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2月房地产政策跟踪报告:中央一号文件强调全面推进乡村振兴

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-03-01 16:03:22
【摘要】中央一号文件强调全面推进乡村振兴,加快集体经营性建设用地入市改革。都市圈建设加快,粤港澳大湾区打造世界级城市群。进一步放宽落户政策,人才争夺继续升温。

一、中央一号文件强调全面推进乡村振兴,加快集体经营性建设用地入市改革

全面推进乡村振兴。2月19日,中央一号文件《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》强调今明两年是全面建成小康社会的决胜期。坚持农业农村优先发展总方针,以实施乡村振兴战略为总抓手,对标全面建成小康社会“三农”工作必须完成的硬任务,适应国内外复杂形势变化对农村改革发展提出的新要求,抓重点、补短板、强基础,围绕“巩固、增强、提升、畅通”深化农业供给侧结构性改革。

今年集体经营性建设用地入市改革将取得实质性进展。中央一号文件提出全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。集体经营性建设用地的入市,一方面可以缓解城市土地供求矛盾,优化土地供应效率,为推动住房保障市场建设、产业结构升级提供空间。另一方面也能增加村集体和农民的财产性收入,助力乡村振兴。进入2019年,政策出台节奏明显加快,一号文件指出要确保顺利完成到2020年承诺的农村改革发展目标任务,集体经营性建设用地入市改革将在2019年取得实质性进展。

二、都市圈建设加快,粤港澳大湾区打造世界级城市群

粤港澳大湾区规划出炉。2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,经济总量约10万亿元,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。

推进区域协同发展。规划明确香港、澳门、广州、深圳四大中心城市将继续做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用,以及香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海三个极点,发挥强强联合的引领带动作用。珠海、佛山被列入三大极点之中,珠海将加强与澳门联系,佛山受益于广佛同城,未来发展潜力不断提升。此外,规划指出粤港澳大湾区将构建具有国际竞争力的现代化产业体系。佛山、东莞、惠州等节点城市产业利好明显,城市在产业承接方面将面临更广阔的空间。粤港澳大湾区发展规划的实施,将促进区域资源要素顺畅流动,加快推动传统产业转型升级和战略性新兴产业集群的形成,城市竞争力进一步提升,区域联动、协同发展格局加快形成。

积极培育发展现代化都市圈。国家层面,发改委印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,要求以推动统一市场建设、基础设施一体高效、公共服务共建共享、产业专业化分工协作、生态环境共保共治、城乡融合发展为重点,培育发展一批现代化都市圈,形成区域竞争新优势,为城市群高质量发展、经济转型升级提供重要支撑。地方层面,北京通州区将与河北廊坊北三县整合规划,推动北京城市副中心与河北省廊坊北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。浙江召开大都市区建设新闻发布会,全省将形成以杭州、宁波、温州、金义四大都市区核心区为中心带动,以环杭州湾、甬台温、杭金衢、金丽温四大城市连绵带为轴线延伸,以四大都市经济圈为辐射拓展的“四核、四带、四圈”网络型城市群空间格局。吉林规划“长春经济圈”,通过交通网络连接哈尔滨都市圈、沈阳经济区、内蒙古东部地区,辐射俄罗斯、日本、韩国等东北亚国家。短期内我国的城镇化道路将以都市圈形态为主,未来各地将陆续出台大都市圈建设规划,优化区域经济发展。

三、进一步放宽落户政策,人才争夺继续升温

地方落户政策进一步放宽。2月1日,南京公布《南京市积分落户实施办法》,缴纳社保限制由“2年内连续缴纳社保”放宽为“累计缴纳社保不少于24个月”,硕士研究生以上学历可直接落户。2月11日,常州印发《常州市户籍准入管理若干规定》,放宽高校毕业生、高级技师、技师落户条件,取消社保限制,落户对象由本人放宽至本人、配偶和未婚子女。另外有合法稳定住所缴纳社保满1年、租赁住房缴纳社保满5年的,本人、配偶和未成年子女可以申请在常州市落户。2月13日,西安发布《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》,本科(含)以上学历、本科(不含)以下学历年龄在45周岁(含)以下、全国高等院校在校学生,均可迁入西安市落户。

中央加快建立新型户籍制度。近年来,越来越多的城市加入人才争夺战,通过宽松落户、就业创业激励、租房住房优惠等方式吸引人才落户。2019年以来,多地发布升级人口、人才等政策,人才新政扩至一线甚至三四线以下城市。此前较早实施人口人才政策的成都、武汉、郑州等二线城市的市域总人口均已超千万,西安也即将迈入千万级别人口城市。2月21日,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,指出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,加快消除城乡区域间户籍壁垒,统筹推进本地人口和外来人口市民化。公安部副部长孙力军在全国治安管理工作座谈会上表示,加快建立新型户籍制度,积极探索试行以经常居住地登记户口制度。

产业发展是引才关键。吸引人才不仅需要户籍政策,更需要当地产业的支撑,为人才提供充分的就业机会,同时要加强医疗、教育等基础配套的建设,才能让人才真正留下来。进入2019年,深圳、天津等城市开始将人才政策聚焦于金融人才的引进与培养,方向更加明确具体,产业发展更加清晰。《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出要强化城市间产业分工协作,推动中心城市产业高端化发展,夯实中小城市制造业基础,促进城市功能互补、产业错位布局和特色化发展。

四、地方因城施策优化调控政策组合,继续增加有效供给

一城一策,以稳为主。国家层面,人民银行金融市场工作会议指出,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。地方层面,2019年,深圳将重点做好稳房价、稳租金、稳预期工作。上海明确坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性,坚决遏制投资投机性购房,着力稳市场、稳房价、稳预期。郑州继续加大房地产市场监控力度,整治市场乱象,对房地产违法违规行为,坚决依法依规给予严肃查处。贵州严格落实房地产市场调控政策,强化房地产市场行为监管,治理房地产市场乱象。南京回应媒体报道的“南京房价突破限价”、“南京调控放松”,强调将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策,坚持房地产市场调控政策不动摇,力度不放松。此外,合肥部分银行确认房贷已结清的,二套房贷利率可按照首套房贷利率执行。阜阳2019年之后挂出的土地出让公告暂时取消限价条款。整体来看,近期多城的政策微调是在坚持住房居住属性的前提下,根据市场的运行情况进行局部的优化,本质上仍是为了保持市场稳定运行。

继续增加有效供给。2018年底的全国住房和城乡建设工作会议指出支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,增加公租房有效供应,发展共有产权住房。2月13日,上海住房城乡建设管理委员会主任黄永平提出,2019年确保新增供应各类保障性住房6万套,有序开展第七批次共有产权保障住房供应。此前北京在政府工作报告中指出2019年将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房 6 万套。深圳住房和建设局有关负责人表示,2019年计划建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

五、展望:房地产调控以“稳”为主,强化城市间政策协同

京沪深等一线城市房地产调控将以“稳”为主。2018年底中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议定调2019年房地产调控,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,以稳地价、稳房价、稳预期为目标。进入2019年,北京要求完善住房市场体系和住房保障体系,保持房地产市场平稳健康发展,上海着力稳市场、稳房价、稳预期,深圳重点做好稳房价、稳租金、稳预期工作。一线城市“稳”市场的政策思路鲜明。

城市间房地产调控联动性增强。培育发展现代化都市圈背景下,将更加强调健全都市圈商品房供应体系,强化城市间房地产市场调控政策协同。特别是近期粤港澳大湾区规划出台、北京通州区与河北廊坊“北三县”整合规划、浙江计划形成四大都市区等区域性协同发展加速推进。未来,房地产市场调控将深度协同都市圈范围内各个城市的市场状态,顺应产业升级、人口流动和空间演进趋势,强化供需两端双向调节,合理制定符合都市圈整体持续健康发展的房地产长效机制。

本文来源:《2019年2月中国房地产政策跟踪报告》

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