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新湖中宝求钱若渴 百万土储67亿卖融创

来源:3房网(来源:界面新闻)    2019-07-18 14:12:43
【摘要】7月16日晚间,新湖中宝发布公告称,新湖中宝及其全资子公司新湖地产集团与融创签署《合作协议书》,融创以67.04亿元的代价,受让新湖中宝旗下的浙江瓯瓴实业有限公司(下称瓯瓴实业)和上海玛宝房地产开发有限公司(上海玛宝)股权及相应权益。

在收并购市场风生水起的融创,又一口气在长三角一带拿下了近百万方的土地储备。

7月16日晚间,新湖中宝发布公告称,新湖中宝及其全资子公司新湖地产集团与融创签署《合作协议书》,融创以67.04亿元的代价,受让新湖中宝旗下的浙江瓯瓴实业有限公司(下称瓯瓴实业)和上海玛宝房地产开发有限公司(上海玛宝)股权及相应权益。

此次交易价款中的67.04亿元中,两个目标股权交易价总计为8.77亿元左右,目标债权则高达58.27亿元。

资料显示,新湖中宝此次出让股权的公司,持有包括温州平阳县西湾围涂区15幅地块,总计建筑面积154.87万平方米,土地面积65.68万方;启东市圆陀角度假区4幅地块,总计建筑面积52.14万平方米,土地面就30.74万方;以及上海市虹口区青云路167弄计容7万平方米的地块,且上述地块主要为宅地。

也就是说,融创凭借这一笔交易,在浙江、江苏和上海等长三角区域,拿下了建筑面积超过200万方的地块,并在上海成熟区域新增补充储备。

上海虹口青云路地块所在的虹口区,是近年房企扎堆进驻的热点,所在地块距离上海凯德龙之梦车程只有1.5公里左右,周边居住、行业环境都较为成熟,毗邻的小区二手房售价已经超过6万元/平方米。

有意思的是,新湖在保留玛宝9.9%股权的同时,还增加有附加条件,即如项目住宅平均售价如果超过12万元/平方米,则新湖享有超额售价部分所对应税后净利润50%的收益。

出售如此优质且核心的地块,或许和新湖中宝目前的财务状况有关。公告显示,持有温州和启东地块的瓯瓴实业,到2019年6月30日,公司总资产约为47.03亿元,总债务则达到47.11亿元,今年前6个月零收入,净利润为-25.11万元,瓯瓴实业母公司总资产4531.2万元,负债5000万元,处于资不抵债的状况。

这也和新湖中宝参与的开发项目有关。信息显示,此番出让的温州、启东和上海项目,均为旧改项目。2012年,新湖中宝就和温州市平阳县政府签署了《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》,彼时计划总投资额为750亿元,计划开发周期达13年。早前报道显示,相关拆迁、补偿政策由平阳县政府协调和落实,补偿资金则由新湖中宝支付。

新湖中宝2018年年报显示,温州西湾和启东圆陀角项目是公司期内最主要的两大海涂围垦项目,其中启东获得土地130万方,温州西湾获得160万方土地。由此看来,尽管给融创出让了20个项目,但新湖中宝在这两个区域依然拥有大量土地储备。

而在上海,新湖中宝也同样有大量的旧改项目。年报显示,上海玛宝项目(即虹口项目)2018年进入征收实施阶段,签约率达到99%,按原计划2019年会进入开发阶段。同时,新湖中宝在上海还拥有五大旧改项目,合计建筑面积高达180万平方米,其于上海内环的土地储备居行业前列。

翻看新湖中宝的年报不难发现,这家销售排名并不瞩目的房企,实际是个有丰富土地储备量的低调“地主”。截至去年年末,新湖中宝土地储备面积约1300万平方米,权益面积1100万平方米,总建面积2450万平方米,权益总建面积2200万平方米。

相关机构公布的《2018年中国房企总土储货值》排行中,土地储备建面超过2450万平方米的已经能排到前31位,甚至高于佳兆业、绿城中国、万达等。

不过,从土地获取方式来看,旧改、一级开发是新湖中宝增储的主要来源,去年通过招拍挂获得的土地仅为4.14 万平方米,总建面积约17.98万平方米,和巨量的储备形成鲜明反差。

同样形成反差的,还有新湖中宝的销售额。相关机构公布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,新湖中宝的流量销售仅为53.8亿元,位居第142位。去年全年销售额仅为162亿元,排名也在百名开外。

有业内人士认为,从新湖中宝出让公司的情况来看,出售项目较为优质,资金“回血”意图明显:“这也和新湖以旧改为主的开发类型有关,虽然储备巨量,但需要持续资金的投入才能运转,而且新湖的开发周期太长,资金回笼较慢。从目前账面情况来看,新湖中宝的资金确实绷得挺紧。”

不过上述人士认为,即便出售上述项目,对于新湖中宝而言不过是储备中的“九牛一毛”:“特别是大量土地都处于长三角,是自己开发还是转手出让,都有余地。”

这大概也是融创接手的重要原因。融创在上海市场扩张迅速,今年上半年在上海的销售排名位居第一。而收购的上海虹口项目位置核心,启东也处于环沪市场,对上海的储备量是较大补充,同时温州所处的东南公司,同样也是融创近年主要发力的市场。

由此可见,这笔交易既缓解了新湖中宝的现金流,也补充了融创在长三角市场的土地储备,暂时来看称得上是一笔“双赢”的买卖。

责任编辑:liangaoyang

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