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超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-04-09 10:49:26
【摘要】2019年一季度,苏州土地市场呈现出新的变化,从“2018年流拍频现”到“2019年溢价成交”,房企拍地表现截然不同。作为房企的“粮仓”,房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。在此背景下,中指研究院对房企在苏城拿地情况进行研究,为研判行业趋势提供参考。

同比分析:成交规模缩减,土地竞拍热度回升

2019年一季度,苏州市区共进行土地拍卖3场,出让21宗经营性用地,其中,涉宅用地17宗,商办用地4宗,住宅用地占市场主力。一季度土地成交规模缩减,总成交用地面积112.56万方,较18年同期下滑40%;总成交建面214.71万方,同比下降45%;总成交金额307.85亿,同比下滑32%;平均成交楼面价14337.88元/㎡,平均溢价率19.27%,整体成交楼面价及溢价率回升现象较为突出,回暖迹象明显。

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

2019年苏州市区(未含吴江)住宅用地供应计划总计为6000亩,与18年供地计划相持平。而2019年一季度苏州市区涉宅用地成交建面201.35万方,同比降幅45%,预计未来将加大住宅用地的供应。整体住宅用地成交楼面均价15082元/㎡,同比上涨25%,处于近4年次高位,仅低于2016年四季度成交楼面价;溢价率为19.11%,同比增加3.44个百分点,环比增加12.2个百分点,房企拿地热情明显升温。

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

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在商办用地方面,近年成交规模有缩减趋势。2019年1季度,商办用地成交建面13.36万方,同比缩减47%;成交楼面价为3127.41万方,同比上涨3%;溢价率为32.5%,处于近4年高位。

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

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区域分析:吴中成交体量大,园区热度最高

2019年一季度,苏州共出让17宗住宅用地。其中,吴中区为地块出让大户,共成交7宗,相城有4宗,姑苏3宗,新区2宗,园区1宗,吴江暂无地块成交。从地市热度来看,园区由于土地出让较少,可售房源紧缺,地块出让较为抢手,一季度出让唯一1宗宅地,溢价率高达49.69%;其次是吴中,所出让7宗地块全部溢价成交,平均溢价率为25%;相城区由于近年土地出让规模较大,多个楼盘将在今年次第上市,区域库存量大,房企拿地积极性略逊于其他区域。其外,房企主要热衷于纯住宅地块,多宗商住地块依然是底价成交。

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

一季度商办地块共出让4宗,分布在相城、吴中、新区和园区4个区域。商办地块多为底价成交,但园区湖东奥体板块商办地块由于地段佳,引起多家房企争抢,最终由嘉得宝以4337元/㎡竞得,溢价率高达189%。该地块公共属性强,需建设公交首末站一处,不少于2000平的食堂以及不少于500平的超市。

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

房企分析:已进房企积极补仓,外来房企抢驻苏州市场

一季度,有不少在苏州深耕多年的品牌房企,如旭辉、首开、阳光城、中梁等均有积极补仓。其中旭辉拿地势头迅猛,1月连拿3宗吴中地块;首开斩获2宗地块,其中1宗与龙湖联合拿下;佳兆业时隔许久,也在一季度成功补仓苏州主城。

其外,优质地块也吸引外来房企抢驻苏州。其中,融信以13.1亿竞得平江新城45号地首进苏州;大华集团以40.7亿竞得狮山美罗旁49号地块首进苏州;首创以25.01亿斩获37号宅地,溢价率高达49.69%,该地块后期将与招商蛇口+华宇联合开发。

超七成土地溢价成交,把脉一季度苏州土地市场

整体来看,2019年一季度苏州土地成交规模相比去年同期有所下降,而今年苏州市区(未含吴江)住宅用地供应计划总计为6000亩,与18年供地计划相持平,预计后期将加大住宅用地的供应。价格方面,一季度住宅用地成交楼面价及溢价率同环比均上涨,土地市场回温态势明显。全年来看,苏州基于较好的城市基本面,具有较强的购买力和内生需求,购房者在市场及政策趋稳下,购买预期逐步升温,推动了市场阶段性回暖,获得众多企业侧重,未来土地市场将保持一定热度。

责任编辑:qiwanxing

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