专访星河产业集团常务副总裁陈忠：产城融合践行者

陈忠：历经30余年发展，星河从一个传统开发企业逐步转型成一个集地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资为一体的多元化控股集团。目前，旗下拥有地产、产业、金融、置业、物业五大业务集团。依托星河地产、产业、金融、置业、物业五大优势协同，星河产业主要产品线可分为几大类：

一、产融联盟新城。一线城市及强二线城市中心/次中心，打造“园区+金融”双闭环总部基地。

二、双创社区。一线城市及强二线城市核心地带，辐射全球，打造一站式创新创业创投平台。

三、特色小镇。一线城市及强二线城市周边，依托当地产业资源和文化底蕴，导入深圳新兴科技创新特色。

四、中心系商务综合体。一线城市及强二线城市中心，打造高端商务综合体系。

作为新型产业投资运营商，依托母体星河控股集团的综合发展势头，星河产业集团基于“产·城·融·投”发展模式，重点开展产业载体开发与运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营4大核心板块业务。星河产业集团打造产融联盟新城、特色小镇、双创社区等多元产品形态，致力于构筑“引人才、聚产业、共发展”的产业高地。

02、城市选址

陈忠：主要布局粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈、京津冀等重点城市群，其它城市则考虑一线城市及强二线城市中产业基础好的城市。深耕粤港澳大湾区，重点布局长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群，目前深圳、重庆、天津、成都、南京、郑州、珠海、惠州、普宁、厦门项目已进入建设运营阶段，与广州、杭州、武汉、东莞、无锡、贵阳等地政府签订合作建设协议。

粤港澳大湾区：星河起步成长的地方，以深圳星河WORLD为典型代表项目，包括惠州和南沙也有一些布局。

长三角：华东区域的布局以南京星河WORLD为代表，专注于小镇的开发形式，形态各异，网状发展。目前在苏州、南京和无锡等都有进入，上海也在积极寻求机会进入。

成渝经济圈：在一带一路的背景下，成都、重庆都有一些新的发展机遇，包括成渝片区的航天技术也是走在技术行列前端的，都可以寻求一些产业合作的机会，也可以和政府合作洽谈一些产业地产开发的项目。

京津冀环渤海：以天津城市为主，包括雄安，都有一些进入机会。

此外，还有其他一些一线城市、或新一线城市，都可以寻找机会布局进入。一个企业产业投入的平衡，不仅和自身的投资布局实力有关，还和当地城市的政策和城市的特色及背景密不可分。应该因地制宜，产城结合，共同发展。

03、盈利模式

陈忠：可以从3个方面来看待产业地产的盈利点。

空间开发：通过物业销售或者自持租赁产生收益。产业地产是投入大、周期长、回报慢的行业，通过适当比例的销售回笼资金达到现金流平衡才能更好地做好项目的整体运营。物业租赁也是重要的收入来源，通过有效的招商及运营，实现租赁收入的稳定和持续增长。

产业运营：园区提供匹配企业及人员实际需求的多元、有效服务，搭建全方位线上线下服务平台，通过增值服务兑现获得政府扶持资金、企业服务收入等，目前已实现轻资产输出。良好的产业服务能加快产业集聚、提升园区产业氛围，租金价格也会随之提升，拉高物业估值。

产业投资：资产证券化是产业地产盈利的重要模式。目前，星河产业通过多梯次的金融服务体系，投资了40多家战略新兴、人工智能、航空航天等产业领域企业，助力企业全生命周期成长，促进创新链、产业链、金融链的深度融合，实现“孵化一批、加速一趴、投资一批、上市一批、退出一批” 。

04、特色打造

陈忠：深圳星河WORLD目前已成为深圳产业新城的标杆项目之一，标杆效应辐射全国，据2018年统计，项目考察总接待批次已超2000次，毋庸置疑已成为区域城市封面。深圳星河WORLD成功运营的内在逻辑在于全链条产业生态圈的打造，集合地产、商业、酒店、物业服务和投资服务几大优势，是星河30多年以来所有产业的融合。

产融联盟新城代表作深圳星河WORLD总建筑面积约160万平方米，总投资额逾150亿元，聚焦战略新兴、人工智能、航空航天、文化&创意等优势产业，产业聚合度达77%。星河WORLD目前为止共入驻了600+企业，未来会有超千家企业，如何将这1000+企业建立资源共享，打通产业之间的壁垒，产生新的思维与运营模式，是未来需要进一步努力的方向。

未来，星河产业将持续把产业聚焦能力和产业投资能力相结合，通过完善的投资服务体系，深度参与核心产业的发展，拉高优质企业投资占比，提供更好的产业服务为企业发展赋能，让他们更快能进入市场，实现完善自身产业链条、提升 双收益。

05、产业培训

陈忠：可以从4个方面来讲，包括技术、人才、资本和市场。

技术：这本身是企业自身的核心竞争力。能在行业内生存下来的企业，都有着自己的核心技术支持。星河能做的是为企业约见行业大咖，和行业领军人物做交流，提供顾问和咨询服务。

人才：一方面是提供招聘会招聘人才，包括人才培训等。另一方面是给员工提供完善的吃住玩，全方位休闲娱乐配套，留住现有员工。有的企业入驻之前，先拉几辆大巴车员工过来参观体验，回去之后员工投票决定，投票通过立即决定入驻。

市场：星河目前的产业规模已经辐射到上下游产业链的资源提供，既有资源优先园区企业。

资本：对于融资能力弱的企业，星河本身可以提供相关融贷服务，或者直接入股，注入资金，取得股权。