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热点前瞻:苏州升级措施连发,对土地市场影响几何?

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-08-08 16:26:35
【摘要】第二季度以来,苏州连发4条升级措施,分类调控,土地市场就此沉寂还是等待新的爆发时机?
  • 一、热点地块解读

面对苏州土地市场持续火热的态势,第二季度以来,苏州迎来了密集的政策调整期。

511日,《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》提出对新建商品住房实施限制转让措施。购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价510%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价1025%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。具体出让地块报价规则及相应要求在土地出让方案和出让公告中明确。

516日,园区管委会关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知,提出关于新购住房“五年一学位”政策调整。登记的合法固定住所九年内认定一名地段生;房地产开发企业在人才优先购买后,方可公开销售60%范围内的剩余住房。

619日,苏州继续深入开展房地产经纪机构乱象专项整治提出为进一步巩固今年1月启动的“房地产经纪机构乱象整治百日行动”成果,今年7月至9月,全市住建部门将继续深入开展房地产经纪机构乱象专项整治,通过行业管理和部门联合执法,进一步整顿和规范房地产市场尤其是房地产经纪行业秩序,推进市场诚信体系建设,净化房地产市场环境,维护人民群众利益。

724日,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平,实施预售备案价格预警线管理。严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%50%区间设置。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

政策出台后效果立竿见影:

5.11新政中,大幅度调低了竞拍地块封顶销售或现房销售的可报价范围。从近期苏州土地成交情况来看,成交溢价率出现了明显降低,政策出台前苏州土拍平均溢价率30%,新政后只有14%,起到了一定的作用。

在苏府〔2016119 号文件的基础上,将住宅用地的出让保证金调整为30%50%区间设置。在以往的土地出让公告中,出让保证金基本是按照30%进行设置,此次新政中将这一定值调整为区间设置,对出让保证金进行弹性要求,提高了房企的资金门槛要求。

新政提到了限房价、限地价两个方面。从这两个方面入手,根据市场情况明确出让地块所建商品房价格要求,引导房企理性谨慎参与报价,可以从源头上控地价、控房价,保证房价水平控制在合理区间,从而保障房地产市场的平稳运行。

诸多政策的出台,从土地、限购、限售、信贷几大方面进行分类调控。保证了苏州房地产市场健康有序发展。

814~16日,苏州土地市场又将迎来集中出让,其中15日龙腾片区地块值得关注,本次出让地块起始价13.2亿元,规划建筑面积131429平方米,推出楼面价每平方米10096元。本文将从区位因素、交通条件、配套设施、土地市场、房产市场5方面,详细介绍该宗地块。

1)区位因素

地块位于苏州市虞山板块,该板块属于远郊居住组团,由于地处常熟市,距离城市中心乐桥较远,有58.9公里,驾车到苏州市人民政府近60公里,需要1小时才能到达;距离主要的交通枢纽苏州站、苏州北站、昆山站分别为53.8公里、45.3公里和63.5公里,开车都需要45分钟以上才能到达。

2)交通条件

该地块半径3公里内,有多达130个公交站,最近的龙腾工业园(虹桥路)公交站直线距离0.3公里,步行即可到达。此外还有达海路公交站0.5公里、台山路公交站0.6公里、四季花园(东三环)公交站0.6公里,步行10分钟均可到达。

3)配套设施

地块周边3km内配套资源相当丰富。

9所中小学,其中包括:省重点中学江苏省常熟市中学,市重点初中常熟市兴隆中学、常熟市实验中学。崇文小学、世茂实验小学、绿地实验小学3所区重点小学和2所普通小学;商业设施6个,包括:星光天地购物中心、搜秀金品商城等4个购物中心,兴隆振祥百货商场、常汇生活广场2个普通商场;地块周边公园景点有8处,螺狮湾旅游文化园、朝闻园、明寺洞等。

4)土地市场

地块周边5公里内,近1年共成交6宗土地,成交建筑面积35万平方米,平均成交楼面价每平方米12391元。主要拿地企业包括:碧桂园、世茂、新世界、弘阳集团、信达置业等。近一年内,常熟市共有37宗宅地出让,成交楼面均价为每平方米6558元。

5)房产市场

该地块周边在售项目10个,包括:金融街·金悦融庭、璀璨澜庭、紫御华庭、凤凰城、华熙阁等。待售项目5个,包括:和风名筑、新城文化片区地块、虞东时代广场等。近一年,地块周边批准上市面积517万平方米,累计成交面积585万平方米,成交均价每平方米24986元。

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  • 二、下周土地出让一览

812~818日,全国40个主要城市共推出土地148宗,环比减少12%。其中住宅用地89宗,商办用地59宗。分城市来看,石家庄共推出21宗土地,排名第一,南宁市推出19宗位列第二;太原市推出 13宗,排名第三。具体情况见下表。

  • 三、土地云直播预告

8月第二周,中指土地云将为大家带来廊坊供地计划解读、项目投资测算-股权项目案例以及每日土拍播报,精彩内容不容错过,欢迎大家下载土地云APP免费收看,同时可以观看往期精彩节目。

责任编辑:sunchao

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