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2019年二季度百城住宅用地价格报告

来源:3Fang网(中指研究院)    2019-08-30 11:11:53
【摘要】二季度百城楼面均价同环比继续上涨,平均溢价率持续回温

综述:二季度百城楼面均价同环比继续上涨,平均溢价率持续回温

2019年二季度,百城住宅用地楼面均价同环比均上涨,其中除东北地区楼面均价同比下跌、环渤海地区环比下跌外,其余地区同环比均上涨,珠三角地区涨幅较为显著;十大城市[1]住宅用地楼面均价同环比变化与百城一致。溢价率方面,百城平均溢价率继续回升,较一季度及2018年同期均有提高,其中珠三角地区较一季度及2018年同期均有所提高;十大城市平均溢价率较一季度也有所提高,亦超过2018年同期水平。 十大城市为北京、深圳、广州、上海、杭州、南京、成都、天津、武汉、重庆。

百城住宅用地楼面均价同环比均上涨。2019年二季度,百城住宅用地楼面均价为6316元/平方米,同环比分别上涨34.4%、22.3%。100个城市中有49个城市住宅用地楼面均价同比上涨,39个城市下跌,其余12个城市相关时期无土地成交或未公布价格。二季度,楼面均价同比涨幅前十名的城市区域分布集中在长三角、珠三角与环渤海地区,其中洛阳为百城楼面均价同比涨幅最大城市,惠州为楼面均价环比涨幅最大城市。 如无特别说明,本报告中江阴市、常熟市、昆山市、张家港市统计口径为仅统计县级市,其余96城为仅统计市本级,地价以当地当期地块的成交价格进行计算,由于每一期成交土地的不同,其价格涨跌可能与实际情况有差异。

百城溢价率继续回升,热点城市增幅明显。2019年二季度,百城住宅用地平均溢价率为23.2%,较一季度提高8.1个百分点,较2018年同期提高4.3个百分点。具体来看,二季度100个城市中有11个城市溢价率为0%,数量较一季度有所下降。百城住宅用地平均溢价率较2018年同期提高幅度前十位的城市依次是新乡、南宁、石家庄、苏州、邯郸、南京、贵阳、福州、合肥、东莞,多分布于中西部、长三角、珠三角、环渤海地区。

珠三角地区住宅用地成交楼面均价同比上涨显著,溢价率增幅亦最大。2019年二季度,珠三角、长三角、中西部住宅用地成交楼面均价同环比均上涨,其中珠三角地区楼面均价11155元/平方米,其住宅用地楼面均价在五大区域中最高,同环比分别上涨48.6%、30.1%;环渤海地区楼面均价同比上涨显著,而环比微幅下跌,主因2018年同期基数较低所致;东北地区楼面均价同比小幅下跌,环比有所上涨。溢价率方面,溢价率方面,各个地区溢价率较一季度及2018年同期均提高,其中珠三角地区溢价率较2018年同期增幅最大。

十大城市楼面均价同环比均上涨,平均溢价率继续回升。二季度,十大城市住宅用地楼面均价为9836元/平方米,同比上涨21.3%,环比上涨6.2%,其中深圳楼面均价32456元/平方米,楼面均价位居十大城市之首。溢价率方面,十大城市平均溢价率较一季度提高8.4个百分点至20.4%,其中深圳平均溢价率最高,为45.0%;南京次之,平均溢价率为31.7%;上海平均溢价率最低,为1.0%。

地价水平:百城楼面均价同环比继续上涨,珠、长三角部分城市涨幅显著

一、 总体分析

二季度百城住宅用地楼面均价同环比继续上涨,珠三角地区楼面价同环比涨幅均较为显著。2019年二季度,百城住宅用地成交楼面均价6316元/平方米,同比上涨34.4%,环比上涨22.3%。100个城市中有49个城市住宅用地楼面均价同比上涨,39个城市下跌,其余12个城市相关时期无土地成交或未公布价格。从五大区域来看,二季度环渤海地区受2018年同期基数较低的影响,楼面均价同比大幅上涨60.1%,环比小幅下跌0.1%,是唯一一个环比下跌的区域;东北地区楼面均价同比下跌1.8%,环比上涨4.8%;长三角地区楼面均价同比上涨26.9%,环比上涨18.1%;中西部地区楼面均价同环比分别上涨24.2%、18.2%;珠三角地区楼面均价同环比分别上涨48.6%、30.1%,究其原因,珠三角区域内部分有重要规划定位的城市短期土地市场迅速升温,此外受粤港澳大湾区规划的持续影响,区域吸引力进一步增强,房企投资热情加剧。具体城市来看,二季度,惠州、佛山、常州等城市楼面均价环比涨幅均超50%,宅地市场继续回温。

 二、楼面均价前十位

2019年二季度,百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是深圳、北京、厦门、苏州、广州、杭州、上海、福州、南京、金华,集中分布在长三角、珠三角、环渤海地区。二季度,深圳共成交5宗住宅用地,楼面均价为32456元/平方米,位居百城住宅用地成交楼面价榜首;北京共成交9宗地块,楼面价为30368元/平方米,同环比分别上涨28.5%、48.0%,位居百城住宅用地成交楼面均价第二名;北京、苏州、广州、上海、南京等城市楼面均价同环比均上涨。

 三、楼面均价后十位

二季度,百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是马鞍山、宝鸡、鞍山、营口、海口、泉州、桂林、菏泽、秦皇岛、潍坊,各个区域均有分布。二季度马鞍山共成交2宗住宅用地,楼面均价400元/平方米,同比下跌94.0%,为百城楼面均价最低城市;营口、鞍山、宝鸡、马鞍山成交楼面价均在1000元/平方米以下;潍坊、秦皇岛等其余6个城市楼面均价在1500元/平方米以下,其中潍坊楼面均价最高,为1465元/平方米,同环比分别下跌14.3%、12.9%。

 四、同比涨幅前十位

二季度,百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅最大的十个城市依次是洛阳、兰州、石家庄、新乡、惠州、苏州、南宁、武汉、济南、西宁,主要分布在中西部、环渤海、珠三角、长三角地区。洛阳成交楼面均价4545元/平方米, 二季度区位较好的地块推出量增加,一定程度带动整体楼面价大幅提升,此外受2018年同期低基数的影响,二季度成交楼面均价同比大幅上涨657.6%,为百城楼面均价同比涨幅最大城市;兰州楼面同比大幅上涨450.7%,涨幅位居其次。另外,在住宅用地楼面均价同比涨幅最大的十个城市中,惠州等城市楼面均价环比涨幅显著,二季度,惠州成交楼面均价4233元/平方米,环比上涨108.4%。

五、 同比跌幅前十位

二季度,百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅最大的十个城市依次是马鞍山、海口、南通、北海、柳州、威海、泉州、聊城、株洲、桂林,主要分布在长三角、珠三角、中西部、环渤海地区,跌幅在30%-100%之间,二季度以来各线城市继续分化,热点一二线城市土拍热度明显提升,部分三四线城市继续趋冷,跌幅前十位城市中大部分为三四线城市,因此整体跌幅较2019年一季度有所扩大。其中,马鞍山楼面均价400元/平方米,同比下跌94.0%,跌幅最大;威海、柳州、北海等城市同比跌幅均在五成以上。值得注意的是,二季度成交楼面均价同比跌幅最大的十个城市中,九个城市环比也在下跌,其中马鞍山环比跌幅最大,达91.5%。

溢价率:百城溢价率继续回升,热点城市增幅明显

一、 总体分析

百城住宅用地平均溢价率继续回升。二季度以来,受部分核心城市优质地块集中放量的影响,房企投资积极性提高,宅地市场竞拍热度继续回温。2019年二季度,百城住宅用地平均溢价率为23.2%,较一季度提高8.1个百分点,较2018年同期提高4.3个百分点,百城住宅用地平均溢价率继续回升。二季度,100个城市中有11个城市溢价率为0.0%,城市数量较一季度有所下降。与一季度相比,44个城市溢价率升高,28个城市降低,(另有28个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价),溢价率提高的城市数量虽较一季度有所下降,但具体来看,热点城市群以及中西部核心区域热度仍然较高,其中汕头、苏州、石家庄等城市平均溢价率较一季度显著提升。与2018年同期相比,40个城市溢价率升高,40个城市降低(另有20个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价)。

 二、溢价率前十位

二季度,百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是新乡、洛阳、汕头、合肥、南宁、邯郸、东莞、绵阳、深圳、衡水,集中分布于中西部、长三角、珠三角地区、环渤海。溢价率前十城市中四个位于中西部,其中位于中西部的新乡,土地市场热度较高,平均溢价率105.1%,位居百城第一;洛阳、汕头平均溢价率分别为79.5%和78.3%,分别位居第二、三名。汕头、南宁等城市平均溢价率较一季度和2018年同期均有所提高。

三、溢价率较2018年同期变化前十位及后十位

二季度,百城住宅用地平均溢价率较2018年同期提高幅度前十位城市是新乡、南宁、石家庄、苏州、邯郸、南京、贵阳、福州、合肥、东莞,集中分布在中西部、长三角、珠三角、环渤海地区。新乡、南宁平均溢价率较2018年同期分别提高87.4、63.8个百分点,分别位居全国前两名;石家庄平均溢价率为35.8%,较2018年同期提高29.5个百分点,位居第三。在平均溢价率较2018年同期变化前十城市中,七个城市溢价率均较2019年一季度提高,其余城市相关时期无住宅用地成交。

2019年二季度百城住宅用地溢价率较2018年同期下降幅度最大的十个城市依次是北海、马鞍山、威海、株洲、聊城、泰州、鞍山、柳州、镇江、芜湖,集中分布在中西部、长三角、环渤海、东北地区。十个城市中平均溢价率较2018年同期下降最多的城市是中西部的北海,下降幅度高达272.0个百分点;马鞍山下降146.0个百分点,位居第二名;威海、株洲、聊城等城市平均溢价率均较2018年同期下降100个百分点以上。

从百城住宅用地平均溢价率排名后十个城市的变化情况来看,二季度平均下降幅度为102.9个百分点,较2019年一季度的67.2个百分点扩大明显,究其原因,各线城市分化明显,热点一二线城市更受企业青睐,排名后十位的三四线城市市场明显遇冷。

五大区域:珠三角地区楼面均价同比上涨近五成,五大区域平均溢价率均有所提升

一、楼面均价及涨跌幅

除环渤海地区楼面价环比微幅下跌外,其余地区较一季度均上涨。2019年二季度,珠三角地区住宅用地楼面均价在五大区域中最高,楼面均价为11155元/平方米,同环比分别上涨48.6%和30.1%;深圳为该区域内楼面价最高城市,楼面均价为32456元/平方米。中西部地区住宅用地楼面均价为4127元/平方米,同比上涨24.2%,环比上涨18.2%;南宁为该区域楼面价最高城市,楼面均价7422元/平方米,同环比分别上涨145.0%、106.1%,主因二季度推出的优质地块较2018年同期明显增加,带动楼面价结构性上涨。长三角地区住宅用地楼面均价为9268元/平方米,同比上涨26.9%,环比上涨18.1%;苏州为该区域楼面价最高城市,二季度楼面均价达16134元/平方米,同比上涨154.1%,环比上涨11.2%,受2018年同期基数较低及土地竞拍热度较高的影响,同比大幅上涨。环渤海地区住宅用地楼面均价为5271元/平方米,同比上涨60.1%,环比下跌0.1%;北京为该区域楼面均价最高城市,二季度楼面均价为30368元/平方米,同环比分别上涨28.5%、48.0%。东北地区住宅用地楼面均价为3731元/平方米,同比下跌1.8%,环比上涨4.8%,沈阳为该区域楼面价最高城市,楼面均价为5735元/平方米。

二、 溢价率及变化

五大区域平均溢价率较一季度提升显著,市场热度继续回升。二季度,百城平均溢价率为23.2%,较一季度及2018年同期分别提高8.1、4.3个百分点。分区域来看,在五大区域中,东北地区平均溢价率最高,该地区平均溢价率为34.1%,较2019年一季度提高14.4个百分点,较2018年同期提高4.3个百分点,其中大连市平均溢价率为40.6%,位居该区域第一。环渤海地区平均溢价率在五大区域中最低,平均溢价率为14.6%,较2019年一季度提高7.8个百分点,较2018年同期提高3.0个百分点,其中邯郸较一季度提升幅度最大,提高59.2个百分点。中西部地区平均溢价率为17.7%,较一季度提高1.3个百分点,较2018年同期提高0.5个百分点,其中南宁、贵阳较一季度提升幅度显著,分别提高46.5、40.8个百分点。珠三角地区平均溢价率为31.2%,较一季度提高14.4个百分点,较2018年同期提高7.3个百分点,其中汕头平均溢价率78.3%,较一季度提高76.6个百分点。东北地区平均溢价率为34.1%,较一季度提高14.4个百分点,较2018年同期提高4.3个百分点。其中哈尔滨平均溢价率为36.9%,较一季度提高36.5个百分点,提升幅度最显著。环渤海、中西部地区平均溢价率分别低于百城平均水平8.6、5.5个百分点,长三角、东北、珠三角、地区溢价率分别高于百城平均水平4.5、11.0、8.1个百分点。

 

十大城市:楼面均价同环比均上涨,溢价率继续回升

一、楼面均价及涨跌幅

十大城市楼面均价同环比均上涨,涨幅均低于百城。2019年二季度,十大城市楼面均价9836元/平方米,同比上涨21.3%;环比上涨6.2%,同环比涨幅均低于百城平均水平。具体来看,二季度,深圳住宅用地楼面均价32456元/平方米,楼面均价位居十大城市之首;北京楼面均价30368元/平方米,位居十大城市第二位,同环比分别上涨28.5%、48.0%;上海、南京、重庆等城市楼面均价同环比均有所上涨。天津楼面均价同比小幅下跌6.8%,跌幅位居十大城市首位。

 二、溢价率及变化

十大城市、百城住宅用地平均溢价率继续回升。二季度,十大城市住宅用地平均溢价率为20.4%,较一季度及2018年同期分别提高8.4、6.6个百分点,低于百城平均溢价率(23.2%)2.7个百分点。十大城市中深圳平均溢价率最高,为45.0%;南京次之,平均溢价率为31.7%;上海平均溢价率最低,为1.0%。

 三、各城市情况

深圳楼面均价为十大城市之首,北京环比涨幅最显著。二季度,深圳楼面均价为32456元/平方米,楼面均价位居十大城市之首(无同环比数据),一方面深圳作为大湾区的核心城市之一,发展前景优越,企业预期较高,此外,深圳宅地长期处于供不应求态势,二季度优质地块集中供应,导致短期热度高涨。北京、上海、南京等城市楼面均价同环比均上涨,其中北京楼面均价30368元/平方米,同比上涨28.5%,环比上涨48.0%,同环比涨幅均较为显著,究其原因,二季度北京共成交9宗住宅用地,其中7宗不限房价,叠加大部分地块位置较好,企业竞拍积极性较高,因此优质地块入市增加拉动成交楼面价出现结构性上涨,此外,优质地块的增加使得企业预期有所改变,一定程度上带动地价上涨;上海楼面均价12671元/平方米,环比上涨31.7%,环比涨幅较为显著,因二季度上海宅地成交结构中商品住宅用地占比有所增加,拉动成交楼面均价出现结构性上涨。武汉楼面均价5946元/平方米,十大城市中楼面均价最低,同比上涨130.4%,环比上涨12.2%,同比大幅上涨因2018年同期基数低。

深圳平均溢价率最高,上海平均溢价率最低。二季度,十大城市中深圳住宅用地平均溢价率居首,为45.0%;南京、成都溢价率分别为31.7%和27.8%,分别位居第二、三位,上海溢价率最低。十大城市中五个城市平均溢价率较2018年同期提高(深圳、上海无数据),南京平均溢价率较2018年同期提高15.4%,增幅最大;十大城市中杭州、重庆平均溢价率较2019年一季度下降,分别下降4.6、7.4个百分点。

责任编辑:zhangruibj

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