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安徽省16地市的未来空间考量:吸引人口流入 提高城镇化水平

来源: 中国指数研究院   2018-11-14 10:20

[摘要] 从长期来看,安徽省16个地级市是否仍具备发展潜力?未来各城市的市场容量如何?哪些城市可以在不断变幻的市场行情中飞得更高?

2017年,在全国楼市进入市场调控密集期的情况下,安徽市场尤其省内热点城市抓住春天的尾巴,整体成交量价表现依然可圈可点,楼市稳步前行,房企竞争加剧;而部分城市,如合肥,因严格的调控政策,成交规模下滑显著;土地市场方面,竞拍热度持续,开发商在热门区域拿地意愿强烈。

市场热度往往难以长时间维持,2018下半年本轮楼市开始发生微妙变化,除了调控政策继续从严外,棚户改造、地价高企、房企资金紧张等因素也导致了市场下行预期蔓延。安徽市场也难逃当前市场运行大势,市场分化明显,项目销售压力增大。

虽然当前市场有所萎缩,但对于房企来说不失为一次土地储备机遇,战略性进入安徽省内具备良好基本面的城市,获取深耕城市盈利空间。那么,从长期来看,安徽省16个地级市是否仍具备发展潜力?未来各城市的市场容量如何?哪些城市可以在不断变幻的市场行情中飞得更高?本文将做简要的分析与解读。

如何预判一个城市的房地产未来市场容量?

中国指数研究院认为,房地产市场发展的基础在于“人”对房产品的需求,因此人口是评价市场容量最关键因素。未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长,而对人口的吸引力由来源于城市的经济、收入、资源、交通等,换言之,城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。

一看人口

人口是房产消费最终端,人口规模可用来比较各城市潜在市场容量的大小。市场规模扩张仰赖于人口增长,人口增量与人口流入情况可反映城市过往人口增长情况,从而用来比较未来城市规模扩张的可能性。

阜阳为安徽省第一人口大市;合肥人口吸附能力最强。从人口分布来看,阜阳、合肥、宿州位居前三位,阜阳以超1000万的户籍人口和800余万的常住人口长期占据省内第一人口大市的地位;其次,省会合肥人口规模次之,并且随着城市基建强力推进、城市经济产业发展,近年来其成为年轻人口流入的主要城市之一,是省内常住人口超出户籍人口最多的城市,同时2018年出台的人才新政也将成为合肥市人口增长的新引擎。

从增速来看,扣除行政区划变动等因素的影响,蚌埠和阜阳成为常住人口增速最快的两个城市,未来人口吸附能力或将继续提升。

图:2017年安徽省16地市户籍人口对比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2017年安徽省16地市常住人口及增速(同比2012年)

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

二看经济

表:2017年安徽省16地市各项经济指标一览表

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

合肥、芜湖、马鞍山城市经济实力最强劲。经济规模决定了城市就业机会多少,人均GDP代表了城市经济效益,就业人数则直观体现城市可提供就业岗位数,可用来比较城市对人的容纳力。2017年,GDP规模和人均GDP均位居前三位的城市:合肥、芜湖、马鞍山,安庆经济实力也较为凸显,GDP排名第四;

马鞍山人—安徽省最有钱。人的逐利性决定了财富水平是影响人进行城市选择的最重要因素,城市财富水平越高,购买力越强,未来市场扩容的概率越高。马鞍山城镇居民可支配收入最高,合肥、芜湖次之,均在35000元以上,为房地产市场提供了强劲的需求。

三看产业

物质基础解决生存和发展问题,人才要有好的工作机会,这就涉及到产业问题。城市间的角力与比拼,背后依托的是经济与产业实力的博弈。产业发展对城市价值的影响日益凸显。

除宿州、阜阳外,所有城市均为典型的“231”产业结构,合肥、芜湖、蚌埠等注重新兴战略性产业发展,未来产业实力将明显提升。16地市的产业结构,有14地市呈现“231”模式,城市与城市之间存在产业趋同的现象。从主导产业来看,除合肥、芜湖、蚌埠之外,其余城市多为能源型城市,如铜陵、马鞍山、淮南、淮北等,短期内较难摆脱,未来面临较大的产业升级换代困境。注重资本和技术的新兴战略性产业较少,主要集中在合肥、芜湖、蚌埠等城市,以上城市未来产业实力将越来越强。

图:2017年安徽省16地市三产比例

数据来源: CREIS中指数据,fdc.fang.com

表:安徽省16地市主导产业及本土支柱企业一览表

四看交通

城市并非独立发展,交通越便利,与其他城市连接性越强,生产要素流动越快速,经济发展越具备条件。

目前蚌埠、合肥对外交通网络最发达,中期来看,2020年前安徽省高铁将全线贯通,六安、淮南、滁州、芜湖等将实现与合肥之间的时空缩短,受益于合肥都市圈的发展。

安徽省16地市中,合肥和蚌埠对外交通通达度最高,铁路车次均在250次以上,且合肥新桥机场是省内最大的民用机场;其次为芜湖、阜阳、铜陵和滁州,铁路车次在100以上;宣城、亳州、淮北对外交通欠缺,目前尚未开通高铁线路。

图:安徽省16地市目前的对外交通情况

城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一,也是合肥都市圈未来发展重点。根据《合肥都市圈交通基础设施“十三五”规划(送审稿)》提出,近期合肥都市圈将建设以合肥为中心,以合六、合滁宁、合淮、合安、合杭为主轴的城际交通网络,基本形成“1小时通勤圈”和“30分钟生活圈”,淮南、滁州、芜湖、六安等未来受益巨大。

合肥轨道交通最为发达,芜湖、蚌埠、阜阳、安庆未来可期。目前全省仅合肥开通地铁1、2号线,其余城市均尚未开通。但芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等均对轨道交通也非常重视,进行了多条线路的规划。

表:安徽省重点城市轨道交通线路一览表

五看资源

资源要素反映城市基建设施完善度和生活便利度,是一个城市留住人的关键因素之一。

各地市资源分布严重不均衡,合肥资源最为集中,蚌埠、芜湖次之,宿州、宣城、淮南、亳州等城市配套资源明显不足。

图:安徽省16地市资源分布图

六看周边压力

区域发展一体化使不同城市之间的“距离”越来越短,也为核心城市住宅市场需求外溢提供了前提基础。当周边城市的市场需求受到抑制,或市场容量已饱和的前提下,周边的三四线城市将很大程度上能够承接其外溢需求。

滁州、马鞍山、六安具有极强的地缘优势,长期仍能够承接南京、南京的部分外溢需求。从目前通勤时间来看,滁州、马鞍山地缘优势最为明显,距离南京高铁通勤时间不足半小时,六安也在合肥半小时通勤圈之内;其次,芜湖、蚌埠、淮南均在合肥、南京一小时通勤圈内,优势也较为明显;未来随着合肥都市圈、南京都市圈交通规划的进一步落地,芜湖、马鞍山、滁州、宣城也将受益利好,承接两大城市外溢需求的可能性进一步加强。

图:合肥都市圈和南京都市圈内城市承接合肥与南京外溢需求的可能性

小结

城市楼市的发展不可能永远依靠周边热点城市的外溢需求带动,未来城市市场容量如何,是否具备长足的发展动力仍由自身的人口和经济产业格局决定。只有内在实力增强才能吸引人口流入及城镇化水平提高,从而带动住房需求释放,支撑市场长期健康发展。

最后,我们将16地市划分为四大梯队,对各城市未来市场容量及发展潜力做归纳总结——

第一梯队:合肥、芜湖

合肥:安徽省强单核中心,交通、人口、产业、资源加持下,未来发展空间仍巨大

芜湖:安徽省综合实力第二城市,产业实力突出,地理位置佳,未来容量可期

第二梯队:蚌埠、阜阳、滁州、马鞍山、黄山

蚌埠:交通枢纽型城市,实力中等偏上,产业、基建等速度加快,成长具备一定空间

阜阳:安徽第一人口大市,内生需求强劲,未来将持续释放

马鞍山:钢铁大市,居民购买力强,承接南京都市圈的辐射,未来市场容量可观

黄山:旅游大市,徽州文化聚集地,旅游地产大有可为

滁州:强地缘型城市,交通利好、产业优势明显,长期仍有发展空间

第三梯队:安庆、铜陵、六安、淮南、淮北

安庆:典型人口流出城市,市场容量一般,但房票安置制度和返乡置业潮影响下,短期有所为

铜陵:尽管经济实力较强,但人口基数小,未来容量偏小

六安:农业大市,紧邻合肥,合肥外溢需求带动楼市崛起,内生需求一般,后续动力或将不足

淮南、淮北:煤矿产业支撑城市发展,市场容量偏小

第四梯队:宿州、宣城、亳州、池州

以上城市各基础面一般,楼市内在实力弱,后期空间有限。

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