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对话研讨:新常态下 房企品质管理的机遇与挑战

来源: 3房网   2018-11-01 17:51

[摘要] 品牌立身,品质为本,我们能发现越来越多的企业开始认识到品质的重要性。而要做好品质管理却是道难题。接下来,就让我们就随着优秀品牌企业的视角,去探讨今天的主题:“新常态下,房企品质管理的机遇与挑战”。

2018年11月1日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办,中国指数研究院华东分院承办,宋都基业投资股份有限公司全程协办的2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会在杭州桐庐雷迪森度假酒店举行。各位到访来宾进行了一场关于《新常态下 房企品质管理的机遇与挑战》的对话研讨,以下是全部内容:

丁晓:今天非常有幸来主持这场对话,今天在场坐的这几位嘉宾刚才都是发过誓,立过盟约,如果你们的房屋出现过问题,可以直接给大家打电话。接下来请每位嘉宾回答一个问题,我们在品质方面,包括在这两年企业在品质方面到底做了哪些事情,也让我们业内人一起分享学习一下,因为我们嘉宾都是对应后面的名牌坐好。

的确,品牌立身,品质为本,我们能发现越来越多的企业开始认识到品质的重要性,而如何好品质管理却是道难题。接下来,就让我们就随着优秀品牌企业的视角,去探讨今天的主题:“新常态下,房企品质管理的机遇与挑战”。

这次的对话嘉宾有:

祥生地产集团副总裁郭政先生

滨江集团副总经理郭清先生

德信地产集团常务副总裁方静女士

宋都基业投资股份有限公司总裁助理李今兴先生

时代大地控股集团有限公司常务副总裁曹智华先生

上海乾立股权投资基金管理有限公司董事总经理袁凌女士

郭清:谢谢主持人。因为滨江在杭州也成立了26年,我们的发力是从16年开始,16年拿了13个项目,17年拿了20个项目,今年到现在为止拿了26个项目,现在手上有66个项目,这三年其实数量上有了大幅的增加,管理区域上我们也增加了很多城市,目前一共有12个城市,最南的到深圳,最北到江苏南通,最东到舟山,最西到江西上饶。我们主要做三个方面,第一个方面加强了标准化建设,08年开始搞标准化,产品系列细化成四个大类16个系列,进行了一个继续的产品化深入。第二主要是团队的建设。从16年的时候团队只有两百多人,现在已经到八百多个,有五六百个新的员工,怎么把这些员工能够尽快的融入到滨江这个大家庭,能够熟悉滨江的管理体系,这也是这几年重点在抓的。第三,就是我们是强调学习。因为我们今年拿了26个项目,和全国前30强有15家企业是合作的,在相互的一起合作开发中取长补短,把对方好的东西学习过来,弥补自己差的地方,基本上是这三块,谢谢。

主持人:非常感谢郭总。第一是个标准化,第二个扩张人员,第三个是相互学习,学习我在中午跟俞总吃饭的时候也在说,我问宋都说,为什么突然投资了那么多项目,而做地产主业相对少了一点,当时俞总说的就是学习这两个字。你讲的太多了,后面的嘉宾压力有点大,把话筒给我们德信的方总。

方静:我想到前两天跟北京方面的人开会,他们说到底是浙系的房企,他们说我们扣的特别细,PPT都是一个标点符号扣的,其实精益求精的工匠精神,浙系房企是有地域基因的,从战略上来讲其实是短板,但是从品质上来讲是非常大的优势。所以其实作为杭州本土的房企其实我们一直认为德信品质是我们的立身之本,我们对品质是这么理解和这么做的。

第一,我觉得你说品质好不好交付见真章,你说的再好都没用,交付是试金石。过去两年也是德信的品质年,我们无论是营销对客户的这种敏感点的抓取,对这种设计的同行的学习,包括对人性化的关注。包括在工程上的品质的严控,这些方面都是下了很多工夫,这两年交付了几个楼盘,满意度上升很快,这种付出是有成效的。

第二,客户满意度是衡量品质的重要标志。你们也做了满意度的调研,我们对结果也非常重视,我们项目最多的是杭州和温州,杭州满意度和忠诚度都是第四,绿城、滨江、万科德信,绿洲是满意度第二,忠诚度第一,很少在一个城市能够超过绿城,这个也是对我们很大的鼓舞,使我们有信心在这块上继续坚持下去。

第三个就是标准化,这个听起来好像和品质没多大关系,但是在规模化的时候,不一定标准化能拿90分但是你至少能拿85分以上。最后我觉得创新也是品质的灵魂,因为我们不能长在过去的成果上,我们德信17年关注的是客户的这种生活场景的营造,邻里关系的营造,所以从产品的制造商到生活的服务商这块上面,我们一直在尝试,希望给客户提供兼顾产品品质和生活温度的一些好产品。谢谢。

丁晓:非常感谢方总,第一个是全面从客户的角度出发,第二点她提到了满意度,第三点讲到了创新,其实我觉得创新我有点体会,因为我们客户在进步,我们客户从过去60到70后,现在转到80、90后了,对客户的要求已经不再是我要奢华的大理石、水晶灯,客户会实际一点。两位同事一起讲到了标准化,听一下第三位嘉宾,祥生地产集团的郭政总。听听祥生在品质上怎么做的。

郭政:我发现发言的难度越来越大了。两位讲的非常好,在座的各位也是我们祥生的学习榜样,祥生在品质方面做了一些努力,我刚才也总结了一下,两个品和两个自。

第一个品就是产品的迭代,因为祥生是非常讲究深耕的一家公司,因为我们诸暨的样板为例,我们这么多年祥生一直在迭代。所以我们的迭代是基于客户的需求,因为我们的产品品质要基于需求去迭代,我们抓住需求迭代,推动产品的迭代,来推动产品品质。第二个是品位。因为这几年祥生跟国际国内的大牌的设计院合作也非常多,我们对土地资源的和文化价值的活用做得相对比较看重。比如说金沙湖的项目,一方面左手是大师级的团队,右手是对当地文化的洞察、自然条件的利用,我们楼盘的排布也好,天际线的设定也好,是非常吻合当地的自然生态条件的。

两个自,第一个是自然天工,对标也是一种监督,我们祥生内部有一个产品监控系统,行业的品质提升状态我们一边关注,一边学习,我们对手也是未来一个非常好的学习对象。第二点自然监督,今天非常抱歉加入到品质联盟,我们在业主的维度也有一个品质联盟,我们云栖有一个精装修的项目,我们在交付前一年业主成立一个品质监督联盟,跟这个性质有点像,内部视角,我们的监督是多维度的,一个是行业,一个是内部的设计管理、工程管理还有业主的监督,这点是非常重要的,最终一个自,我们的品质要基于企业的文化,祥生最近也树立了一个“以人为本”的企业文化,我们希望用品牌的基因、文化的基因去反推动,品质到最后是落实到每个人的意识,只有公司上下都有很强的品质意识,才能最终通过品质的提升。我们研发部有个成果,他们在讨论南端的扶手向倾斜25度是不是最舒适的方式,他们进行了大量的验证,这是一个细节,但是这个细节背后是我们以人为本的概念,虽然不是一个标准的答案,但是是一种态度,也是一种希望。谢谢。

丁晓:郭总也说了几点,第一个是产品迭代,第二个是整个监督体系,第三个就是以人为本,这是董事长经常在嘴边提的。我个人也是他们云栖新语(音)的业主,他们业主的品质联盟我真的没有加入,下次有机会的我一定加入。接下来有请时代的曹总分享一下,时代第一跟广州时代是重名了,是温州时代起家的。第二,我在四年前我跟时代董事长在一起聊的时候,我很惊讶的一点,老板从来不用任何外部资金,从来不用银行的钱,很牛,你们谁敢站起来说我从来不用银行钱,没有吧,特别牛。去年年底搬到杭州来了之后才开始跟金融机构,杭州本地的房企都知道,绿城、滨江、祥生,到安徽还有一家好的企业,我到安徽拜访的时候很有企业跟我讲,你们一定要关注。我们请一下时代的曹总给我们分享一下他们的品质是怎么做的。

曹智华:大家好。很荣幸能成为“浙商房企品质联盟”的会员单位。对时代来讲,品质一直是时代品牌的基础跟核心,也是时代集团发展的核心因素。从1997年我们在温州建设时代广场起,21年来,时代集团在浙江、江苏、安徽、山东、湖北20多个城市建设了时代滨江、时代院府等60多座经典作品,受到了广泛的赞誉,形成了良好的品牌美誉度。从品质管理来讲,我们可以归纳为四个层面,跟大家交流和汇报一下。

第一,我们应该是从企业文化上,将品质是作为集团文化的核心因子。品质创造生活,专业成就优质,专业和优质是时代集团核心的本质,所以我们对产品、服务工作的精益求精,不懈追求应该说是时代集团从上到下自觉的行动和一种习惯,这个也成为我们员工考核的最基本衡量的一个准则和标准。

第二,从制度建设层面来讲,我们建立了规范的质量管理体系,从项目定位开始,项目设计、单位的选择、施工的布置、工业工法到物业的验收交付,形成了全过程标准化的质量管理体系。同时我们在总结我们21年来产品营造经验的基础上,吸收当下发展趋势的理念,形成了以时代乐府(音)为代表的产品体系和产品标准,对我们高品质的打造提供了保障。另一方面,我们和设计单位和施工单位建立了动态的战略单位合作机制,特别是品质作为合作单位、战略单位选择评价的核心因素。

第三,从品质管理层面来讲,我们尤其重视对产品过程的管理。严格设计评审,严格材料的验收,坚持样板先行,坚持整个关键节点的验收,以这种匠心和精益求精的态度对产品每一个细节极致的苛求,来提高和保证产品的品质。

第四,我们对品质的监督体系形成了多层次、多角度的产品监控体系。项目公司在产品的检查、品质的检测,集团也会定期进行产品的巡检,同时也聘请了第三方机构进行风险检测,另外把检测的结果作为业绩考核的重要部分,确保产品品质。时代做了这么一些工作,但是有很多的不足,也希望跟行业多交流。谢谢。

丁晓:谢谢曹总,总结了几点非常高大上,不是特别接地气,但也说明他非常实在,因为曹总这个人我们接触也非常久了,在做事情的非常非常的认真,刚才他也讲到几点,其实有一个共同的特点,就是标准化,标准化也是前面所有嘉宾共同讲到的,而且他讲了一个监督体系,还有一个我听到了就是作为员工非常好的,就是各种的考核,你们公司是不是工资特别高,考核完了就不停的扣钱,说明考核落实下去以后对品质是最好的监管,跟个人的钱挂钩了,谁敢不做好?

接下来请一下今天整个活动的协办防就是宋都集团的李总,李总之前的背景已经深奥。请李总分享一下宋都在品质方面是怎么做的。

李今兴:我们宋都刚才俞总也进行了介绍,自成立到现在已经有35年。近几年我们一直强调以品质为价值核心。我们跟其他几家公司一样,我们也逐步建立起来一套适合企业自身发展,能够提升客户满意度的一个品质管理的体系。具体来讲我们有13项品质管理标准,60余项工艺工法贯彻项目建设全过程,我们说四大阶段,从项目的前期总规阶段一直到交付以后的维保阶段涵盖了建筑生命全周期,这个是我们的标准建设方面。

第二,是我们在研发投入的方面,我们宋都这几年一直加大研发的投入。除了与汉嘉、华生等国内大型的设计研究院合作以外,我们也聘请了国际知名的又比较专业化程度高的设计师事务所合作设计研发,给客户提供一个满意的产品。在投入方面,我们不管是从规划设计也好,材料的选材也好,包括营造生活场景方面,都努力的对标标杆企业,力争做到能够走在行业的前列。这个是研发投入方面。另外我们在产品体系的建设方面,我们一直营造的理念希望以我们的匠心精神,能够营造一个安放心灵的居所,所以今年从规划、选址到建筑立面到产品的品质、精装体系,包括科技智能等六大方面进行全面梳理,以打造有品质、有温度的产品为目标,形成了新的宋都的“无家”产品体系,会议议程里面有个小册子,大家可以了解一下。把宋都30多年的积累更进一步继往开来,我们希望我们的自己的品质能够更上一层楼。谢谢。

丁晓:谢谢李总。没想到李总还是诗人,现场还能随口来一句。现场不如眼见为实,大家明天可以去桐庐项目参观一下,听说很多业内人士买了这个项目,业内好的项目大家确实都要看,因为交付就没得看了。在过去错过了很多绿城的好房子没时间看,最后永远都看不了,最后你只能到一个有钱的绿城的朋友去他家里看,所以好房子一定要现在看,不要回去了后悔。

今天现场唯一的一位金融机构,请袁凌总给我们分享在跟房企合作的时候他们对房企的品质有没有一些你们所关注的一些点或者你们关注房企哪些内容?

袁凌:谢谢主持人。也是很高兴,因为的确在这个会议上我是唯一的一个金融机构,也简单介绍一下我们乾立基金。

乾立基金是专注于房地产投资的一家私募基金管理,我们在全国的地产基金类排名前十,也是中房协的会员单位,房地产金融的理事单位,现在累计的资产管理规模是超过一百亿,现在主要的投资方向是开发类的投融资和不动产的并购。大家可能也会在想今天为什么一个会议上都是地产大佬,为什么我坐在这边?其实我们金融机构跟地产商是非常紧密的一个关系,也是因为地产行业本身的很强的金融属性,本身在一定过程中就是一个需要大量资金,我们说是资金密集型的行业,有很强的融资需求,而且房子现在一个最好的资产,金融机构最喜欢的资产,有很强的融资能力,我们现在一直说无金融不地产。

作为地产私募基金其实也对房地产品质很重视,刚刚主持人提出的这个问题,近年来的关注程度是越来越高。背景也是国家整体的去杠杆和强监管下,原先我们地产私募基金和各个开发商在融资过程中的合作模式原本更多的是一个债券类的融资模式,但是在今年整体的宏观和金融政策背景下,我们其实更多是和开发商探讨的是一些股权类的融资模式,股权的投资模式对我们地产基金来说,我们对房产开发标的的品质的关注度会越来越高,原因是什么呢,其实在股权类的投资中风险是更高的,我们更要确保我的投资是不是能安全退出,同时我因为承担了更高的风险,我能不能给我的投资人带来更高的收益回报。其实在我们做投资过程当中,我们关注的点自上而下做了很多的分析,整体的行业分析、宏观的政策分析,在项目选择上选择城市、选择板块,具体到某一个具体的城市我们选择它的区域,看交通配套等等。一系列的项目的筛选、交易对手的筛选,其实落到最后是我的房产销售,因为房产销售是我基金的投资回款,只有房产销售回款资金了,我基金才能退出。房产企业它的房屋的品质就是我回款的一个保障,我房产企业的品质得不得到最终消费者的认可,我们购房者的认可,销售时能够迅速售謦,才能满足我基金退出的期限。这是我退出时间上的保证。我收益上我们更看重是房产企业的房产品质是否能带来溢价,这块我们去年也看了很多三四线城市,很多人认为其实这一波上涨的话,是因为棚改的货币化等等带来了,这些都是原因,但是我们看到是更多优秀百强品质很好的房企进入三四线城市,而那些购房者他们渴望改善自己的生活,对美好生活有改善的需求,有向往,当他看到这些能够带来高品质的房产的开发商来到了他自己的家乡,他非常认可这些品牌。我们看到这些品牌在当地销售的时候,的确是实实在在可以产生房价的溢价,这点对于我们来说我们也是很喜欢,因为这个对于基金的投资人来说就是收益。站在地产基金的角度,一个好的品质对于我来说既是我基金保证按时退出的保障,也是我投资实现收益更高回报一个保障。谢谢主持人。 

丁晓:非常感谢袁凌总,讲的很实在,我听完之后舞台上的嘉宾就是您合作的企业。在会议结束前请每一位嘉宾对“浙商房企品质联盟”说一句话,我们摄影师能不能改成录像,每个人录一句话,回头做到“浙商房企品质联盟”的专辑里。然后我们接下来关于品质联盟会做哪些事情,也给大家汇报一下。

第一我们会成立实现盟约,包括品质联盟房企的标准化,我们已经跟绿城沟通,会把台上这几家企业他们对于产品标准化的理解,我们会做成软件硬件的几大标准。然后我们会形成巡检小组到所有在舞台上的这几个房企的楼盘进行巡检,巡检完了以后,我们会根据他们的楼盘现场的情况进行打分,然后比如说你的楼盘不是非常好,只能评定为三星,凡是进入品质联盟的企业一年之内必须你的楼盘都是在四星以上,才可以继续成为品质联盟的企业,这个是有监督体系的,是有时间标准的。

第二,就是我们对所有的品质联盟的房企进行满意度调研。如果您的满意度低于一定的分数,当然我们会设定一个分数,如果低于这个分数你只能是从品质联盟当中退出去,这是我们第一期的会员单位。

今天在座的嘉宾包括绿城,都是我们的会长单位和副会长单位,会有一年的监督的时间,我们陆续邀请一些好的会员单位进来,希望有一个良好的开始,把它越做越大。

郭清:不忘初心,继续奋斗,祝“浙商房企品质联盟”越办越好,谢谢。

方静:这是突然给个难题。人力取经而背弃应(音),这是千百年来浙商的经营信条,“浙商房企品质联盟”也会秉承这样的信条,为大家提供品质越来越好的标杆楼盘。

郭政:浙商好品质,联盟大趋势,大家一起加油。

曹智华:祝“浙商品质联盟”成为浙商房企的一张名片。

李今兴:宋都集团希望与联盟中的每一个成员共同努力,成为城市建设的逐梦者,品质生活的营造者。谢谢。

袁凌:首先祝“浙商房企品质联盟”越办越好,给购房者更多好的房屋,也给基金投资人更多好的投资标的。

丁晓:谢谢。今天这个对话就到此结束了,我们热烈的掌声欢送各位嘉宾回到我们的嘉宾席。

丁晓:在这个平台还有一个专门的物业频道,因为今天来得还有很多物业企业的老总,所有的物业企业我们也专门留了一个物业的端口做一些人物和企业展示,我把话筒交给主持人,再次谢谢大家。

主持人:感谢丁总,也感谢刚才如此精彩的对话研讨。再次感谢今天所有发表演讲和参与研讨的嘉宾!

 品牌的建设细水长流,希望各家企业在未来都能迎来更好的发展,也希望有更多的企业能参与到中指院的平台上来。我们的晚宴将于6点15分在这个会议厅正式开始,目前需要大约1小时的翻台时间,各位嘉宾可以在园林稍作休息,相互交流学习,还未办理入住的嘉宾可以到一楼办理入住;明天我们将组织徒步活动,以及参观考察“云山九里”项目。

至此,2018中国房地产品牌价值研究成果华东发布会暨“浙商房企品质联盟”成立大会圆满结束,感谢各位对中指院的长久支持,6点15分,不见不散。感谢各位!

标签: 房企 品质管理 机遇 挑战
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