3Fang > 百科 >报告 >正文

10月中国房地产政策跟踪报告:楼市收紧政策继续强化

来源: 中国指数研究院   2018-11-02 18:18

[摘要] 10月热点城市楼市明显降温。具体来看,一线城市成交受政策调控影响均有所回落,北京、上海月度周均成交量环比下降较为明显,降幅均超过35%;二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降14.3%,其中南京、苏州、东莞、福州、青岛、沈阳等城市同比降幅更为显著。

一、市场情况:楼市收紧政策继续强化,一线城市降幅明显

10月热点城市楼市明显降温。具体来看,一线城市成交受政策调控影响均有所回落,北京、上海月度周均成交量环比下降较为明显,降幅均超过35%;二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降14.3%,其中南京、苏州、东莞、福州、青岛、沈阳等城市同比降幅更为显著。10月以来,各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。在保持政策连续性稳定性的基调下,预计未来市场成交量仍将保持低位。

二、中央定调未来经济政策走向,金融财税适时精准化定向调控

中央政治局会议对未来经济政策着力点做出新部署。10月31日,中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。对比7月底召开的中央政治局会议提出经济形势“稳中有变”,此次会议在此基础判断上提出“经济下行压力有所加大”,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。同时,进一步指出当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段,外部环境也发生深刻变化,一些政策效应有待进一步释放。因此,针对经济形势的新变化,会议强调要增强预见性,及时采取对策。这意味着中央对当前内外部环境变化已有充分深刻的认识,并积极采取了预见性的有效措施。

此外,面对当前经济运行存在的突出矛盾和问题,会议对下一步经济政策部署表现出几个明显变化:一是强调解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。结合此前央行、银保监会、财政部等部委对化解民企融资难、融资贵问题的一系列政策来看,未来政策对于民企、中小企业的支持力度会进一步加大;二是新增对资本市场改革的表述,强调激发市场活力。这充分体现了中央对近期资本市场波动的高度重视,预计未来政策调整将更加注重支持资本市场发展、稳定市场预期,允许合法合规的资金进入市场,为市场提供活跃度。

央行再次定向降准,多措并举保持流动性合理充裕。继今年三次定向降准后,央行再次宣布,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,以置换当日到期的4500亿中期借贷便利(MLF),同时还可再释放增量资金约7500亿元。对此央行明确表示,本次降准的主要目的是优化流动性结构,增强金融服务实体经济能力。一方面,通过置换一部分央行借贷资金,优化商业银行和金融市场的流动性结构,降低企业融资成本。另一方面,释放的增量资金可以增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,促进提高经济创新活力和韧性,增强内生经济增长动力,推动实体经济健康发展。此次政策操作适应了当前经济的变化,有助于稳定市场预期,既是定向调控也是精准调控。

在此次定向降准后,央行再次连续开展公开市场操作,同时还决定在今年6月份增加再贷款和再贴现额度1500亿元的基础上,再增加再贷款和再贴现额度1500亿元,发挥其定向调控、精准滴灌功能,支持金融机构扩大对小微、民营企业的信贷投放。总体来看,央行近期多举措并举改善小微、民营企业融资环境,具体通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具,明显加大了流动性供给力度,有利于流动性保持合理充裕,更好支持实体经济稳健运行。

稳健中性的货币政策取向保持不变。对于货币政策的走向,央行表示将继续实施稳健中性的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,引导货币信贷和社会融资规模合理增长,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此外,10月国务院金融委召开防范化解金融风险专题会议,也重点指出实施稳健中性货币政策,要进一步增强前瞻性、灵活性和针对性,做到松紧适度。因此,在国内国外经济环境复杂度提升的大背景下,我国货币政策仍将保持稳健中性的政策取向,进行适当调节以灵活应对宏观大局变化。值得注意的是,2018年以来的货币政策总体体现出根据宏观变化预调微调,注重稳定和引导预期的思路。

定向调控支持实体经济,对房地产市场影响有限。本次央行对降准资金作出专项使用规定,释放的部分资金用于偿还中期借贷便利,属于两种流动性调节工具的替代,而余下资金则与10月中下旬的税期形成对冲,其主要目的是精准向实体经济注入流动性,改善小微企业和民营企业融资环境。这就限制了降准资金流入到房地产行业,尤其在楼市调控不放松、金融监管严控房地产融资渠道的背景下,预计央行降准对房地产市场的影响非常有限。

个税六大专项附加扣除办法开始征求意见。10月20日,财政部、国家税务总局网站公布《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。此次意见稿明确了在子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,以及赡养老人等六大专项附加扣除的原则和标准。完成相关程序后,暂行办法将依法于2019年1月1日起实施。而此前《个人所得税法》完成第七次修正,并且已于10月1日起开始实行新的起征点和税率。

遵循公平合理、简便易行、切实减负、改善民生的原则。在普惠减负的基础上,加入教育、住房、医疗、养老等六大专项附加扣除,针对当前社会发展需要及不同人群减负需求进行有区别的减负,使减负更加精准,充分发挥个税调节收入差距的功能,同时更好兼顾公平,最大程度释放个税改革的红利。其中,住房贷款利息、住房租金抵税标准的制定有利于减轻首套房还贷压力、推进住房租赁市场的发展。

关于住房贷款利息扣除,只允许首套房贷利息扣除,能够在一定程度上缓解刚需群体的还贷压力,与当前我国房地产调控坚持“房住不炒”的方针政策紧密结合,更好地保障居民基本居住需求。从操作层面看,税收征管也力求简便易行,采取定额扣除以免去房贷利息支出每月变动的调整负担,也避免了纳税人因利息变动无法充分享受扣除政策的情况。

关于住房租金扣除,通过区域划分,根据城市等级提出三个档次的定额标准,较大程度地考虑到各地租金水平的差异性,充分兼顾公平与效率,有利于促进租赁市场发展。此外,房租抵扣标准总体上略高于房贷利息抵扣标准,一定程度上降低了租房成本,合理引导租赁需求,符合当前多渠道保障居住、“租购并举”的调控方向。

三、扎实推进棚改工作,货币化安置因地制宜完善调整

因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。根据住建部数据统计,1-9月全国棚改已开工534万套,占年度目标任务的92%,完成投资13700多亿元。下一步,住建部将督促各地确保按时完成2018年580万套的棚改任务,这预示着今年棚改规模并不会受到影响。就部署推进棚户区改造工作方面,李克强总理在10月8日的国务院常务会议上强调,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这是继今年7月住建部及时调整棚改安置政策后,国务院对棚改安置政策的最新定调。其中,会议重点谈及棚改范围和标准、货币化安置、地方债务等,措辞相比之前的“因地制宜”更为严厉。未来,预计棚改货币化政策会更加注重因地制宜,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为棚改货币化安置政策调整的重点。

政策调整与规范将成为主要方向。针对近期有关棚改的热点问题,住建部乡副部长倪虹在国务院政策例行吹风会上作出公开回应。倪虹表示,因地制宜的棚改货币化安置政策,对稳定三四线城市的地价、房价和市场预期会起到积极的作用。此次国务院常务会议的要求,是针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策,目的是根据不同城市的住房发展状况和水平,“精准施策、因城施策”。因此,这次不是取消货币化安置方式,而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。

下一步,住建部将会同有关部门指导地方本着尽力而为、量力而行的原则,继续扎实推进棚户区改造工作,重点督促各地做好四项工作:一是督促各地确保按时完成2018年580万套棚改任务;二是严格把好棚改范围和标准,重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区;三是因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快调整货币化安置优惠政策;四是严格评估财政承受能力,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为,科学确定好2019年度棚改任务。

总结来看,取消货币化安置优惠政策,并不等同于取消货币化安置方式。未来棚改货币化安置政策将进一步因地制宜做出调整和完善,不会一刀切,会根据各地的实际情况稳步推进。下一步,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县将成为调整重点,未来三四线市场或将进一步分化。

四、中央政策调控坚持不动摇稳预期,地方深化商品房预售管理

中央遏制房价上涨的决心不会改变,决不允许房地产调控半途而废。针对未来房价走势,新华社发文表态,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。这说明未来各线城市的房价走势,都要严格遵循7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”调控精神。与此同时,对经济下行可能促使房地产调控转向的观点进行批驳,明确决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。此次通过中央媒体主动发声,措辞严厉地再次为楼市调控定调,表明在房地产长效机制未完全建立之前,已建立的调控政策体系不会出现松懈,房价再次上涨的情况更加不允许出现。准确传达了中央坚持调控不动摇的决心,对引导和稳定房价预期起着关键作用。

中山推出地块增设现售要求。根据中山市国土资源局信息显示,今年5月中旬至10月期间,中山推出10多宗土地,均明确要求“商品房现房销售” 。其实,推行现房销售政策,中山并非首例。2016年起,深圳开始探索预售制改革。随后,多地在房地产调控过程中提高预售门槛,其中,南京、杭州对现售制定前置条件,分别提出 “竞价达到限价90%实施现售”、“溢价率达50%必须现售”的规则。今年8月开始,合肥调高预售门槛,并提出将深化商品房预售管理,探索建立新建商品房现房销售备案制度,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售;9月哈尔滨三环区域新建项目实行预售与现售结合,多层实行现售。

提高预售门槛目前只是阶段性调控手段之一。关于预售制度变化,目前仅有部分城市的部分区域或部分项目提高预售门槛,更多的是为了防止土地市场过热而采取的权宜之策。同时也应该注意,现房销售将会是一个循序渐进的过程,短期来看不会大范围推进,应理性看待。

预售制出现于我国房地产业发展初期,加快了商品房的开发和销售,极大缓解了供应短缺问题。但也应该看到,预售模式下也出现了各类质量问题、违规挪用资金、烂尾、交易不公等问题。部分城市在调控期间提高预售门槛,对重塑行业秩序,降低风险确有积极作用,同时也更符合购房者权益。

对企业来说,提高预售门槛对房企资金实力和建设运营能力提出较高要求,从近期中山推出的现售地块流拍也说明企业拿地更加谨慎。预售款是多数房企的重要资金来源,资金周转时间加长将大大抑制滚动开发能力,同时,预售门槛提高将会倒逼住宅产业化推进,开发工期短的装配式建筑将会进入发展快车道。总体而言,预售门槛如果逐步提高将加速行业洗牌,房地产行业强者恒强。

规范开竣工延期管理工作。深圳印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》,通过对开竣工期限、违约原因认定及处理原则、违约金缴交基数、监管职责等内容进行明确规定。针对主体功能为住房类建设项目,提出应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工。这一措施有助于把控企业开发节奏,防止土地囤积和因项目拖延引起的房屋交付问题,有效扩大住房市场供给。

六、展望:政策注重精准化预调微调,持续收紧促市场趋稳

政策继续从严不放松,切实稳定市场预期。从本月各地楼市调控政策来看,调控方向和力度基本与上月保持一致,限制类政策不再持续升级,出台政策频率明显趋缓,加强市场监管,稳控楼市秩序仍然是调控重点。可以预期,未来房地产调控依然从严,遵循中央在7月底政治局会议设定的“坚决遏制房价上涨”的根本目标,继续通过整顿规范市场秩序,保障房地产市场平稳健康发展。同时,供应端继续发力,一方面结合实际调整土地供应总量,优化存量资源配置,最大化扩大有效供给;另一方面各地结合自身发展,有针对性、差异化地调整住房供应结构,大幅增加租赁住房、共有产权住房建设,有效调节不同群体的住房需求,引导住房需求合理分流。

房地产金融严格调控保持不变。在国内国际经济环境日趋复杂、外需存在高度不确定性的背景下,今年货币政策在保持稳健中性的同时将更加注重预调微调,以适应宏观形势变化和实体经济及金融市场需要。同时,央行行长易纲在G30国际银行业研讨会的发言释放出新信号:“我们在货币政策工具方面还有相当的空间,包括利率、准备金率以及货币条件等。”因此,为维护流动性合理充裕,预计包括逆回购、中期借贷便利及降准在内的工具组合将继续实施,未来定向降准空间仍存。但受政策调控对供需两端的压制,房地产信贷端口监管将继续偏紧,进一步防范房地产领域金融风险。此外,财政政策或将更加积极,进一步落实更大规模减税降费,让企业尤其是民营中小企业以及广大居民切实减轻税赋,引导投资和消费的可持续增长。

本文来源:《2018年10月中国房地产政策跟踪报告

标签: 房地产政策 楼市
Copyright © 北京中指宏远数据信息技术有限公司
Beijing Zhong Zhi Hong Yuan Data Information Technology Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话: 010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com