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2018年11月商业地产市场月报

来源: 中国指数研究院   2018-11-30 19:13

[摘要] 宏观环境:2018年前三季度,GDP同比增长6.7%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.7%,增加值占国内生产总值的53.1%。10月,服务业商务活动指数为52.1%。

本期看点

宏观环境:

2018年前三季度,GDP同比增长6.7%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.7%,增加值占国内生产总值的53.1%。10月,服务业商务活动指数为52.1%。

市场表现:

2018年1-10月,写字楼销售面积及商业营业用房销售面积同比均下降;10月,商办用地推出面积同环比均增长,成交面积同环比均下降,成交楼面均价同环比均增长,溢价率同环比均下降。

关注点:

企业动态:绿地西北首个连锁康养旅居酒店落地兰州;泰禾与光大信托签署战略合作框架协议,合作规模200亿;京东7FRESH进军西安,首店将在西安大悦城开业;阿里巴巴旗下首家实体酒店开业。

新开项目速递:飞大美誉、明发国际中心、诚通•龙蟠汇等项目开盘。

一、宏观环境:

经济运行稳定,服务业保持增长
社会消费品零售总额增速放缓,CPI同比涨幅与上月持平

GDP与经济结构:2018年前三季度,GDP同比增长6.7%,国民经济运行稳定;第三产业增加值同比增长7.7%,增加值占国内生产总值的53.1%。

服务业经济: 2018年前三季度,批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均较去年同期小幅收窄;金融业增加值同比增幅较去年同期收窄。2018年10月,服务业商务活动指数为52.1%。

消费水平:2018年10月,社会消费品零售总额同比上涨8.6%;CPI同比上涨2.5%,涨幅与上月持平。

GDP与经济结构:前三季度经济运行平稳,第三产业增加值同比增长7.7%

经济运行平稳:2018年前三季度,我国GDP同比增长6.7%,比上年同期下降0.2个百分点,国民经济增长总体平稳。

第三产业增加值同比增长:2018年前三季度,第三产业增加值为34.6万亿元,同比增长7.7%,增幅较第二产业高出1.9个百分点。前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为53.1%。

 

图: 2011年一季度-2018年三季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

服务业经济:服务业增速放缓,金融业增加值同比增幅回落

服务业商务活动指数:2018年10月,服务业商务活动指数为52.1%,比上月回落1.3个百分点。

 

图: 2018年1月-10月服务业商务活动指数走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

批发和零售业、住宿和餐饮业:2018年前三季度,批发和零售业同比增长6.5%,增幅较去年同期回落0.7个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.7%,增幅较去年同期回落0.5个百分点。

 

图: 2012年1季度-2018年3季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

金融业增加值: 2018年前三季度,金融业增加值同比增长3.7%,增幅较去年同期回落0.7个百分点;金融业增加值占GDP比重为8%。

注:金融业增加值绝对额按现价计算,增长速度按不变价计算

消费水平:社会消费品零售总额同比涨幅小幅回落,CPI同比涨幅保持稳定

消费品零售总额:2018年10月,社会消费品零售总额35534亿元,同比增长8.6%。2018年1-10月份,社会消费品零售总额309834亿元,同比增长9.2%。


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

居民消费价格指数(CPI): 2018年10月,CPI同比上涨2.5%,涨幅与上月持平。食品价格、居住价格、教育服务、医疗保健等同比上涨,带动CPI同比上涨。

图: 2012年10月-2018年10月居民消费价格指数(CPI)走势

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

二、市场数据

写字楼销售面积及商业营业用房销售面积同比均下降
商办用地推出同环比均增长,成交楼面均价同环比均增长

需求:2018年1-10月,写字楼销售面积及商业营业用房销售面积同比均下降

供应: 2018年1-10月,写字楼、商业营业用房新开工同比降幅均收窄。

租金与空置率:2018年三季度,一二线代表城市优质写字楼空置率出现分化;多数代表城市的优质零售物业空置率环比下降。
土地市场: 2018年10月,商办用地推出面积同环比均增长,成交面积同环比均下降,成交楼面均价同环比均增长,溢价率同环比均下降。

全国成交:写字楼销售面积及商业营业用房销售面积同比均下降

写字楼:2018年1-10月,全国写字楼销售面积为3253万㎡,同比继续下降,降幅扩大1.2个百分点至10.5%。

商业营业用房: 2018年1-10月,全国商业营业用房销售面积为9038万㎡,同比继续下降,降幅扩大1.7个百分点至2.8%。

图: 2010年-2018年10月全国商办销售面积及同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

全国投资:写字楼、商业营业用房投资额同比降幅均扩大

写字楼:2018年1-10月,全国写字楼开发投资额为4911亿元,同比下降12%,降幅较1-9月扩大0.6个百分点。

商业营业用房:2018年1-10月,全国商业营业用房开发投资额为11886亿元,同比下降9.2%,降幅较1-9月扩大0.1个百分点。

图: 2010年-2018年10月全国商办开发投资及同比增速

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

全国供应:写字楼、商业营业用房新开工同比降幅均收窄

写字楼:2018年1-10月,全国写字楼新开工面积为4907万㎡,同比下降0.7%,降幅较1-9月收窄2.6个百分点。

商业营业用房:2018年1-10月,全国商业营业用房新开工面积为16187万㎡,同比下降4.9%,降幅较1-9月收窄1.1个百分点。


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

租金及空置:2018年三季度,一二线城市优质写字楼空置率出现分化,北京、广州、天津、杭州等城市优质写字楼租金环比上涨

一线城市:2018年三季度,北京、广州、深圳优质写字楼租金环比小幅上涨,上海优质写字楼租金环比下跌;北京、上海优质写字楼空置率环比上升,深圳、广州的空置率下降。

图: 2015年-2018年三季度一线城市优质写字楼租金及空置率

二线代表城市:2018年三季度,天津、杭州、南京、成都优质写字楼租金环比上涨,武汉租金环比保持不变,其余城市租金均下跌;南京的优质写字楼空置率最低,仅为9.4%,天津、杭州、武汉、沈阳、青岛空置率环比提升,其他城市空置率均下降。

 

图: 2015年-2018年三季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率

数据来源:世邦魏理仕,中国指数研究院综合整理,fdc.fang.com

 

租金及空置:2018年三季度,一二线城市优质零售物业首层租金出现分化;多数代表城市的优质零售物业空置率环比下降

一线城市:2018年三季度,北京、广州优质零售物业首层租金环比上涨,上海、深圳租金环比下降;北京、上海、广州、深圳优质零售物业空置率环比均下降。

图: 2015年二季度-2018年三季度一线城市优质零售物业租金及空置率

数据来源:世邦魏理仕,中国指数研究院综合整理,fdc.fang.com

二线代表城市:2018年三季度,南京、宁波、重庆优质零售物业首层租金较上季度上涨,沈阳、武汉环比下跌,其余城市环比保持不变;沈阳、武汉优质零售物业空置率均较上季度提升,重庆持平,其余下降。

图: 2015年二季度-2018年三季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率

数据来源:世邦魏理仕,中国指数研究院综合整理,fdc.fang.com

商办土地:商办用地推出同环比均上涨,成交同环比均下降,楼面均价同环比均增长

推出:10月,商办用地推出2845万㎡,同比上涨20.9%,环比增长56.2%。

成交:10月,商办用地成交1813万㎡,同比下降4.7%,环比下降0.8%。

图: 2013年-2018年10月300城商办用地推出及成交面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

楼面均价:10月,商办用地成交楼面均价为2412元/㎡,同比增长42.2%,环比增长39.6%。

溢价率:10月,商办用地平均溢价率为2.3%,较上月下降4.7个百分点,较去年同期下降11个百分点。

图:2013年-2018年10月300城商办用地楼面均价及溢价率

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

 

三、关注点

企业动态:

绿地西北首个连锁康养旅居酒店落地兰州

泰禾与光大信托签署战略合作框架协议,合作规模200亿

京东7FRESH进军西安,首店将在西安大悦城开业

阿里巴巴旗下首家实体酒店开业

新开项目速递:飞大美誉、明发国际中心、诚通•龙蟠汇等项目开盘

绿地西北首个连锁康养旅居酒店落地兰州

11月22日,绿地集团在西北地区打造的首个连锁康养旅居酒店——兰州绿地康养居酒店开业,酒店拥有商业、运动及休闲娱乐共享配套、康养配套等。

 

中指点评:本次兰州绿地康养居酒店开业是绿地西北康养产业项目在甘肃的一次成功落地,不仅提供全龄化的全新康养的生活方式,也将推动绿地集团康养产业全产业链的完善,加速打造康养产业生态圈,助力兰州新区区域经济发展。

泰禾与光大信托签署战略合作框架协议,合作规模200亿

11月23日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,为进一步加强合作,更好地建立全方位、多层次的战略合作关系,公司与光大兴陇信托有限责任公司签署了战略合作框架协议,建立全面业务合作关系。

中指点评:此次合作,满足了泰禾公司项目运营的资金需求,符合公司的发展需要。同时,增进了双方的优势互补,互惠互利,在共同发展的基础上建立意向合作关系、开展业务合作,对泰禾的长远发展有积极影响。

京东7FRESH进军西安,首店将在西安大悦城开业

11月26日,西安首家7FRESH即将在西安大悦城开业,7FRESH西安大悦城店,毗邻大雁塔,地处中心位置,交通十分方便。

中指点评:京东7FRESH通过线上线下的场景整合,采用众多京东自主研发的黑科技,此外,主打“超市+餐饮”的新兴复合零售业态模式。最终把更好的商品和购物体验带给消费者,同时达到,节约成本、提高效率的目的。

阿里巴巴旗下首家实体酒店开业

11月2日,阿里巴巴旗下首家实体酒店已开业,名为“FlyZoo Hotel”,中文名叫“菲住布渴”,定义为“未来酒店”。

中指点评:此次阿里利用黑科技打造出来的“未来酒店”是其在数字化与智能化解决方案上的尝试,不仅提高了酒店的入住率和入住体验,同时也解决了同质化严重、人力成本高昂等酒店行业的长期痛点。此外,也为酒店行业中的其他企业提供了参考蓝本。

新开项目速递:飞大美誉、明发国际中心、诚通•龙蟠汇

本文来源:商业地产市场月度报告(2018年11月)

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