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土地增值税法征求意见:五大影响关乎你我!

来源:中指研究院    2019-07-23 16:49:12
【摘要】7月16日,财政部、国家税务总局联合印发《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,将《条例》上升为法律并向社会公开征求意见,结束时间是8月15日。

此次征求意见稿基本平移了原土地增值税暂行条例中的内容,保持现行税制框架和税负水平总体不变,税率仍实行原有的四级超率累进税率,征税范围增加了集体房地产、税收优惠强化了的灵活性等新内容。

整体来看,此次土地增值税法征求意见稿的相关内容将对我国的土地制度改革、房地产行业长久发展以及房地产市场主要参与主体行为产生重要影响。

 行业影响 

1.对“土改”:

“税改”“土改”相衔接,提升集体经营性建设用地供应效率。此次征求意见稿与此前暂行条例最大的不同在于:将出让、转让集体土地使用权的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。集体经营性建设用地入市流转税收机制进一步健全,迎来规模释放契机。整体来看,此次土地增值税调整征税范围的主要考虑是为了与当前的土地制度改革相衔接。目前,我国集体用地入市试点地区主要通过征收土地增值收益调节金的过渡办法对土地增值收益进行调节。此前,《土地管理法(修正案)》(草案)已提请全国人大常委会初次审议,删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。因此,需要重新建立土地增值收益分配机制,使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。取消土地增值收益调节金主要是为了确保立法前后集体房地产负担总体稳定。

2.对行业管理:

房地产行业的税收体系将进一步完善,助力长效机制建设。房地产行业税收法定进一步推进,包括此次征求意见的土地增值税法,再加上目前已在酝酿的房地产税法,将合力对房地产行业形成持久的影响,从而稳定市场主体预期,共同防范囤地、炒地、囤房现象。同时,鉴于税法特别给予了国务院、地方政府一定的相机决策空间,这将使建立起来的房地产行业税收体系能够被更灵活地运用于房地产市场调控过程中。

3.对房企:

资金压力有所提升,企业影响程度不同,税收筹划需更紧密结合地区特点。从整体资金压力来看,此前的征收制度规定较为粗放,为房企留下一定的弹性操作空间,最新的征求意见稿对纳税期限、征收管理方式进行了明确的规定,虽然这对交税成本影响不大(政策强调短期仍保持税负稳定),但却压缩了企业的操作空间,整体的资金压力有所上升。从房地产企业拿地预期变化来看后端交税政策改变,监管强化税收筹划难度上升,企业在前端投资拿地的算账方式就会相应发生变化,对地价预期将形成一定的降温。从不同房地产企业差异化影响来看土地增值税调整对土地储备多、开发周期长、产品溢价大的开发商影响较为明显,对快周转企业影响较小。此外,税收优惠政策增加了地方政府的决策权限,企业未来在不同地区、不同业务类别的操作上都将面临差异化的税收优惠,需进行深入研究。整体来看,税收政策的进一步规范,将进一步推动房地产行业强者恒强的格局,资金实力雄厚,可以在低利润率情况下实现规模增长的企业将更加具有竞争力。

4.对地方政府:

进一步健全地方税体系,征收管理将更加严格,税源更加稳定,成为未来长期存在的重要税种。土地增值税多年来一直存在存废争论,此前以暂行条例出现也是基于实践中的不确定性。目前从条例上升到法律,表明土增税将成为未来长期存在的重要税种,而且以后也会越来越重视,相应的监管会越来越规范,对相关主体的惩罚或者保护也会更严格。从数据来看,增值税(营改增前为营业税)、所得税、契税和土地增值税为四大税种占房地产业缴纳税收总额的比重分别为35.22%、17.41%、15.26%和18.46%(中国税务年鉴,2015年)。土地增值税占比较高,近年来稳步增长,将成为更稳定的地方税源。

5.对个人:

目前不征收,征求意见并未额外说明,未来仍需结合整体税制改革进一步明确,但以不增加总体税负为主要方向。目前,我国的土地增值税主要目的还是在于增量交易环节征收,并不涉及个人存量住宅转让环节的征收。未来是否涉及仍然需要政策的进一步明确。

表:新老土地增值税对比

附件一:

中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)

第一条 在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人,应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

第二条 本法所称转移房地产,是指下列行为:

(一)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

(二)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

土地承包经营权流转,不征收土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

第五条 纳税人转移房地产所取得的收入,包括货币收入、非货币收入。

第六条 计算增值额时准予扣除的项目为:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转移房地产有关的税金;

(五)国务院规定的其他扣除项目。

第七条 本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。

第八条 土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%

第九条 纳税人有下列情形之一的,依法核定成交价格、扣除金额:

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格明显偏低,又无正当理由的。

第十条 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。

第十一条 下列情形,可减征或免征土地增值税:

(一)纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;

(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税;

(三)国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。

第十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税,并报同级人民代表大会常务委员会备案:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。

第十三条 土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。

第十四条 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。

第十五条 房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,预缴税款。

从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税:

(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(四)直接转让土地使用权的;

(五)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(六)国务院确定的其他情形。

第十六条 非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。

第十七条 税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息,协助税务机关依法征收土地增值税。

第十八条 纳税人未按照本法缴纳土地增值税的,不动产登记机构不予办理有关权属登记。

第十九条 土地增值税的征收管理,依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

第二十条 土地增值税预征清算等办法,由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法,并报同级人民代表大会常务委员会决定。

第二十一条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

第二十二条 本法自年月日起施行。19931213日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。

附件二:

关于《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的说明

按照党的十八届三中全会决定关于落实税收法定原则要求,以及健全地方税体系改革方案有关内容,财政部、税务总局联合起草了《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。现将有关情况说明如下:

一、制定本法的必要性和可行性

19931213日,国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》),自199411日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。根据《条例》授权,财政部于19951月印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例细则》。《条例》施行20多年以来,税制比较健全,运行平稳,上升为法律的条件和时机已经成熟。

土地增值税立法是贯彻落实税收法定原则的重要步骤,也是健全地方税体系改革的重要内容,有利于完善土地增值税制度,增强权威性和执法刚性,发挥土地增值税筹集财政收入、调节土地增值收益分配、促进房地产市场健康稳定发展的作用,有利于健全我国的房地产税收体系、推进国家治理体系和治理能力现代化。

二、制定本法的总体考虑

从实际执行情况来看,现行土地增值税税制要素基本合理,征管制度比较健全,宜保持现行税制框架和税负水平总体不变,将《条例》上升为法律。同时,对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容,进行适当调整。

三、税法主要内容

(一)   关于征税范围。

《条例》规定,转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税。在此基础上,《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称集体房地产)纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

调整征税范围的主要考虑是为了与土地制度改革相衔接。为贯彻落实十八届三中全会决定要求,2014年,中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地(以下简称集建地)入市制度,并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。2015年以来,全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点,允许集建地入市和转让,实行与国有建设用地同等入市、同权同价。目前,试点地区通过征收土地增值收益调节金的过渡办法,对土地增值收益进行调节。《土地管理法(修正案)》(草案)已提请全国人大常委会初次审议,删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。为了建立土地增值收益分配机制,使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接,《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围,同时,拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。

(二)关于税率和计税依据。

《征求意见稿》延续了《条例》的规定,明确土地增值税仍实行四级超率累进税率,并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。

(三)关于扣除项目。

《征求意见稿》将《条例》第六条第五款授权财政部规定的其他扣除项目调整为国务院规定的其他扣除项目,主要考虑是:集体、国有房地产的成本构成差异较大,且不同地区集建地入市方式、途径、形态、用途等差异也很大,成本构成和级差收益千差万别,再者集体房地产入市目前仍处于试点阶段,相关管理制度还在探索和逐步健全过程中,相关扣除项目难以做出统一规定。

(四)关于税收优惠。

《征求意见稿》在延续《条例》优惠规定的基础上,对个别政策做了适当调整。一是吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。二是增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。主要考虑是国务院需要根据经济社会发展形势,相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策,如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。三是将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定,调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征,以体现因地制宜、因城施策的房地产市场调控政策导向,落实地方政府主体责任。四是增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税的规定。主要原因是出让集建地级差收益的地区差异巨大,为了建立兼顾国家、集体、个人土地收益分配机制,适当下放税政管理权限,有必要授权省级政府因地制宜制定集体房地产相关税收优惠政策。

(五)关于纳税义务发生时间和申报纳税期限。

《征求意见稿》增加了关于纳税义务发生时间的规定,明确为房地产转移合同签订的当日。同时,为简化缴税程序、方便纳税人,《征求意见稿》调整了申报缴税期限。一是将《条例》中分开设置的纳税申报和缴纳税款两个时间期限合并为申报缴纳期限。二是将申报缴税期限由《条例》规定的房地产转移合同签订之日后7日内申报并在税务机关核定期限内缴税,调整为区分不同类型纳税人,规定不同的期限。对于从事房地产开发的纳税人,自纳税义务发生月份终了之日起15日内,申报预缴土地增值税;达到清算条件后90日内,申报清算土地增值税。对于其他纳税人,自纳税义务发生之日起30日内申报缴税。

(六)关于征收管理模式。

按照党中央、国务院关于深化放管服改革的有关要求,《征求意见稿》规定了房地产开发项目实行先预缴后清算的制度,并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法,调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税。

责任编辑:qiwanxing

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