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低楼面价项目枯竭?还原成都宅地楼面价真实面貌

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-08-07 17:45:19
【摘要】今年来,成都土拍楼面价记录被数次打破,土拍市场的火爆会不会带来房价的上升?

文章的开始,我们先来看一组成都2019年土拍信息:

18400元/㎡、18512元/㎡、19800元/㎡……短短的四个月时间内,成都土拍楼面价记录被重复刷新。从去年下半年开始,房企战线回收,对三四线城市的投资愈发谨慎,而一线城市供应有限,二线城市便成为加码的重要战场,另一方面,去年底融资环境改善,房企资金面较为宽松,因此,各大房企开始重仓二线城市,步入7月,房地产市场监管加强,资金收紧,但并没有扑灭开发商对成都核心区域优质地块的投资热情,7月31日的土拍,更是一次性将成都楼面价记录提升千元以上。

对比一下,截止2019年7月,大成都(一二三圈层)新房均价11425元/㎡, “11+2”中心城区(一二圈层)13038元/㎡,传统主城区(一圈层)16734元/㎡。

在土拍市场异常火爆的同时,商品住宅市场上传来了这样一种声音:

成都真的已经进入了高价地全面主导的时代么?成都的涉宅用地楼面价经历了怎样的历史变化?各圈层的差异性到底有多大?现阶段成都的涉宅用地楼面价真实水平究竟如何?未来短期之内可进入商品住宅市场的土地楼面价处于何种区间?带着这些问题,我们对2007年以来大成都范围内(不含简阳)招拍挂市场成交的1600余宗、总计建设用地面积   近15万亩、规划建筑面积超2.5亿㎡的涉宅用地(纯住宅用地、住兼商用地、商兼住用地)进行了系统的统计分析,试图还原成都涉宅用地楼面价的真实情况。

  • 一、各圈层涉宅用地楼面均价走势

我们对2007年以来各圈层的涉宅用地楼面价进行了简单的平均处理,便已经发现了一些有趣的现象。

从三圈层楼面价的整体格局上看,随着远离城市核心区域,楼面价逐渐下降,完全符合城市蔓延发展的普遍逻辑。2008年成都涉宅用地楼面价出现了明显的下降,这源于汶川地震对城市发展的影响。2012年开始,全国房地产市场进入复苏期,并于2013年进入繁荣阶段,对应的是成都一圈层涉宅用地楼面价的迅速攀升,一圈层楼面价与二三圈层的差距明显拉大,而二三圈层虽然也出现了一些上涨,但整体来看仍处于同一区间。这与当时成都的城市建设情况完全吻合,在那一时期,成都的城市建设基本集中于传统主城六区,也就是现在的一圈层区域,人们对于二、三圈层的概念还停留在“郊县”“农村”的概念。

2014年10月天府新区正式获批成为中国第11个国家级新区,算是正式拉开了成都二圈层大规模建设的序幕,南部的天府新区也迅速从“城郊”上升为炙手可热的房地产开发热点区域,随之而来的是涉宅用地楼面价的水涨船高。2015-2016一年时间,二圈层的整体楼面价便从1381.7元/㎡上涨到了2481.4元/㎡。

2016年之后,中国房地产步入新一轮的发展周期,成都土地市场同样迅速升温,一、二、三圈层楼面均价涨幅度分别为65.4%、178.8%,241.9%,三圈层土地价值迅速崛起。2016年底成都土拍引入限价熔断机制,以控制土地价格过高。2017年土拍限制继续升级,实行限价抽签竞得,竞商业自持,竞无偿移交租赁住房、人才公寓用地等。2018年成都5.15新政对购房者限制升级,土地市场遇冷,迎来流拍潮,一二圈层的土地楼面均价均回落。

而进入2019年,成都“11+2”中心城区推出多宗优质地块,引来多家房企的争夺,楼面价多次被刷高,一二圈层楼面均价回升,截止2019年7月31日,2019年一圈层楼面均价为11764.4元/㎡,二圈层楼面均价7365.1元/㎡,三圈层2662.2元/㎡。

  • 二、楼面价&土地规划建筑面积&时间三维交叉分析

为了更加清晰的了解各区域楼面价的变化情况,我们以时间为横坐标、楼面价为纵坐标,以气泡大小表征地块规划建筑面积,对1600余宗土地进行三维交叉分析,得到了以下三张图表。

(1)一圈层

2016年之后,一圈层大体量宅地供应明显减少,小地块楼面价迅速上升,武侯区、锦江区作为成都房价高地,楼面价提升尤其明显,而文章开头提到的高价地,建设用地面积基本都在50亩左右,甚至更小。随着成都城市发展“十字方针”的不断落实,“中优”降容政策带来的土地容积率明显下降,已是不可逆的趋势。

在图中也有些反常的数据信息,2018~2019年,高新区和金牛区低价地块仍存在一些体量大、楼面价低(<4000元/㎡)的地块,这些土地分别由成都高投、成都城投取得。简单介绍一下成都高投,成都高新投资集团有限公司是成都高新区党工委管委会批准成立的国有独资有限责任公司,承担高新区基础设施、公建配套、民生工程、产业园区、商业地产建设开发。

(2)二圈层

随着成都城市的发展,二圈层已经是成都房地产市场成交的主力区域,相对应的是土地供应量的大幅度提高,2016年之前成都二圈层各区宅地楼面价相对稳定,成交不少大体量地块。2017年“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间发展策略被制定,开辟城市永续发展新空间,打造全市经济社会发展“第二主战场”,二圈层各区域分化愈发明显,天府新区作为成都发展的核心,土地市场活跃,价格不断攀升,龙泉驿区受“东进”政策利好影响,迅速成为成都城市发展新热点。在购房限制政策的刺激下,南部的双流也得益于购房客群的分流,万元以上的高价地频出。而处于“西控”区域的温江、“北改” 区域的新都、青白江等区域,宅地价格相对温和。

(3)三圈层

  • 三、短期内可进入商品住宅市场的宅地楼面价区间分布

为了进一步了解未来短期内成都房价的可能分布情况,我们对2017年以后成交的涉宅用地楼面价进行了统计,并按照楼面价区间段进行切割分析,以了解各楼面价区间内的建设用地量级以及比例

(1)一圈层

一圈层规划建筑面积量居多的两个楼面价格段分别为9000~11000元/㎡、11000~13000元/㎡,对应的量分别为211.8万方、193.0万方,分别占近三年成交总量的22.0%、20.1%。楼面价超过13000元/㎡的总规划建筑面积为152.2万方,其中13000~15000元/㎡占一半,为76.5万方。一圈层高价地集中在武侯区、锦江区、金牛区的核心稀缺地段,楼面价不断被推高会影响购房者对未来房价的预期,但7000-13000元/㎡的土地仍是主流。

(2)二圈层

二圈层分段楼面价规划建筑面积量表现并不呈现规则的正态分布特征,3000~5000元/㎡区间段的土地规划建筑面积达792.5万㎡。其次是9000~11000元/㎡区间段,对应的土地规划建筑面积达262.7万㎡。二圈层的楼面价分布规律恰好体现了区域发展的不均衡性。二圈层的发展不同于一圈层的蔓延模式,而是以离主城区一定距离的某区域为核心,进行点状发展,这些核心点多为历史上的卫星城、产业集中发展区、新规划的新兴人居片区。因此,核心区域的楼面价相对较高的同时,也存在大量非核心区域的土地,以较低的价格成交。二圈层楼面价超过9000元/㎡的地块所处位置具有优势,主要集中在华府板块、大面板块。

(3)三圈层

三圈层规划建筑面积量最多的楼面价格段为2000~3000元/㎡、对应的总量为489.1万方,占近三年总供应量51.2%。高价地未过万,且成交量较少,主要集中于新津县。

四、结语

随着成都城市的快速发展,核心区域的土地必然愈发稀缺,但并不意味着楼面价高于新房市场售价的土地已经成为主流,从规划建设用地的量级上来看,这毕竟仍是少数。综合考虑建安成本、税费、以及开发商的合理利润空间,目前主流楼面价的土地在转化为商品房时,并不会对现有市场格局造成过于巨大的冲击。

另一方面,已建设项目中仍有大量的存量房源,举个极端的例子,前段时间闹得沸沸扬扬的“万人摇号”仁恒滨河湾项目,时隔十余年推出二期,以低于同项目二手房近万元的价格备案,成为一时传奇,该项目也尚有三期房源还未推出。在一些成都本地研究机构的文章中,也多次提到,成都可统计的低地价存量房源体量仍能支撑市场销售不短的时间。

当然,低地价不代表绝对的低房价,高地价也不代表绝对的高房价,本篇文章也仅是选取一个客观的数据维度进行分析,以期掌握更多的真相。客观看待楼面价高低,客观判断自身的购房实力和真实需求,不盲目跟风,掌握真相,才能做出正确的判断。

责任编辑:sunchao

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