目前我们中大金石日常经营已经覆盖机构养老、长租公寓、商办物业等几个方面,目前总的面积超过的10万方,这是我们在上海的结构化基金做下来的一个物业,目前出租率达到93%。中间这是在杭州东站的一个智谷人才大厦,以人才为孵化园的项目,目前出租率是90%。最后面那个是庆春路的远洋大厦,目前正在部分的整改当中,提高物业的品质,目前出租率80%左右。这是我们旧楼的改造,以修复为核心的环境,这是改造前的物业,这是改造后的物业,这是我们做长租公寓的,目前出租率95%。这个是改造之后的先后对照结果。这是我们老杭州都知道,这是杭州最早的一个高层建造的公寓中山花园。里面目前是破败不堪,我们接过来以后修复以后进行销售,把一处相对来说比较陈旧比较破败的通过我们的改造修复出售,目前是84套房源,我们通过整改以后平均单价提高一万块,成交的均价比小区的二手房高出三千块钱,整个物业比原先总价值提升了五千多万。

所以这是我们资产运营,当然这块的资产目前手上还有一些,目前想朝着资产经营的买入、修复、卖出的方向进行努力。这块我们在不动产金融领域,我们以机构养老、商办物业、长租公寓、传统住宅,通过业态化的运营、物业管理、租赁或者置换,典当融资等供应链一些环节的传统连接,通过资产证券化出口,通过物业的修复实现价值的提升,从而创造价值,这是我们目前在做得一些实践。因为我们的工作还是非常初步的,希望以后能够得到各位的帮助。当然我们也希望,因为今天在座的机构很多,有诸如此类的物业欢迎合作,希望得到大家的帮助。非常感谢,谢谢!

标签: 掘金 存量房产 运营服务 王洪林
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