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商铺租赁合同的六大注意事项

来源:3房网(来源:买购网)    2019-03-14 13:33:28
【摘要】随着我国商品经济的不断发展,很多有眼光的人都选择租下商铺来卖东西,以谋取利益。那么,什么是商铺租赁合同?很多想租商铺的人都想知道的是,商铺租赁合同应该注意哪些问题呢?

随着我国商品经济的不断发展,很多有眼光的人都选择租下商铺来卖东西,以谋取利益。那么,什么是商铺租赁合同?很多想租商铺的人都想知道的是,商铺租赁合同应该注意哪些问题呢?

一、什么是商铺租赁合同

商铺租赁合同,是指出租房与承租方就商铺租赁所达成的书面合同,围绕着商铺使用权所形成民事租赁关系。投资的客户无需买断商铺产权,只需签订一定时间的租赁合同,并交纳一定的押金作为履约保证;如在租赁期限内允许转租,投资客户方可享有完整的转租权、收益权。

二、商铺租赁合同应该注意哪些问题

1、调查商铺的产权

承租商铺之前,应当去该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

(1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照,以及非法使用房屋的风险。

(2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

(3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2、免租装修期

商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

3、租赁保证金

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

4、租赁登记

租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

(1)、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

(2)、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

5、转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式:“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。

6、买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

(1)、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

(2)、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

除了上述商铺租赁合同应该注意的问题,现实中还有许多问题需要解决,如商铺租赁需要交哪些税呢?营业执照过期或者没有营业执照怎么办?遇到类似的纠纷时,建议您去咨询相关专业的律师,有了律师的帮助,您会省心不少。

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