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中指丨2019年7月中国房地产政策跟踪报告

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-08-02 15:06:01
【摘要】中央政治局会议再次强调坚持房住不炒,中央层面坚决不依中央政治局会议再次强调坚持房住不炒,中央层面坚决不依赖房地产实现经济增长。未来,房地产市场调控不会放松。赖房地产实现经济增长。未来,房地产市场调控不会放松。

一、坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段

中央政治局会议再次强调坚持房住不炒,中央层面坚决不依赖房地产实现经济增长。在未来,房地产市场调控不会放松。

坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月30日,中央政治局会议召开,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,指出当前我国经济发展面临新的风险挑战,国内经济下行压力加大,坚持稳中求进工作总基调,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持推进改革开放,坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路,统筹国内国际两个大局,统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作,促进经济持续健康发展,实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。房地产方面,强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次表态最大的不同在于强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现中央坚持房住不炒、稳预期的政策定力。

地方调控方面,苏州调控升级,大连、洛阳实施商品住房价格指导,长沙规范境外机构和个人购房行为,合肥加强群访群诉事件管理稳预期,开封市住建局决定取消限售、撤销备案资格冻结,但随后官方收回此文函,撤销上述决定,并表示将继续严格落实房地产市场管理政策。

苏州限购升级、进一步扩大限售范围。苏州在5月新增限售基础上,进一步加强调控促房地产市场平稳健康发展。具体表现为四个方面:一是调整居民购房政策。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明;二是扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让,二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让;三是进一步加强用地出让管理。竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺,住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置,住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式;四是进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理,在严格执行差别化住房信贷政策基础上,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度,实施预售备案价格预警线管理。

大连实施商品住房价格指导。大连加强对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房(含公寓)项目的价格监控指导,所有房地产项目均须申报商品住房预售价格,规定实际网签备案价格不得高于申报价格。7月30日后首次申请预售许可证的新项目,建立价格核算制度,引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算,按照一房一价制度申报房源价格,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

房地产金融监管方面,为防范房地产企业过度融资,银保监会、国家发改委、央行分别从信托领域、企业发行外债、贷款投放三方面共同防范房地产市场风险。从2019年3月份开始,房地产金融监管持续保持高压状态。

房地产金融监管聚焦防范企业、居民过度融资。银保监会有关部门负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会对其开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。同时银保监会对这些信托公司提出五方面要求。今后,银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作,根据房地产市场发展变化情况,及时开展政策吹风,推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。为防范房地产企业发行外债可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发展,国家发改委印发通知对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求,防控房地产企业发行外债风险。央行强调保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

房地产市场监管方面,三亚、郑州、荆门等地开展了房地产市场乱象专项整治行动,珠海、宁波印发通知规范房地产市场销售行为,杭州、银川、无锡、赣州等地对房地产企业(房地产中介机构)进行约谈指导。

房地产市场迎来新一轮集中专项整治。三亚将重点整治采取“先登记支付房款、后补交社保或个税”方式销售商品房等十项违法违规行为,整治工作将持续至8月30日。郑州将从7月22日至9月30日开展房地产市场集中整治,重点查处以私下内部认筹、排号等方式蓄客,通过集中选房、网上选房或雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作,哄抬房价,扰乱市场秩序等违法违规行为。荆门明确将在8月11日至11月30日对房地产市场乱象进行集中整治,重点查处5项违法违规行为,其中对项目擅自变更规划和使用用途,公共配套设施严重不足,存在质量安全隐患的,一律暂停上市交易。此外,珠海、宁波两城印发通知明确不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售,不得向购房意向人收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。杭州约谈违反公证摇号公开销售规定的房地产企业,并表示将加大房地产企业不规范行为整治力度。银川、无锡、赣州分别对全市43家房地产企业、全市近20家规模型房地产中介企业、中心城区46家房地产开发企业及中介代理机构进行了约谈,以维护市场的公平竞争秩序,保障消费者合法权益。

二、健全税收机制,加快建立城乡统一建设用地市场

7月,为完成此前国务院提出“到2022年,城乡统一建设用地市场基本建成”目标,财政部、国家税务总局印发土地增值税法征求意见稿,拟将集体房地产纳入征税范围,健全集体经营性建设用地入市流转税收机制,加快入市节奏。另外,国务院在2017年试点方案基础上进一步完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。

土地增值税启动立法

土地增值税启动立法,房地产行业税收体系进一步完善。7月16日,财政部、国家税务总局联合印发《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,将1994年的《条例》上升为法律。此次征求意见稿基本平移了原土地增值税暂行条例中的内容,保持现行税制框架和税负水平总体不变,税率仍实行原有的四级超率累进税率,征税范围增加了集体房地产,税收优惠强化了灵活性等新内容。房地产行业税收法定进一步推进,包括此次征求意见的土地增值税法,再加上目前已在酝酿的房地产税法,将合力对房地产行业形成持久的影响,从而稳定市场主体预期。从数据来看,增值税(营改增前为营业税)、所得税、契税和土地增值税为四大税种,占房地产业缴纳税收总额的比重分别为35.22%、17.41%、15.26%和18.46%(中国税务年鉴,2015年),土地增值税占比较高,且土地增值税额近年来也呈稳步增长态势,调整后的土地增值税将成为稳定的地方税源。

“税改”“土改”相衔接,提升集体经营性建设用地供应效率。此次征求意见稿与此前暂行条例最大的不同在于:将出让、转让集体土地使用权的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时,拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。集体经营性建设用地入市流转税收机制进一步健全,迎来规模释放契机。整体来看,此次土地增值税调整征税范围的主要考虑是为了与当前的土地制度改革相衔接。目前,我国集体用地入市试点地区主要通过征收土地增值收益调节金的过渡办法对土地增值收益进行调节。此前,《土地管理法(修正案)》(草案)已提请全国人大常委会初次审议,删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。因此,需要重新建立土地增值收益分配机制,使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。取消土地增值收益调节金主要是为了确保立法前后集体房地产负担总体稳定。

土地二级市场交易规则从试点到全面实施

完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。7月19日,国务院发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,明确目标任务,要建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务和监管落实到位,市场秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显著提高,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。同时,规定了建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

与2017年原国土资源部印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》相比较,本次指导意见的整个主体架构和主要内容变化不大。但经过两年多的地方实践,指导意见从实际操作出发,对具体措施也进行了相应的调整优化,主要有以下6个方面。

三、中央支持住房租赁市场发展,地方加大租赁住房供给

7月,财政部、住建部公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,大力推进租购并举住房制度建设,各地积极响应出台措施规范发展住房租赁市场,重点解决新市民住房问题。

加快发展住房租赁市场。国家层面,为加快发展住房租赁市场,完善租购并举制度,7月18日,财政部、住建部两部门公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,排名前16位的城市分别为北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。地方层面,北京发布住房租赁合同示范文本,明确住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,同时规定未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。广州规定住房租赁合同期限不得超过二十年,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一。杭州对三份文件进行征求意见,鼓励专业化规模化住房租赁企业发展,支持其多渠道筹集房源,增加租赁住房有效供给,并对从事住房租赁业务的企业、开展租赁居间服务的房地产经纪机构,拟分别给予最高200万元、100万元专项扶持资金。

增加租赁住房供给方面,深圳发布征求意见稿,要求多渠道增加租赁住房供应。广州、柳州两地明确符合条件的商业用房、办公用房等可按规定改建为租赁住房,但不得分割转让。

深圳多渠道增加租赁住房供应,稳定住房租赁价格。深圳发布规范住房租赁市场稳定住房租赁价格征求意见稿,要求多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例,新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%,新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中,租赁住房总体供应比例原则上不低于50%。稳定住房租赁价格方面,坚决贯彻落实稳租金调控目标,拟建立住房租赁指导价格发布制度,提高租金透明度。针对租赁企业及个人,租金不高于租金指导价格并符合其他条件的,给予增值税税率优惠,同时也明确了相应的惩戒措施,即自2019年9月30日起,个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。同时全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度,推行租赁合同网签。

允许符合条件的商业用房、办公用房等改建为租赁住房。广州规定符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的写字楼、商场、酒店等商业项目可以按照规定改建为租赁住房。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。柳州发布住房租赁市场培育试点工作方案,要求2020年编制形成柳州市租赁住房发展计划,同时规定在符合城市规划和公共配套要求的前提下,允许已建成的空置商业用房、办公用房按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。改建后的住房仅限租赁,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

四、加快部署落实户籍制度改革,推进基本公共服务均等化

7月,中央地方在加快部署落实户籍制度改革,促进城乡人口有序流动的同时,加快完善以居住证为载体的城镇常住人口基本公共服务提供机制。

中央加大户籍制度改革力度,推进基本公共服务均等化。7月12日,人社部、教育部、公安部、财政部、人民银行五部门联合印发通知,要求省会及以下城市全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员落户限制。7月18日,韩正出席全国户籍制度改革推进电视电话会,强调下一步要突出抓好已在城镇就业农业转移人口的落户工作,确保完成1亿非户籍人口在城市落户目标。要准确把握城乡人口流动新形势新特点,进一步放开放宽城镇落户条件,探索建立城乡有序流动的户籍迁移政策。全面落实居住证制度,完善以居住证为载体的城镇常住人口基本公共服务提供机制,突出保基本、保重点推进基本公共服务均等化。完善户籍制度改革配套政策,维护进城农民农村权益,给农业转移人口更加稳定的预期,让其安心进城落户。

地方加快落实放开放宽落户条件。河南指出要推动郑州市放宽落户条件,其他城市全面取消落户限制。健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,完善增加城镇建设用地规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制,提高“人地钱”挂钩配套政策精准度。山东要求青岛加大中心城区农业转移人口落户力度,全面取消重点群体落户限制。健全完善城区社区集体户制度,及时为有合法稳定职业无固定住所人员落户提供便利。落实地方政府主体责任,全面放开建制镇和中小城市落户限制。同时,确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证,鼓励各地区扩大居住证附加的公共服务和便利项目,引导鼓励各城市居住证互认。天津对因上学、毕业分配、工作调动、投靠亲属等原因户口迁往外省市的原天津市户籍人员,凡在津具有合法稳定住所、并已返津居住生活的,可以申请本人回津落户,18周岁(含)以下子女可以随迁。宁波放宽市区居住就业落户条件,在宁波市合法稳定就业且本人或配偶在市区城镇范围内有合法稳定住所的,社保年限由5年调为3年。

五、展望:坚持房住不炒不动摇,加快落实长效管理机制

坚持房住不炒不动摇,加快落实房地产长效管理机制。中央政治局会议再次强调坚持房住不炒,且此次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,更加注重落实房地产市场长效管理机制。未来一段时间各地楼市调控将不会放松,一方面会继续围绕价格波动幅度过大进行政策跟进,另一方面会更加审慎调整现有政策,注重保持政策连续性、稳定性。相较于2019年4月政治局会议的表述,此次将“长效调控”调整为“长效管理”,未来,围绕住房、土地、金融、财税等长效管理机制措施有望加速落地实施。

防范企业端、居民端杠杆率过快增长。银保监会、国家发改委、央行分别从信托领域、企业发行外债、贷款投放三方面共同防范房地产市场风险,在苏州升级的楼市调控中,我们也发现了其要求金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平以及实施预售备案价格预警线管理的表述。近期,企业端及居民端杠杆率均处于较高水平,房地产市场风险不容忽视。未来,中央有望逐步加大信贷政策监管调控力度,并要求各城市主体保持已有政策的连续性和稳定性,稳步降低企业端融资杠杆率及居民端购房杠杆率,以实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。

加快建立城乡统一建设用地市场。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场由试点方案上升为指导意见,土地增值税启动立法,拟将集体房地产纳入征收范围,苏州也强调加大对房地产开发项目土地增值税预征力度,广东则积极统筹推进佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市、土地征收和宅基地制度改革试点,一方面进一步规范国有建设用地市场发展,另一方面不断健全完善集体经营性建设用地入市相关配套制度,根据国务院提出“到2022年,城乡统一建设用地市场基本建成”的目标,未来,土地制度改革力度有望进一步加大。

本文来源:《 2019年7月中国房地产政策跟踪报告》

责任编辑:wangxun.bj

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