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上海写字楼市场简报2019年第二季度:写字楼租金继续下行

来源:3房网(来源:第一太平戴维斯)    2019-08-13 14:18:21
【摘要】尽管核心市场写字楼空置率有所下降,但租金仍处于下行通道,环比下调0.2%。

随着中国在国际零售舞台上扮演愈发重要的角色,国际品牌在国内市场持续扩张,从而支撑办公 需求,包括在新租和办公空间升级上都有所体现。

•2019年第二季度,核心商务区一个全新写字楼-古北SOHO入市,为市场带来约70,300平方米办公面积。截至季末,全市核心商务区甲级写字楼存量推升至近900万平方米。

•季内净吸纳量共计约10.9万平方米,环比回升24%,同比下降72%。浦西核心商务区继前三个季度连续录得负吸纳量之后,本季度有所改善,录得18,800平方米吸纳。

•由于吸纳较一季度稍有回暖,核心商务区甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至11.9%。

•核心商务区甲级写字楼租金指数环比再跌0.2%,至每平方米每天人民币8.96元。

•二季度,非核心商务区共迎来三个全新项目交付入市,为市场带来约17.1万平方米新增供应,同时将非核心商务区写字楼存量推升至420万平方米。

定义

核心中央商务区:南京西路,淮海路,陆家嘴

核心次级商务区:老黄浦,南黄浦,虹桥,北站,北外滩,竹园,徐家汇。

非核心商务区:除核心市场以外的商务区,包括长风,大虹桥,徐汇滨江,莘庄,真如,五角场,前世博,前滩,后滩,花木等。

•非核心商务区写字楼空置率环比下降3.6个百分点至30.3%,租金指数环比维稳在每平方米每天人民币5.82元。

•由于经济存在不确定性,加之大量供应和持续的租户市场背景下,项目去化周期/租户决策周期进一步拉长,同时业主在谈判中作出更大让步。

核心商务区

2019年第二季度,上海核心商务区迎来古北SOHO一全新写字楼项目入市,为市场新增70,300平方米办公面积。项目位于长宁虹桥板块,地铁10号线伊犁路上盖,包含两栋商业楼宇,其中一栋38层主楼为写字楼,另一栋12层辅楼已签予华住酒店集团旗下禧玥酒店。截至季末,全市核心商务区甲级写字楼存量升至900万平方米。

季内写字楼净吸纳量共计约108,700平方米,环比回升24%,但同比依然下滑72%。其中浦西次级商务区贡献了65%,而浦西核心商务区继前三个季度连续录得负吸纳量之后,本季度有所改善,录得18,800平方米吸纳。徐家汇板块本季度录得-1,900平方米净吸纳,较上季度31,600平方米吸纳量(主要归功于国贸中心二期交付并整栋租出)有明显下降。

随着国际品牌零售业务在沪积极扩张,也驱动了其对写字楼的需求。继今年一季度安德玛在中海国际中心承租了三个整层后,瑞士莲在浦东泰康保险大厦承租约800平方米面积;阿玛尼自恒隆广场迁至同样位于南京西路板块的会德丰国际广场,承租约1,500平方米;此外据称欧莱雅也在寻找扩租。

核心商务区甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至11.9%。核心商务区甲级写字楼租金指数环比再跌0.2%,至每平方米每天人民币8.96元。

非核心商务区

二季度,非核心商务区迎来三个全新项目交付入市,分别为位于五角场板块的国华广场、东外滩板块的光大安石中心,以及位于大虹桥板块的虹桥富力中心,合计为市场带来约17.1万平方米新增供应。至此截至季末,非核心商务区甲级写字楼存量增至420万平方米。

尽管有新项目入市,非核心商务区写字楼平均空置率环比下降3.6个百分点至30.3%。其中浦东前滩和后滩板块平均写字楼出租率有较大改善,尽管较其它非核心板块而言仍存在差距。预计下半年非核心商务区未来供应将主要集中于浦东的世博、后滩地区,以及浦西的徐汇滨江板块。

非核心商务区甲级写字楼租金指数环比维稳于每平方米每天人民币5.82元。然而一些业主由于项目租赁情况欠佳以及对未来供应持续放量的担忧,已经开始考虑下调租金,并降低对租户背景的门槛要求。

写字楼市场展望

2019年6月,科创板正式开板。这将为一些中小创新型企业打开融资大门,上市门槛相对更低,尤其是像人工智能、生物医药、新能源汽车等高新技术和新兴产业,从而加速科创行业发展。这也将为更多证券公司和投资银行带来更多利好与商机。

预计下半年核心与非核心商务区还将迎来共计约150万平方米新增供应。持续供过于求的局面进一步加剧项目之间竞争,业主愿意给出更多带看奖励,提高中介佣金比例,同时在谈判中给出更多优惠让步。

责任编辑:liangaoyang

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