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中指丨中国房地产政策跟踪报告(2019年10月)

来源:3房网(来源:中指研究院)    2019-11-01 18:03:28
【摘要】10月,经济形势座谈会上李克强指出当前经济下行压力“持续加大”,宏观调控将更大发力。中央与地方收入划分改革继续推进,强调保持现有财力格局总体稳定。同时,房地产金融监管继续从严,房贷利率“换锚”整体平稳,不改房住不炒定位。

一、宏观政策加强预调微调,房地产金融监管继续从严

10月,经济形势座谈会上李克强总理指出当前经济下行压力“持续加大”,宏观调控将更大发力。中央与地方收入划分改革继续推进,强调保持现有财力格局总体稳定。同时,房地产金融监管继续从严,房贷利率“换锚”整体平稳,不改房住不炒定位。

把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。10月14日,李克强主持召开部分省份主要负责人经济形势座谈会,就当前经济形势和今后经济工作透露几点重要判断,陕西、江苏、河南、湖北、广东省主要负责人参加会议。李克强指出当前经济下行压力“持续加大”,实体经济困难突出,国内需求疲弱,一些地方发展动力不足。稳增长重要性越发凸显,要把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。宏观调控也将更大发力,相比7月举行的上半年经济形势专家和企业家座谈会,此次座谈会上李克强对预调微调的要求从“适时”变为“加强”,并要求灵活运用宏观政策逆周期调节工具,做好政策协调联动。10月16日,国常会明确2019年全年减税降费总额将超过2万亿元,下一步要落实落细减税降费政策。10月18日,国家统计局公布前三季度国民经济运行数据。初步核算,前三季度国内生产总值697798亿元,按可比价格计算,同比增长6.2%。分季度看,一季度增长6.4%,二季度增长6.2%,三季度增长6.0%。同一天,国家统计局新闻发言人表示,前三季度国民经济运行总体平稳,经济结构持续优化。四季度内部有利支撑因素较多,经济保持平稳趋势有保证。10月21日,国家发改委新闻发言人也表示,中国经济有条件、有能力、有信心实现平稳健康可持续发展。将以供给侧结构性改革为主线,加快促进形成强大国内市场,全面深化市场化改革,扩大高水平开放,着力做好“六稳”工作,保持经济平稳运行及社会和谐稳定。

图:今年两次经济形势座谈会主要内容对比

资料来源:中国指数研究院综合整理

保持现有财力格局总体稳定。10月9日,国务院发布《关于印发实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案的通知》,为进一步理顺中央与地方财政分配关系,保持现有财力格局总体稳定。主要公布了三项改革措施:①保持增值税“五五分享”比例稳定。即中央分享增值税的50%、地方按税收缴纳地分享增值税的50%,进一步稳定社会预期;②调整完善增值税留抵退税分担机制。保持中央与地方“五五”分担比例不变,同时为缓解部分地区留抵退税压力,增值税留抵退税地方分担的部分(50%),由企业所在地全部负担(50%)调整为先负担15%,其余35%暂由企业所在地一并垫付,再由各地按上年增值税分享额占比均衡分担,垫付多于应分担的部分由中央财政按月向企业所在地省级财政调库。③后移消费税征收环节并稳步下划地方。改革调整的存量部分核定基数,由地方上解中央,增量部分原则上将归属地方,引导地方改善消费环境。

图:保持现有财力格局总体稳定

资料来源:中国指数研究院综合整理

房贷利率“换锚”整体平稳,不改房住不炒定位。10月20日,央行公布新一期贷款市场报价利率(LPR)。1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%,数值与9月保持一致。值得一提的是,自8月份央行改革完善LPR形成机制以来,5年期以上LPR始终保持不变。地方层面,上海明确当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60基点。此次定价机制改革后,上海个人住房贷款利率与改革前相比保持基本稳定。各地落实新政以来,房贷利率水平基本保持平稳,房住不炒定位不改。

表:部分城市新政前后房贷利率水平基本稳定

资料来源:中国指数研究院综合整理

房地产金融监管继续从严。北京规范银行与金融科技公司合作类业务,严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。另外,浙江、北京等地银保监局持续加大对银行业资金违规流入房地产市场处罚力度。10月8日,北京银保监局分别对兴业银行北京分行、上海浦东发展银行北京分行处以600万元、290万元罚款。其中,兴业银行北京分行涉及违规向房地产开发企业提供融资等行为。10月14日,浙江银保监局对建设银行浙江省分行罚款人民币342万元,涉及信贷管理不审慎、个人消费贷款资金被挪用于购房,信贷管理不审慎、流动资金贷款违规挪用于缴纳地块竞买保证金等行为。

二、坚持房住不炒,一城一策以稳为主

10月,中央部门坚持房住不炒。地方层面,天津、扬州、宿州、丹阳调控政策局部微调仍以稳为主,江西、宁波、海口、沈阳、黄冈等地加强房地产市场销售端监管。另外,地方持续加大房地产市场乱象整治力度。

坚持房住不炒,不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。国家层面,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇在新闻发布会上表示,房地产的定位很明确即“房住不炒”,不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。地方层面,惠州针对2016年10月14日出台的《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》三年有效期将到期一事,表示将坚持调控不放松,文件时限到期后会继续出台调控政策的延续文件,中间不会出现政策空档期。

一城一策以稳为主。天津拟推承接非首都功能七项新政,符合条件的非津籍职工购房不需社保与个税,新政拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。扬州决定从10月15日起,将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元(单职工最高限额从21万元恢复至30万元)。宿州规定农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对其缴纳的契税给予全额财政补贴。镇江丹阳为严格规范异地贷款业务办理流程,有效防范公积金贷款风险,暂停新增异地住房公积金个人贷款开户及公积金贷款业务。

图:天津拟推承接非首都功能新政与上海临港新片区政策对比

资料来源:中国指数研究院综合整理

地方持续加强房地产市场监管。江西明确房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房。宁波加强商品房预售资金监管,明确预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。海口严禁商品房销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行为。沈阳明确价格指导部门应当对申报装修的项目进行检查,对装修标准未公示或公示内容不全的,应当责令改正,拒不整改的,关闭其网签备案系统。对申报装修但毛坯交付或实际交付与申报材料不符的,关闭其网签备案系统。黄冈执行项目资本金制度,规定项目资本金不得低于项目总投资的20%,同时禁止企业利用项目贷款支付土地出让金或再续购地。另外,河南、银川、惠州、恩施、广安等地开展房地产市场乱象整治行动,规范房地产市场发展秩序,全国各地持续加强住房租赁中介机构乱象整治。

三、加快住房制度改革,建立租购并举住房制度

10月,深圳拟落实住房制度改革加快住房用地供应,同时推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目,在全国率先全面应用标定地价。另外,北京集体建设用地建租赁住房逐步形成供应,杭州拟加强住房租赁资金监管。

深圳落实住房制度改革。10月10日,深圳公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》,意见稿指出,市住建部门负责统筹全市范围内三类公共住房(人才住房、安居型商品房、公共租赁住房)的套数比例,住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。深圳住房制度改革即将进入全面落实阶段。另外,为拓宽政策性住房用地供应渠道,《深圳市地价测算规则》对可售的安居型商品房和人才住房的地价,分别按市场地价的30%和40%确定,调整后的地价水平比现行水平相应下降,以积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房。

图:深圳构建“1+3+N”的住房制度政策体系

资料来源:中国指数研究院综合整理

大力发展住房租赁市场。深圳推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目,总租期最长达60个月,首次租金以周边同类型、同档次房屋的租赁市场价格为基准经市场评估后定价,年度租金涨跌幅范围不超过5%,在深未购买住宅、未租住保障房,且在深连续缴社保满12个月(不含当月)的群体可申请,准入条件不限深圳市户籍、不设收入线。北京丰台区高立庄的集体经营性建设用地住房租赁项目开启预租,符合条件的集体经营性建设用地建租赁住房陆续形成有效供应。杭州拟规定住房租赁企业应在符合要求银行设立唯一的租赁资金专用存款账户并备案,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。

图:杭州拟加强租赁资金监管

资料来源:中国指数研究院综合整理

共有产权住房制度加快完善。广州南沙区正式出台《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则》,明确购房人自核准产权登记之日起未满5年的,不允许转让房屋产权份额。购房人自核准产权登记之日起满5年而未满8年的,可通过内循环方式流转房屋产权份额,也可按申请购买政府产权份额时点市场价格购买政府产权份额,但在购买协议中应约定所购得产权份额在规定时间内不能上市转让。购房人自核准产权登记之日起满8年的,可按规定上市转让房屋产权。烟台出台《烟台市共有产权住房管理办法》,相较于此前的试行办法,正式文件对政策适用范围、房源筹集渠道、产权份额划分、后期产权增购等方面进行了完善。其中,政策适用范围由芝罘区、莱山区扩大到烟台市区,将共有产权住房产权增购限制期延长至5年,确定承购人自缴纳契税完税之日起5年内,不得增购产权份额,更好体现房住不炒。

图:广州南沙区正式出台共有产权住房管理实施细则

资料来源:中国指数研究院综合整理

图:烟台共有产权住房管理办法与试行政策比较

资料来源:中国指数研究院综合整理

四、落户放开放宽提速,人才引进力度持续加强

海南基本取消落户限制(除三沙外),安徽宿州全面放开城镇落户,地方加快落实国务院要求的放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。10月份地方出台人才政策数量达到阶段高峰,人才引进更加积极。

落户放开放宽提速。海南开启新一轮户籍制度改革,基本取消海南省(除三沙外)落户限制,省外居民,取得海南省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所(含租赁)的城镇社区落户。宿州全面放开城镇落户,取消一切门槛。凡宿州市内农业转移人口、外省市人口落户城镇,凭居民户口簿、居民身份证和本人书面申请即可申请办理。

图:海南基本取消落户限制(除三沙外)

资料来源:中国指数研究院综合整理

10月份各地出台人才引进政策更加积极,主要从放宽人才落户条件、给予人才住房补贴、调整人才购房政策等方面大力引才。

人才落户条件放宽。山西全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。天津拟规定,符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目,对任职于企业3年及以上且在津缴纳社保的全日制本科及以上在职职工,不受年龄限制,可随项目来津工作落户。东莞拟规定在东莞市参加社保的全日制大专以上学历应届毕业生,在东莞市参加社保的省内职业学校、技工院校具备中级工以上国家职业资格的学制教育应届毕业生,可申请户籍迁入。南通明确具有全日制普通高校大专及以上学历的应(往)届毕业生实现在通落户“零门槛”。银川实施人才“零门槛”落户政策,外地来的就业创业人员凭劳动合同、工商营业执照等即可办理落户,并可迁入配偶及子女户口。

给予人才住房补贴。郑州放宽首次购房补贴发放范围,夫妻双方均符合条件的,从原有“标准就高、只享受一次”调整为按各自应享受的标准累计领取购房补贴。杭州萧山区加大人才安居生活保障力度,给予最高120万元购房补贴、最高4000元/月租房补贴、最高5000元/月生活津贴。嘉兴平湖给予“985”、“211”高校全日制本科人才最高购房补助分别为10万元、6万元。聊城针对企业全职引进、签订3年以上劳动合同且缴纳社保的博士、硕士、“双一流”高校本科生在聊城购买首套自有住房并已缴纳契税的,分别给予10万元、5万元、3万元一次性购房补贴。常德对来常德企业工作的全日制博士研究生、硕士研究生、“双一流”高校本科生,分别给予每人每月工作和生活补贴4000元、3000元、2000元,每人购房补贴20万元、5万元、3万元。另外,南通、杭州淳安县、黑龙江佳木斯、菏泽等地也加大了人才引进力度,安徽铜陵部署引进高层次人才随迁配偶安置工作。

调整人才购房政策。三亚住建局表示,全日制大专及以上学历人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。南京六合区规定,凡在宁有居住证且有大专及以上学历的外地购房者,在六合买房不再需要提供近3年内累计2年的社保纳税证明。

五、展望:调控政策以稳为主,长效管理机制加快落实

调控政策以稳为主。10月份,部分城市、部分区域购房政策出现结构性优化,以满足不同群体合理自住需求。但同时我们也看到,房地产金融监管力度并未减弱,保持了自年初以来的高压态势,各地持续加强房地产市场销售环节管理,规范市场发展秩序,稳定市场预期。另外,全国层面的房地产市场乱象整治也在积极推进当中。坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段是四季度调控政策基调。在此基调下,未来政策总体目标仍将以“稳地价、稳房价、稳预期”为准,当局部出现市场过热现象,调控政策也将及时跟进以促进楼市稳定、健康发展。

房地产市场长效管理机制加快落实。今年以来,各地在多渠道建设筹集租赁住房的同时,加快租金稳控、加大租赁资金监管、加强租赁市场乱象整治,加大力度发展住房租赁市场。另外,共有产权住房制度也在加快完善,北京、上海等地加快共有产权住房用地形成有效供应的同时,根据实际不断完善相应政策、扩大保障人群范围,广州南沙区共有产权住房管理实施细则也正式出台,烟台进一步严格共有产权住房制度,以落实房住不炒。未来,随着租购并举住房制度的加快落实,房地产长效管理机制愈发成熟。

本文来源:《2019年10月中国房地产政策跟踪报告》

责任编辑:wangxun.bj

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