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数据解读龙湖商业体系发展布局路径

来源: 3房网   2018-12-06 17:18

[摘要] 2018年9月,龙湖拿下成都新都区一宗地,或打造天街系列项目。2018年10月,龙湖入股北京首创中心,龙湖商业版图再次扩大,此前9月龙湖地产第一个收并购物业项目房山天街已正式开业。一系列的决策背后,体现了龙湖商业布局版面的扩大和调整。

2018年9月,龙湖拿下成都新都区一宗地,或打造天街系列项目。2018年10月,龙湖入股北京首创中心,龙湖商业版图再次扩大,此前9月龙湖地产第一个收并购物业项目房山天街已正式开业。一系列的决策背后,体现了龙湖商业布局版面的扩大和调整。

天街系主力军深耕西南,发力华东

根据目前统计情况,龙湖目前已经在8个城市布局商业项目,分别是以重庆、成都为主的西南区域,北京为主的京津冀区域,上海、杭州为主的华东区域,以及西安为主的中西部区域。总建筑体量超280万方,其中天街系占比为91.5%,是目前龙湖集团重点发展的商业产品。

从各城市商业布局情况来看,除西安以外,其余城市均主力布局天街产品系。重庆作为龙湖的“起点站”,商业体量占比远高于其他城市,但龙湖近两年已经开始重点布局华东区域,2017年至2018年9月期间总共开业的7个项目中,其中4个项目均位于长三角区域。

重庆仍为主战场,占近半壁江山

据近三年龙湖商业项目的租金统计数据显示,重庆商业市场的占比已经下降了近25%,说明重庆市场的绝对优势已经在被逐步削弱。但是从2018年半年报情况来看,龙湖整体的商业租金收入主要来源还是依靠重庆区域产品,占比达到了43.74%。尽管目前华东区域为重点关注区域,但是由于大部分商业项目都是近一两年才开业,整体收益情况在集团占比中并不是很突出,不过2018上半年华东区域总租金收入仍达到了4.4亿元。

分项目来看,重庆北城天街作为龙湖第一个商业产品,已经发展了15年,客源稳定持续,租金收入优势明显;重庆U城天街一期是目前唯一一个租金收入同比下降的商业项目,主要由于其体量为天街产品系最小,并且一定程度上偏离了主城区主要商圈区域范围;虹桥天街属于目前平均增幅最高的项目,得益于大虹桥板块的快速崛起,2018年进博会的召开,再次强化了虹桥商务区的影响力,后期其商业价值或将持续发力。商业购物中心的租金稳定增长需要客群和时间的积累,目前租金收入比较高的项目大多位于区域核心商圈范围内,周边商业已经相对成熟,人群聚集效益明显,客源相对稳定。

在龙湖所有商业项目中,2017年至今平均租金占比达到5%的项目一共有8个,其中4个均为重庆的项目,并且各项目均位于目前重庆主城主要商业中心范围内。作为龙湖最早深耕商业的城市,有必要分析一下龙湖重庆项目的情况。

重庆市场不断扩容,布局多区核心

从最近三年重庆商业项目的租金、建筑面积变化来看,建筑面积逐年递增,但是最近两年保持平稳。相比于建筑面积,租金变化涨幅则相对显著,数据显示,平均增幅大概维持在15%左右,尽管重庆项目租金收入占全国比值从2015年的68%下降到2018年上半年的43%,但是从绝对值的角度而言,重庆市场仍保持快速增长。

上图是2018年重庆主城已开业的购物中心和商场的核密度图。数据显示,目前龙湖布局的几个天街项目,除U城天街以外,均处于2015年之前就已经存在的商圈密度范围内,也就是说,源著天街、北城天街、时代天街和西城天街所在的区域,其商圈人群的聚集效应已经发展了至少3年的时间,并且相对位置比较集中,因此从客源角度而言,稳定并且持续,人群的购物习惯基本上已经形成。

龙湖U城天街所在的区域范围是重庆大学城商圈区域,起步相对较晚,从辐射范围角度而言,相对较小,并且从距离角度而言,也偏离了重庆主城商圈范围。未来的一段时间U城天街的客源并不会和其他几个天街项目保持一致,有可能仍然会存在不确定性,对后期运营的要求会较高。

总体来看,龙湖整体的商业发展,仍然是深耕西南,重点发力华东区域,由于拿地的限制,北京会作为一个机会切入点。从数据呈现的结果来看,商圈的持续聚集效益对购物中心的发展至关重要,新开业的购物中心大概需要3年的时间才能形成一个较为稳定且持续的客源,保障租金的收入。因此龙湖在华东区域的项目产生的收益如何,可能要到2020年才会逐步显现,而这或许会对其他企业布局商业产生一个借鉴。

标签: 3房网 龙湖地产 商业地产 商业布局
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