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上海投资市场简报2019年第二季度:买家等待价格进一步下降

来源:3房网(来源:第一太平戴维斯)    2019-08-13 14:10:55
【摘要】由于中央商务区资产收益率仍然处于较低水平,而非核心商务区未来供应量堪忧,因此目前境外买家主要关注位于次级商务区的项目。

2019年以改造为目的投资成交有所减少,这主要是由于符合投资者回报要求的资产数量不断减少,而随着越来越多改造项目在实际推进过程中遇到挑战,投资者对于这一投资策略亦采取愈发谨慎的态度。

•第二季度市场共完成16宗成交,合计成交金额约人民币213亿元;2019年上半年成交总额达人民币735亿元,同比上升82%。

•Brookfield以超过人民币100亿元从绿地收购了绿地黄浦滨江项目。

•尽管市场仍然活跃,但是买家和卖家之间对于价格存在比较大的预计差异,写字楼租金滞胀导致投资者提高初始收益率预期,反映到资本化率上约为0.5%的差距,导致市场上一些可成交的谈判周期延长。

•国际投资者仍然对上海投资市场保持积极的兴趣,第二季度国际投资者成交额占总成交额约70%。

•商务园区仍然受投资者追捧,受欢迎的区域包括张江、临空、金桥、漕河泾以及漕河泾浦江。

•2019年上半年上海土地市场交易总金额为人民币613亿元,同比上升68%。

•近期的交易中核心区域甲级写字楼收益率在第二季度进一步上升0.1个百分点,毛收益率达到5.0%,净收益率约为3.6%至3.8%。

市场概述

上海大宗成交市场在2019年第二季度仍然保持活跃的态势,季度总成交额达到人民币213亿元。商务园区仍然受到投资者追捧。2019年上半年商务园区成交总额达到人民币57亿元,而2018年全年的成交额仅为54亿元。

受欢迎的商务园区板块包括张江、临空、金桥、漕河泾以及漕河泾浦江。商务园区成交单价通常在人民币2万-3万元之间。由于商务园区成交总价较低,因此境内投资者为商务园区的主要收购者。本季度,万通集团以人民币4.8亿元收购了漕河泾浦江科技中心21号楼。

过去两年,市场上有很多对于收购零售商场或者酒店资产进行功能改造的投资兴趣。然而随着越来越多改造项目在实际推进过程中遇到挑战,投资者对于这一投资策略亦采取愈发谨慎的态度。包括:改造工程如果延期将对收益率造成很大影响;改造规划往往需要经过政府部门很长时间的审批;卖家常常将改造后的价值反映到当前的售价中,导致买家较难实现理想的回报率。即使如此,由于改造项目可带来较好的升值潜力,仍是投资者目前更倾向的投资类别。

写字楼市场

2019年第二季度,核心商务区有一个项目入市,为市场带来约70,300平方米办公面积,而非核心商务区共迎来三个全新项目交付入市,新增供应面积达到17.1万平方米。得利于核心商务区的吸纳回暖,核心商务区甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至11.9%。非核心商务区写字楼空置率环比下降3.6个百分点至30.3%。在租金方面,核心商务区甲级写字楼租金指数环比下跌0.1%,至每平方米每天人民币8.96元;而非核心商务区租金指数环比稳定在每平方米每天人民币5.82元。预计下半年市场还将迎来约150万平方米新增供应,其中40%将会在非核心商务区。

写字楼物业凭借其高市场透明度以及高流动性仍然受到投资者追捧。由于次级商务区的项目回报率相对更高,同时相比中央商务区的资产存在更多的议价空间,因此投资者更倾向于次级商务区的项目。同时,由于非核心商务区未来供应量大,且周边发展相对不成熟,因此投资者对于投资于非核心商务区的项目仍然保持谨慎的态度。目前,尽管市场保持活跃,但是买家和卖家之间对于价格预期方面仍然存在一定的分歧,反映到资本化率上预计约为0.5%左右的差异,导致市场上一些成交的谈判周期延长。

零售市场

第二季度全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.8元,同时核心商圈及非核心商圈的空置率均环比小幅下降。奢侈品市场仍然保持乐观态势,标杆项目引入众多新品牌,尽管拥有这类优势的开发商数量非常有限。2019年下半年市场预计将迎来约80万平方米新增供应。

投资者仍会考虑收购商场进行改造为联合办公或者长租公寓的可能性。同时,由于社区零售的需求旺盛,投资者更多地看向投资于社区商场的投资机会。

其他市场

在强劲需求以及有限土地供应的推动下,物流资产仍然受到投资者欢迎。另外,物流资产基本面良好对于想要让投资组合更多元化的投资者来说是很好的投资选择,同时物流资产也给到投资者中国线上线下的庞大消费流量。因此市场上有很多投资者募集了投资于中国物流产业的基金。例如,安联向GLP管理的面向中国和日本物流地产的基金投资6亿美元。另外,有消息称LaSalle正在筹划一个价值10亿美元的中国物流地产基金。目前,相比于传统的物流地产,投资者更倾向于开发投资那些融合高科技技术的资产,希望借此不仅可以降低运营成本,同时可以处在行业前端。

住宅销售市场的价格在2019年上半年保持稳定,相关政策环境也比较平稳。随着中国房市的喧嚣淡去,预计市场上能看到更多投资者将资源投向国家政策大力支持和推动的租赁住房行业。例如,近期旭辉集团与平安保险下的平安房地产联合成立了一个总值为人民币100亿元的租赁住房投资和管理平台,平台首个项目是浦江镇的一个2,100套租赁公寓的开发项目。

主要成交案例:    

- Brookfield以人民币105.7亿元从绿地收购了绿地黄浦中心项目。该项目位于南黄浦板块,Brookfield收购的部分包括三座写字楼以及一个零售部分,合计地上建筑面积154,500平方米。目前写字楼部分尚在施工阶段预计将在2019年年底入市,零售商场部分预计将在2020年完工开业。绿地在2013年以人民币59.5亿元收购了这块土地,整个项目规划了四座写字楼(其中一栋曾被出售于一自用买家),两座公寓大楼(住宅部分于2016年销售,销售单价在人民币17万元每平方米)以及一个零售商场,此次Brookfield的收购占据了整个综合体的大部分。   

- 城市发展有限公司以人民币12亿元收购了虹桥协信中心二期70%股权。该综合体包括11座大楼,其中有写字楼,服务式公寓,零售商场部分以及一个地下停车库,总计建筑面积约34,800平方米。除了此项收购,城市发展有限公司同样计划收购协信地产24%的股权,该成交完成以后,城市发展有限公司将成为协信地产继其创立人以后第二大股东。

土地市场            

2019年上半年上海土地市场交易总金额为人民币613亿元,同比上升68%,商品住宅和商办综合用地成交分别占总额的42%和17%。销售性质住宅用地以及租赁性质住宅用地成交楼面均价分别达到人民币每平方米20,500元和人民币每平方米5,600元。商办综合用地成交楼面均价为人民币每平方米16,400元。大部分的地块均以起拍价成交。2019年上半年土地市场无论从成交价格还是成交量来看都比较平稳。

市场展望                        

未来市场预计有大量新增供应入市,同时贸易争端间接负面影响市场租赁需求,导致写字楼市场基本面面临严峻考验,2019年下半年资本化率预计会有进一步的上升。    

政府不断推动养老产业的发展来保障老龄人口的需求,预计在政府政策的引导下会有更多的资金导入该行业。中国REITs再一次成为焦点,预计在未来的几个季度政府能推出相关的法律法规。目前中国在推出REITs方面仍然面临很多法规及市场层面的挑战,但是REITs的出现将有助于提高市场透明度和市场物业的管理标准,同时有利于市场从债权向股权过渡。    

责任编辑:liangaoyang

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