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嘉峪关:人口增速跟不上,楼市调整何去何从?

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-02-09 12:40:13
【摘要】嘉峪关,中国五个不设市辖区的地级市之一,位于甘肃省西北部,河西走廊中部,是古“丝绸之路”的交通要冲,又是明代长城的西端起点。2017年全市常住人口约25万人。城镇化率达93.4%。城市产业结构以二、三产业为主,一方面区域矿产资源丰富,工业生产持续回升。

嘉峪关,中国五个不设市辖区的地级市之一,位于甘肃省西北部,河西走廊中部,是古“丝绸之路”的交通要冲,又是明代长城的西端起点。2017年全市常住人口约25万人。城镇化率达93.4%。城市产业结构以二、三产业为主,一方面区域矿产资源丰富,工业生产持续回升。另一方面,长城、魏晋墓和七一冰川等特色历史资源汇集在此,旅游业发展持续繁荣。2018年全市实现生产总值300亿元,同比增长7.4%。

一、改革开放40年,城市经济社会发生显著变化

40年来,城市发展告别了经济落后、交通闭塞、人民生活水平低下等旧貌,经济总量和综合实力显著提升,其中,城乡居民收入、人均GDP、城镇化率等多项指标远高于省内其他地区。全市GDP由1978年的1713万元跃升至2017年的211亿元,增长1231倍。城乡居民人均可支配收入分别达到2017年的36491元、17796元,绝对量连续多年保持全省首位。2014年12月,嘉峪关南站正式运营,标志着城市正式进入高铁时代。目前,嘉峪关已发展成为西部地区特色和优势明显的现代化工业旅游城市和区域中心城市。

二、城市建设与棚改齐发力,助力人民生活改善

嘉峪关市总体规划提出,城市发展将形成“一心、一带、两点”的发展模式,即构建老城区和新城区协同发展格局。综合来看,市区企业、商场、医院和学校等各类资源丰富,生活便捷度高。近年来,伴随着城市发展向外扩张,东湖、讨赖河附近的新城区距离钢铁企业较远,环境优良,配套不断完善,也吸引了部分房企在此布局。

与此同时,2015年以来,党中央、国务院提出加大棚户区改造工作力度,并出台了各项优惠政策。嘉峪关市也借此契机,全力推进棚户区改造工作。数据显示,2015至2017年间,全市共实施棚户区改造10171户,总面积45.8万平方米。通过棚户区改造,占全市总户数五分之一,总人口14%的棚户区居民居住条件得到明显改善。全市近3万多人搬进了宽敞明亮的新楼房,成为棚户区改造的受益者。截至2017年末,嘉峪关城镇居民人均住房建筑面积达38.53平方米,比1978年的6.1平方米增长了5.3倍,已高于全省和全国平均水平。

2018年,城市进入新一轮棚户区改造阶段,此轮改造主要是以老旧住宅小区改建(扩建、翻建)为主、征迁为辅的改造项目,惠及居民逾9万人。现阶段已完成投资8.9亿元,改造面积95.39万平方米,改造力度和规模十分可观。棚改的实施一方面完善了城市基础设施,改善城市环境,另一方面,也有力刺激了城市过剩的房源,对房地产去库存带来积极效果。

三、房地产市场回暖,供应、成交同比增加,价格保持稳定

销售方面,2018年,嘉峪关市商品房销售市场表现向好。1-12月,全市商品房销售面积79.42万平方米,同比增长14.62%。商品房销售额26.82亿元,同比增长12.04%,究其原因,一是当地改善性住房需求不断提升;二是得益于棚改货币化安置的稳步推进,业主在得到补偿款后置业需求快速释放。值得注意的是,随着棚户区改造进入收尾阶段,全市房地产开发投资规模明显下降,全年房地产开发投资25.5亿元,同比下降39.25%,这也反映出城市自身市场需求支撑基础仍比较薄弱。

供应方面,2017年全市土地0成交,2018年全市共成交5宗住宅土地,均位于老城区的南市区,总成交规模92.8万平米,未来供应总量充足。拿地企业为本地的万隆房地产有限公司,全国品牌房企至今未进入嘉峪关。

价格方面,近年来城市房价一直保持在4500元/平方米左右,和大多数四五线城市一样,房价基数比较低,居民购房压力不大。但由于城市人口规模小、吸引力不足等因素制约,预计未来房地产投资和销售规模增长空间有限,价格出现较大波动的可能性也较小,房地产市场将继续保持平稳发展态势。

四、市场需求集中释放后,预计未来房地产市场发展空间有限

嘉峪关市地处河西走廊西部,地广人稀,气候干燥,加之西北经济发展较其它地区而言相对缓慢,人口吸附能力较差。80%以上的年轻人不会选择留在家乡发展或置业,而其父母随着年龄增加,今后也会选择卖掉现有住房去更宜居城市生活。剩下的本地需求十分有限,购房者一般为当地年轻人结婚置业或者附近农村人口进城购房,但城市城镇化率较高,此部分人群总量不大。因此,伴随着棚户区改造的结束,市场需求集中释放后购房群体将会明显减少,未来房地产成交量价也会保持稳定。

上榜中国城市“空城”名单,楼市发展潜力不足。近年来,根据专家评出的未来中国50座空城中,嘉峪关位列第八名。2017年城市常住人口仅增加0.4万人。可见其人口的增长速度已跟不上城市发展速度,且很多家庭已拥有2套以上住房,回乡置业人群比例也较低。综上,笔者认为城市未来房地产市场发展潜力不足。随着时间的推移,今后城市若有国家重大政策和战略扶持、或出现较大产业转型升级,能够吸引到更多的人口流入,其房地产市场发展热度或会有所提升。

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