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企业年报:龙头房企销售业绩增速放缓 拿地规模缩减

来源:中指研究院    2019-01-22 16:12:47
【摘要】市场需求:楼市坚持“房住不炒,因城施策”,成交稳中有升;销售情况:2018年龙头房企阵营分化,房企销售业绩增速放缓;拿地情况:2018年品牌房企拿地规模缩减,持续布局二线城市;融资情况:房地产融资环境依然收紧,房企融资规模扩大。

市场需求:楼市坚持“房住不炒,因城施策”,成交稳中有升

2018年楼市总体成交量较2017年上升2.88%。2018年,中央坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,调控效果显著,房地产市场平稳健康发展。一线城市楼市总体成交量相比2017年微降3%,二线城市楼市总体成交量同比上升7%,三线城市楼市总体成交量同比下降12%。整体来看,2018年房地产市场因城施策,供求平衡精准调控下,价格趋稳。截至12月,百城新建住宅价格环比涨幅连续26个月在1%以内。

销售情况:2018年龙头房企阵营分化,房企销售业绩增速放缓

2018年,在房地产调控政策依然从紧背景下,房地产交易规模再创新高,万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关,龙头房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城群发展机遇,因施策把握需求强调高质量的打造以及快速去化的营销战略,销售阵营分化格局持续,强者恒强态势愈加明显。2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示,10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科成功迈入6000亿元阵营,销售金额为6069.5亿元;中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元(碧桂园仅公布权益合同销售数据),稳站5500和5000亿元关口。

拿地情况:2018年品牌房企拿地规模缩减,持续布局二线城市

根据中指研究院监测,2018年重点监测的10家房企中,碧桂园以全年新增拿地面积5480.46万平方米蝉联2018年冠军,较去年有所回落,购地金额达1301.54亿元。万科位居第二,全年新增拿地面积4215.81万平方米,购地金额高达2163.56亿元,领先其他房企。中国恒大以2390.74万平方米居第三,其拿地金额为398.18亿。

融资情况:房地产融资环境依然收紧,房企融资规模扩大

2018年,中指研究院共监测到重点房企融资行为904笔,较2017年增加约315笔,总融资额近17000亿元,同比上升29.1%。其中单笔金额超过100亿元(或相当于人民币100亿元)的融资27笔,不少于30亿元(或相当于人民币30亿元)的融资167笔,均高于去年水平。

1.2018年中国房地产企业整体经营状况

1.1 2018楼市坚持“房住不炒,因城施策”政策基调,成交稳中有升

1.1.1 2018楼市政策环境:房住不炒,因城施策、分类指导

2018年,中国房地产政策在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面,强调楼市调控不放松,坚持遏制房价上涨,加大房地产市场监管力度,完善房地产市场监管体系,注重深化基础性关键制度改革,加快住房租赁体系建设,保障居民合理自住需求,全面放宽城市落户条件;地方层面,继续落实因城施策,保障市场平稳运行,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构,完善基本住房制度体系,加快建立健全长效机制。

未来在房地产市场保持稳定运行的前提下,主体调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。需求端坚持因城因区精准化调控,持续推进楼市乱象整治,强化市场监管,实施差别化信贷政策。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”。在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位基础上,维持房地产市场平稳发展的长效机制也将加快建立。

1.1.2 2018楼市交易状况:市场成交稳中有升,同比上升2.88%

2018年楼市总体成交量较2017年上升2.88%。2018年,中央坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,调控效果显著,房地产市场平稳健康发展。

成交:一线城市楼市总体成交量相比2017年微降3%,二线城市楼市总体成交量同比上升7%,三线城市楼市总体成交量同比下降12%。

价格:整体来看,2018年房地产市场因城施策,供求平衡精准调控下,价格趋稳。截至12月,百城新建住宅价格环比涨幅连续26个月在1%以内。

1.1.3 2019年楼市展望:主体性调控政策以稳为主,更加强调因城施策

保证房住不炒的政策基调不变,主体性调控政策以稳为主。中央经济工作会议强调房子是用来住的、不是用来炒的定位。全国住房和城乡建设工作会议强调2019年将以稳地价稳房价稳预期为目标。年终两大会议奠定了2019年楼市调控的主基调仍然是房住不炒。住房回归居住属性的进程不会停止,这将是一个长期、持久坚持的政策导向。

更加强调因城施策,结构优化,保障合理购房需求。中央经济工作会议强调,因城施策、分类指导,完善住房市场体系和住房保障体系。全国住房和城乡建设工作会议指出改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。未来,随着房地产市场长效机制的日趋完善,整体政策组合也将有更多的空间进行结构性优化。

供需双向调节,继续推进有效供给。基于目前调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快改善供求结构,特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求走向平衡积累基础。区域上,将在人口流入量大的一线、二线和其他热点城市,进一步增加政策性支持住房的供应比例,加快完善住房保障体系。

2.2018年重点企业整体情况

2.1  2018年重点企业拿地情况

2.1.1 2018年品牌房企拿地规模缩减,持续布局二线城市

2018年企业减少土地投资,二线城市仍为重点投资区域  2018年品牌房企拿地规模明显回落,二线城市为布局投资热点。品牌房企销售业绩再创新高,但增幅放缓,另外房企融资环境依然趋紧,楼市限购、限贷款等调控城市范围增大且更加精准化,房企拿地更加谨慎,致使拿地热情明显减弱。

碧桂园斩获2018年拿地面积Top1,万科次之  根据中指研究院监测,2018年重点监测的10家房企中,碧桂园以全年新增规划建筑面积5480.46万平方米蝉联2018年冠军,较去年有所回落,购地金额达1301.54亿元。万科位居第二,全年新增规划建筑面积4215.81万平方米,购地金额高达2163.56亿元,领先其他房企。中国恒大以2390.74万平方米居第三,其拿地金额为398.18亿。

2018年,重点企业拿地表现出以下趋势:

1)房地产融资环境依然收紧,品牌房企拿地规模缩减  2018年以来中央进一步深化土地和住房制度改革,建立健全住房保障体系,加之品牌企业销售增速放缓,融资渠道收紧,品牌房企放慢拿地脚步。重点监测的10家房企中,龙湖集团、万科、世茂房地产、富力地产和绿城中国五家房企拿地面积同比上扬,其余5家房企拿地面积较去年均不同程度下降。其中,碧桂园拿地面积近5500万平方米水平领跑龙头房企,万科新增土储总量在4200万平米以上,中国恒大和保利地产均超2300万平方米。

2)品牌房企继续加大布局二线城市  受政策大环境影响,近几年重点监测房企布局二线城市比重连年增加。重点监测的10家房企中,6家房企在二线城市的投入金额占比超过50%,4家房企超过60%,龙湖占比较高为86%。从拿地面积来看,6家房企在二线的拿地占比超过60%,龙湖和中海表现尤其突出,占比超70%。

3)拿地投入明显减少 和去年相比,2018年房企在土地市场拿地金额显著下滑。CREIS数据显示,重点监测的10家房企今年拿地金额均明显下降。中国恒大降幅较大,拿地投入同比下降超70%;碧桂园拿地金额同比降幅超过50%。世茂房地产、富力地产和保利地产拿地金额降幅超过30%。

表:重点企业2018年新增土地

数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com;拿地面积指规划建筑面积

图:重点企业2018年新增土地

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

2.1.2 重点监测企业2018年新增土地储备分布情况

2.1.2.1 一线城市

十大房企一线城市2018年新增地块54宗,较2017年明显减少,新增土地储备880.79万平米,拿地金额1430.22亿元,十大房企在一线城市拿地的平均楼面价达到16238元/平米,较去年有所下降。

分企业来看,保利地产相对其他重点监测房企较为重视一线城市,2018全年一线城市拿地面积达267.55万平方米,跃居十大房企之首;中海地产位居第二,拿地面积187.19万平方米;从拿地出让金来看,中海地产以388.87亿元居首。而重点监测房企中,仅中国恒大1家房企2018年并未在一线城市补仓,另外龙湖集团明显减少了对一线城市拿地布局。

表:重点房企一线城市拿地情况

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

图:重点房企一线城市拿地情况比较

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

2.1.2.2 二线城市

十大房企二线城市2018年新增地块629宗,新增土地储备9439.47万平米,新增土地储备较去年减少16.81%。拿地金额4845.3亿元,十大房企在二线城市拿地的平均楼面价为5133元/平方米,较去年下降超1成。

分企业来看,万科在二线城市的拿地面积和拿地金额均较为突出,全年在二线城市拿地面积共2695.12万平方米,拿地金额为1318.66亿元;龙湖集团位列第二,拿地面积1276.62万平方米;第三名为保利地产,获得二线城市地块面积1020.19万平方米。龙湖集团、世茂房地产今年在二线城市的拿地金额较去年有显著提升,万科则基本持平。

表:重点房企二线城市拿地情况

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

图:重点房企二线城市拿地情况比较

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

2.1.2.3 三、四线城市

十大房企三、四线城市2018年新增地块739宗,新增土地储备9653.8万平米,拿地金额2718.03亿元,相比于2017年,下滑超2成;十大房企三四线城市拿地的平均楼面价仅2816元/平米,较2017年下跌7.08%。

分企业来看,碧桂园布局三、四线城市的规模继续扩大且明显领先其他重点监测房企,以4377.68万平方米的拿地面积及887.87亿元的出让金获双料冠军;中国恒大位居第二,拿地面积1435.83万平方米。金地和中海地产则在三四线城市布局较弱。

表:重点房企三、四线城市拿地情况

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

图:重点房企三、四线城市拿地情况比较

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

2.2  2018年重点企业销售情况

2.2.1 2018年龙头房企阵营分化,房企销售业绩增速放缓

2018年,在房地产调控政策依然从紧背景下,房地产交易规模再创新高,万科、中国恒大、碧桂园全年销售金额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关,龙头房企凭借精准的市场驾驭能力抢抓城群发展机遇,因施策把握需求强调高质量的打造以及快速去化的营销战略,销售阵营分化格局持续,强者恒强态势愈加明显。

从销售金额上看,2018年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示,10家龙头房企均成功进军千亿军团。万科成功迈入6000亿元阵营,销售金额为6069.5亿元;中国恒大和碧桂园则分别以销售金额5513.4和5018.8亿元(碧桂园仅公布权益合同销售数据),稳站5500和5000亿元关口。其中,前三甲房企销售业绩增速放缓,而去年表现较靠后的世茂房地产和富力地产则有所突破,年度销售额分别为1761.76和1310.60亿元,同比增长75%和60%;另外处于阶梯阵营中游的保利地产、中海地产和龙湖集团则保持稳健增长,销售额分别为4048.17、3012.4 (港币)和2006.4亿元。

从销售面积上看,2018年碧桂园以5416.0万平方米的大体量荣登榜首(碧桂园仅公布权益合同销售数据),恒大以5243.5万平方米紧随其后,万科仅4037.8万平方米仍居第三。

从销售均价上看,绿城继续保持高端产品定位,均价依然位居榜首,高达25427元/㎡;中海、金地、世茂、龙湖等企业深耕重点二线城市聚焦改善型产品,均价都在16000元/㎡以上,恒大、碧桂园由于其三四线城市的战略布局,均价为10515元/㎡和9267元/㎡。 

表:2018年全年各房企销售业绩表

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com
注:1、中海销售金额币种为港币;
    2、碧桂园仅公布权益合同销售数据。

图:2018年全年各房企销售业绩图

数据来源:CREIS中指数据  http://fdc.fang.com

2.2.2 2018年重点企业城市布局情况

二线城市依然是企业布局重点 监测的重点企业在二线城市的销售额占总和的61%,一线城市占比降至16%。在热销城市榜单中,重庆、杭州和广州分列热销城市Top3,北京、上海分居第5、7位,另外5席除东莞属于三四线城市外,其余均为二线重点城市。

图:重点企业城市布局

数据来源:CREIS中指数据http://fdc.fang.com

表:重点企业热销城市排名

数据来源:CREIS中指数据http://fdc.fang.com

2.2.3 2018年重点企业热销项目情况

热销项目前十名中,中海占4席,万科和碧桂园分别占3和2席 位于北京的中海寰宇天下项目销售金额91.18亿元,站上榜首位置,广州的中海花湾壹号紧随其后,全年销售额90.20亿元位列第二,碧桂园+世茂+中海的广州亚运城以全年销售额近88.60亿元位列第三。2018年热销项目榜单中4个项目超过80亿,其余也均都超过了50亿元。

表:2018年热销项目榜单

数据来源:CREIS中指数据http://fdc.fang.com

2.3  2018年重点企业融资情况

2.3.1 房地产融资环境依然收紧,房企融资规模扩大

房企融资规模正常回升  2018年,中指研究院共监测到重点房企融资行为904笔,较2017年增加约315笔,总融资额近17000亿元,同比上升29.1%。其中单笔金额超过100亿元(或相当于人民币100亿元)的融资27笔,不少于30亿元(或相当于人民币30亿元)的融资167笔,均高于去年水平。

其他类融资为主要融资方式  2018年,中央多次表态将防范化解金融风险工作提到更高层次,央行工作会议指出,保持政策的连续性和稳定性,实施好稳健中性的货币政策。12月,中央经济工作会议提出稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制,提高直接融资比重。2018年,央行通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具,明显加大了流动性供给力度,有利于流动性保持合理充裕,缓解小微企业融资难融资贵问题。2018年房企融资中,其他类融资占据主流,中指研究院数据信息中心监测显示,2018年各房企其他类融资总数约205笔,其融资金额约4773.40亿元,占全部融资额的28.34%,较去年下降近3个百分点。

图:监测企业各类融资占比

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2.3.2 融资TOP10房企均过400亿,融资百亿房企占总额87%

2018年融资环境依然收紧,房企融资规模正常回升,融资依旧为房企重要的资金来源。房企全年融资总额高达16868亿元,超过去年融资总额约3805亿。2018年有52家房企融资过百亿,较去年增加16家,累计融资达到14717.34亿元,占房企融资总额约87%;另外,融资额前十名的房企均有不低于400亿的成绩。2018年阳光城集团、华夏幸福和万科分别以1149.96亿元、1015.08亿元和816.44亿元的融资额位列前三甲。

表:2018年房企融资TOP10

数据来源:CREIS中指数据http://fdc.fang.com

年度单笔融资额前三名分别为万科、华夏幸福及阳光城集团 万科提请股东大会授权发行债务融资工具不超过350亿元;华夏幸福通过中信银行授信方式融资315亿元;阳光城集团以发行公司债方式融资200亿元。在单笔超过130亿元的融资中,发行公司债占据主流,在政府严控金融风险的大环境下,发行公司债是优质房企大笔融资的重要来源。此外,其他类新型融资方式也是房企融资过程中选择的第二渠道。

表:2018年企业单笔融资TOP11(金额超过130亿)

数据来源:CREIS中指数据http://fdc.fang.com

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