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中指丨中国房地产政策跟踪报告(2019年9月)

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-09-30 15:57:17
【摘要】近期,中央层面多次指出当前国内经济下行压力加大,央行降准目的也是为了降低贷款实际利率,助力实体经济发展。房地产方面,金融监管继续保持严监管状态,5年期以上LPR保持不变,房贷利率稳定。

一、央行降准降低实体经济融资成本,房地产金融监管不放松

近期,中央层面多次指出当前国内经济下行压力加大,央行降准目的是为了降低贷款实际利率,助力实体经济发展。房地产方面,金融监管继续保持严监管状态,5年期以上LPR保持不变,房贷利率稳定。

央行降准降低实体经济融资成本,稳健货币政策取向不变。9月4日,国常会指出,当前国内经济下行压力加大,要把做好“六稳”工作放在更加突出位置,加快落实降低实际利率水平的措施,及时运用普遍降准和定向降准等政策工具,将资金更多用于普惠金融,加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。9月5日,刘鹤出席全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议,强调下大力气疏通货币政策传导机制,加强金融与财政政策配合,引导金融机构增加对制造业、民营企业中长期融资。9月6日,央行为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。央行同时表示,将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此次降准与9月中旬税期形成对冲,银行体系流动性总量仍将保持基本稳定,而且定向降准分两次实施,也有利于稳妥有序释放资金。因此,此次降准并非大水漫灌,稳健货币政策取向没有改变。

图:央行下调金融机构存款准备金率

资料来源:中国指数研究院综合整理

表:央行持续运用货币工具组合维护流动性

资料来源:中国指数研究院综合整理

遏制房地产金融化泡沫化倾向,房地产金融监管不放松。中央层面,9月3日,郭树清在银保监会系统会议上表示,遏制房地产金融化泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。9月4日,国常会要求根据地方重大项目建设需要,按规定提前下达明年专项债部分新增额度,同时也明确指出此次提前下达的专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。9月5日,刘鹤出席全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议指出,金融机构要强化主体责任,一手抓服务实体经济,一手抓风险化解。地方政府要强化属地风险处置责任和维稳第一责任,守住不发生区域性金融风险的底线,建立风险管控长效机制。金融管理部门要强化监管责任,稳妥化解局部性、结构性存量风险。9月12日,银保监会首席风险官在解读当前银行业热点话题时明确,对违法违规、扰乱市场秩序行为的严监管不会放松,下半年会继续加大处罚的披露力度,要通过处罚达到治理乱象、维护行业稳健发展的目的。地方层面,上海银保监局为进一步落实相关银保监会信托部关于房地产信托规模和通道业务规模“双压降”的要求,要求辖区内信托公司上报房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动情况,明确新增单笔业务对机构整体业务的影响。浙江银保监局要求银行机构加强个人消费贷款用途管控,确保用途与合同约定一致,严禁贷款资金违规流入股市、楼市以及其它投资性领域,重申严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。

图:全国房地产企业到位资金同比增速

资料来源:中国指数研究院综合整理

5年期以上LPR保持不变,房贷利率水平稳定。9月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。相较于8月20日公布的数据,1年期LPR下降了5个基点,实际利率水平降低,加大了对实体经济特别是小微企业的支持力度。5年期以上LPR保持不变,房贷利率保持稳定。另外,从全国平均房贷利率水平来看,全国首套、二套房平均利率已连续3个月上涨。

图:5年期LPR保持稳定

图:2017年至今全国平均房贷利率

资料来源:中国指数研究院综合整理

二、适时优化调控政策稳楼市,加速培育发展住房租赁市场

9月,房地产调控以稳为主。海南着力减少经济对房地产的依赖,无锡强调落实房地产调控“一城一策”方案,济南、洛阳因城施策稳地价、稳房价。另外,地方持续开展房地产市场乱象整治,促进市场健康发展。

减少经济对房地产的依赖,适时优化调整调控政策稳楼市。海南省省长沈晓明在国新办新闻发布会上表示,经济发展靠房地产是不可持续的,海南着力减少经济对房地产的依赖。2019年1-8月海南全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。另外,海南发布2019版产业准入禁止限制目录,房地产方面提出禁止利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅等4项禁止。济南增加土地网上交易新规则,在已有的两种竞价规则(轮循递增竞价和限地价竞配建保障性住房面积)基础上,新增“限地价限房价竞配建保障性住房”、“限地价竞自持面积”、“限地价竞房价”三种新规则。无锡着力促进房地产市场平稳健康发展,按照“稳地价、稳房价、稳预期”目标,落实房地产调控“一城一策”方案,确保完成国家调控目标任务,另外无锡住房公积金贷款发放对象认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”。洛阳规定同一楼盘、同一类型的房屋在办理预售许可时不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格,新建商品房办理预售许可时,不得超过同地段、同品质(容积率、绿化率、车位比)在售楼盘的销售价格,同时要求加强对市场动态变化情况研究分析,适时调整和优化房地产市场调控措施。

图:适时优化调整调控政策稳楼市

资料来源:中国指数研究院综合整理

地方持续开展房地产市场乱象整治。呼和浩特要求全市上下要深刻认识房地产领域乱象问题,要把房地产领域乱象整治同扫黑除恶专项斗争结合起来,全力保障房地产市场健康平稳发展。广安市委书记指出要深刻认清广安房地产业发展形势,下大力气整治房地产市场乱象,促进房地产业健康发展。洛阳市房地产市场专项整治活动进入稳控阶段,市住房保障和房产服务中心将依法依规加强行业监管,下硬茬、动真格整治市场乱象,实现稳房价、稳市场、稳预期的目标。

住房保障方面,9月,财政部、住建部下发通知规范中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理,住建部要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治,南京、长春、合肥、南宁等地进一步要求加快培育发展住房租赁市场。此外,长沙等地明确购买商业用房可落户。

进一步加快培育发展住房租赁市场。住建部部长在新闻发布会上表示,大力发展和培育住房租赁市场,将总结推广12个城市住房租赁试点的经验,落实各项支持政策,增加租赁住房有效供应,着力解决新市民等群体的住房问题。财政部、住建部明确住房租赁市场发展资金,采取竞争性评审方式分配。住房租赁市场发展示范期内,专项资金标准按城市规模分档确定。其中,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。示范期3年。地方层面,南京鼓励集体经济组织通过入股、联营等方式与其他经济组织合作开发建设租赁住房,同时规定商办用房改建租赁住房的,应当按整幢、整层、整单元改建。长春计划2019-2021年新增租赁住房315万平方米,并明确在3年住房租赁市场发展试点期内,对政府指定租赁住房地块,采取“限自持、竞地价”土地出让方式,增加租赁住房用地供给。合肥规定个人出租自有住房3年内按综合征收率0%征收,3年后按综合征收率1%征收。南宁探索在商品住房中配建租赁住房,土地溢价率超过一定比例后,试行由竞价转为竞自持租赁住房面积,在符合规划等条件,允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。

图:进一步加快培育发展住房租赁市场

资料来源:中国指数研究院综合整理

全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治。9月19日,住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会,要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治,严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。要通过专项整治,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,加快长效机制建设,不断优化住房租赁市场环境。地方层面,陕西将从9月开始至12月,坚决整治住房租赁中介机构乱象,纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题,坚决取缔一批“黑中介”。

三、宅基地改革助力乡村振兴,城乡统一建设用地市场加快建立

9月,农村土地制度改革迎来新突破,城乡统一建设用地市场建设步伐加快。中央农办、农业农村部发布通知规范宅基地分配、使用、流转、退出。北京一宗集体建设用地顺利成交,将建共有产权房。

严禁城镇居民购买宅基地,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。9月20日,中央农办、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,要求严格落实“一户一宅”规定,严格控制新增宅基地占用农用地。宅基地使用方面,鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。宅基地流转、退出方面,在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。对进城落户的农村村民,各地可以多渠道筹集资金,探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。另外,依法保护农民合法权益,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

图:进一步加强农村宅基地管理

资料来源:中国指数研究院综合整理

符合条件的集体经营性建设用地,可建共有产权住房。9月16日,位于北京市大兴区瀛海镇的一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交,将建设共有产权住房,销售均价2.9万元/平方米(与2017年大兴区瀛海镇一宗共有产权房价格相同)。这意味着北京市利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地完成,将进入建设阶段。另外,集体建设用地建设的共有产权房同国有土地建设的共有产权房没有任何区别,同样是70年产权,同样是个人持有部分产权,同样执行5年内不得买卖等规定。集体土地的共有产权房非“小产权房”。值得一提的是,目前我国集体经营性建设用地,符合规划等条件的,可以申请建设租赁住房、共有产权住房、工业商业等经营性用房。1月,自然资源部、住建部同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案(共计已有18城开展试点方案)。8月,新修订的土地管理法规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。9月,北京集体建设用地建共有产权住房地块成交。

图:符合条件集体经营性建设用地可建租赁住房、共有产权房、商办用房

资料来源:中国指数研究院综合整理

四、展望:完成年度“三稳”目标,住房租赁市场进入快速发展期

完成年度“稳地价、稳房价、稳预期”总目标,房地产金融保持严监管状态。9月,多地重新强调了以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,确保房地产市场平稳健康发展,部分地区“一城一策”实施方案有望落地实施。同时,我们也看到,部分三四线城市的房地产调控政策有所优化,但均以保障基本住房需求为主。下一阶段,房地产调控政策还将在落实已有政策、保持政策连续性稳定性基础上,及时应对市场出现的新情况,以完成年度“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标。在此基调下,房地产金融将继续保持严监管状态,对违法违规、扰乱市场秩序行为的严监管不会放松。

住房租赁市场进入快速发展期。2019年是加快建设住房租赁市场,构建租购并举住房制度的关键年。广东、海南、北京、上海、深圳、杭州、南京、西安、佛山、珠海等地均明确将大力发展住房租赁市场,以解决新市民住房问题,实现住有所居。其中,深圳力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套,占比高达50%。9月,住建部又明确在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治。另外,住建部此前强调将加快推动住房保障立法,国务院将提请全国人大常委会制定住房租赁条例。在加快立法保障、增加租赁住房供给、规范租赁发展秩序三者合力推动下,住房租赁市场将迎来快速发展。

本文来源:《2019年9月中国房地产政策跟踪报告》

责任编辑:wangxun.bj

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