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刘文东:文商旅复合地产的开发与运营

来源: 3房网   2018-11-01 16:59

[摘要] 我们都说房地产行业已经转入到以前是黄金,有人说是白银,有人说是钻石等等,但是不论如何,其实背后的逻辑发生了转变,之前房地产大部分还是以“三高”模式,高周转、高负债的这种模式去运转,是一个增量的时代,赚取的是土地增值的利益。

2018年11月1日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国指数研究院华东分院承办,宋都基业投资股份有限公司全程协办的2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会在杭州桐庐雷迪森度假酒店举行。杭州新天地集团有限公司董事长的刘文东先生发表了关于《文商旅复合地产的开发与运营》的讲话,以下是演讲全文:


杭州新天地集团有限公司董事长 刘文东

 

刘文东:各位地产的朋友,各位我们媒体的朋友,大家下午好,刚才我们听了中大金石的董事长的发言,非常受触动。另外一点,在之前我看到一个数字,就是中国2016到2017年房地产的销售达到8亿平方米,这确实是一个水大鱼大的行业,在过去将近15年的快速发展历程中,房地产行业诞生了一些巨头,因为行业的集中度越来越高。因为我们在这里面,跟中大金石是一样的,我们是处于这个领域里面比较小众或者说另类的一个群体。所以说今天能够站到这个舞台上跟大家一起分享,我自己也很荣幸。

我们都说房地产行业已经转入到了以前称之为黄金,有人说是白银,有人说是钻石等等,但是无论如何,其实背后的逻辑已经发生了转变,之前的房地产大部分还是以“三高”模式,高周转、高负债的这种模式去运转,是一个增量的时代,赚取的是土地增值的利益。但是就像刚才王总所说,不管你接受不接受,这个行业已经进入一个存量的时代,现在就是数字化越来越快了,它会进入金银增值的时代,在这个时代逻辑关系会发生巨大的变化。正像我们说过去可能在三百万年前,那时候地球是被恐龙所统治的时代,在那个时代很多的巨头都很大了,我们和中大金石只是一个看不见的角落里面的一个小小的哺乳动物,但是我相信这个时代转型到你必须要靠团队、能力,而不是靠土地增值的年代。

我们在这个行业做了十年时间,一直试图不去做那种纯房地产开发的模式,我也是跟一些朋友包括一些领导人介绍,第一句就是我们真的不是做房地产开发的,所有的项目都是持有和运营,事实就是这样。也看到这个时代也正在向美好生活转变,因为最终大家的房子除了住,总是还要有一些用的地方,所以说在满足这些基础的需求以后,对美好生活体验的感受需求会越来越多。大家已经看到向更深度的一些体验。

因为我也是在那种“三高”模式的房地产行业做了将近20年的时间。中间也体验过那种大体量开发,快速的周转,大规模的销售这种万人空巷的销售的那种体验。在做文商旅运营了以后,感觉到确确实实难度是不一般的,它是非常艰难的行业。它需要你要有大的格局,另外一点你要有持久的耐心,同时还要有非常细致的功夫。除了耐心和细心以外,还要有体力,你要能够坚持住。难度非常大,投资额比较大,资金压力比较大,因为回收比较慢,时间很长。但是好在这个文化东西它一旦做成了以后,它的门槛就比较高。就像我们国家一样,故宫只有一个,就是你只要做成以后,你会发现它的护城河比较高,关键你是要做成。

另外一点,中国的旅游市场看上去很大,其实难度也非常高。为什么?这和我们的假期,我们的休闲方式都有关系。所以说不建议大家贸然进入这个领域。总体来讲,旅游抓住“两个二”,一个是大城市周边的两个小时的车程以内,另外一点两个小时飞的之外的,大家的休闲娱乐是这样的。

所以说关键是什么呢,其实我一直在思考,文商旅这三个字之间到底是什么关系呢?尤其是文这块,首先第一个文化是底蕴,另外一点你一定要是独特,还有我们说要让客户尖叫,就是“文”是高度的问题。另外一点其实主体还是现金流,这个现金流不是管房地产销售,而是你要有变现的能力,不管是里面的衍生品还是旅游的产品,门票也好,最主要是现金流,“商”部分是主体。如果这里面有短期的现金流补充是更好一些。另外一点“旅”这块,其实更多是一种扩散,是支撑,是你的影响力扩散的过程。最主要这一面“文”的部分要作出高度和影响力。另外一点,防火墙的设计,你一定要有一个多元化的架构,短期和长期的现金流一定要设置好。说到底最主要是运营管控。就是你开了之后的运营,这个团队的磨合和这种运营的细致程度和体系化程度是非常关键的。这里不说了。

刚才主持人也提了我们千岛湖有一个项目叫做文渊狮城,这个项目不说了,因为它有点类似于我们宋都打造的项目,可能那个地方是有一个非遗的特色。我想介绍这个项目,我们在杭州市中心有一个项目,这个项目我们是工业遗产改造的城市中心,因为之前是杭州的重型机械厂,占地900亩,我们整体打造整体持有。我觉得这个有一定的考虑,短期长期的考虑。

首先一点我们说要有产业,这个产业有40万方的甲级写字楼进行支撑,这里面打造跨贸小镇和企业总部。宜居部分这个是人才公寓,有一部分是持有,但是有一些是销售,做一些短期的现金流。另外打造了购物中心,有国际街区,另外一点我们保留了一个历史遗存,保留了将近十万平米的老厂房,不是简单的保留,也不是推倒重来,我们请了国际上重要的设计师进行重新设计,投资大一点,每平米的造价超过6万块钱,这块我们“文”的部分是重金去树立高度。这里面业态的布局也是做了一些仔细的设计,这里面有一些产业类的东西,包括有演艺,有总部,有众创空间,有加速器、金融产业等等。

我们入驻的企业家数量现在已经将达到近四百家,这里面世界五百强超过10家,中国五百强超过20家,园区孵化的独角兽有5家,其中比较有名是云集。首先是要有产业,我们说产业是支撑,我们创造的税收从去年开始每年都是翻3倍,今年1-8月份的当地的地税的纳税已经是全年3倍多了,已经进入了收获期,因为我们做了十年。这个里面的员工超过一万多人。

但是为什么我们把他叫中央活力区而不是中央商务区呢,这个大家熟悉这一点,活力区跟商务区的区别,除了CBD以外,还有活力的部分,这个活力的部分体现的就是文化、娱乐和旅游的功能。我们说叫产业部分,这个里面有跨贸小镇,跨贸小镇也是整个浙江省的特色小镇之一,现在进入良性期,当时的李强省长也就是是上海市委书记还在的时候,我们预计是2020年实现进出口总额超过一百亿,现在已经提前实现了。

同时我们关注文化这个东西一定要作出新高度,我们也在全球进行比选,上海有迪士尼,北京有环球乐园,杭州有太阳马戏,我们双方优势合作,因为它是加拿大的一个国宝,在拉斯维加斯有11台秀,倡演了20年,我们之所以合作是因为大家在商务这块取得了共同点,拉斯维加斯是一个商业贸易城市,太阳马戏是一个高端商务的场所,另外一个不是马戏,因为没有动物,走的是国际演艺,我们以前是老厂房,我们按照太阳马戏的要求进行重新的设计和创建,等一下我会介绍,非常复杂,里面都是一些尖端的舞台设备。这里面历时五年进行打造,我们在明年5月份大概就会面世,我们刚刚在上周二的时候有一个新闻发布会,名字就是X秀,到时候加拿大的总理也发了一个视频,他也可能在明年首演的时候莅临。这面还有一个IMAX影院,还签约了一家中国最大的酒吧,目前正在装修

太阳马戏的设计是比较罕见的,因为里面服务了1.9亿的观众,在中国比较有名是去年做了一个阿凡达的巡演,这个巡演跟驻场体验是完全不一样的,这个我们进行了翻建,地下的部分比较复杂,这里面的管线只是展现了一部分,这个难度我也打个比喻,如果说把房地产业作为制造业来比喻的话,说实在话做住宅可能相对来说比较标准化一点,但是做这个东西跟造飞机差不多,非常复杂。

但是好在我们克服了很多的难题,也利用了一些较为先进的技术。同时因为这个舞台是旋转的,演出的时候会进行360度的旋转,所以你第一次是看不完的,一定要看两次开展看完这个演出,这些都是比较复杂的设备,不介绍了,大家可以到现场体验。另外一点我们在这里面的科创总部,包括我们打造的一些现在的AI、机器人产业在这个园区也还是出现了集聚的态势,还是非常不错。

另外一点,我们除了自己自创的一个IP,就是国际街区的happy购,这个有点类似于上海的进博会,你六天展览但是365天让人体验得到,你怎么实现365天呢,就是展览以后留下来,其实三年之前我们做到了,我们这里面有20几个国家馆,有的是政府开的,有的是民间开的,在这里面可以体验很多国家的特色的东西,可以买,可以尝,也可以观赏。另外一点这里面也有它的一个背景,一个就是它的地理背景很好,是在市中心,另外一个占地面积比较大,可以进行总部规划。另外这里有文化的特色,有工业遗存,可以有打造的基础,这是一个逻辑关系。

另外一个项目正在打造当中,叫重庆十八梯的项目,这个项目类似于重庆最核心的地方,离最核心的一个地方只有800米,也是重庆发源地,我们保留了它的一些历史的风貌进行打造。每一台建筑都有身份证,是一个历史遗存,又是一个历史风貌建筑,我们打造的时候打交道最多的部门不像部门,我们是跟规划局或者住建局打交道,我们打交道更多是文物局包括文化旅游局什么的,每一棵树要保留,可一个楼梯都要保留,打造的难度非常高,总投资额超过20亿,我们全部持有,非常考验产品打造的功力。

但是我们相信这个项目明在年年底面世的时候肯定会成为一个网红类的项目,因为重庆的网红也比较多,包括离我们不远有一个项目,这里面包括有城市级的艺术馆在里面,做起来也挺有意思。 同时的话这里面我们有个文化观光的功能,但是是自发形成的,另外有旅游的配套,最主要是有产业的融合,有文化,有民宿,有旅游集散地,整合资源的广度跟宽度跟普通住宅开发是完全不一样的。难度有很多,我们只是提出了一些开发的难度,里面有很多地铁口,有很多的名树要保护,相当于绣花一样的,做文商旅就是这样的,就是绣花,非常可怜。但是这个事情之所以难才值得做,因为现在房地产开发商太多了,项目也太多了。

同样的住宅千千万,也不缺我们一个去做。我们现在在售的项目分为三大类,一个是中央活力区,是以产业为基础,另外一个文旅小镇以文渊狮城为代表。另外我们在后天在湖州有一个项目要开工,走的是唐代,陆羽茶经的地方我们打造一个禅茶小镇,这也很独特,全国只有一个。所有项目背后只有两个字,就是文化的支撑,但是最主要是平衡短期跟长期的现金流,做好商旅为前提,要有文和旅要跟上,里面有很多的挑战,过程当中的心酸跟做普通住宅不可同日而语,有很多的挑战,希望各位媒体朋友多关注我们,多多支持我们。最后,祝大家身体健康,万事如意,谢谢。

标签: 文商旅 复合地产 开发运营
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