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地产的冬天 变冷下的写字楼市场路在何方

来源:3房网(来源:妃要说地产)    2019-11-08 16:15:04
【摘要】今年各行业的生意都不太好做,任凭北京的气温经过了四季变换,唯独这市场却一直是有点冷。为带领行业同仁更真切的感受市场的冷暖,下面我们将从一个市场研究者的角度,来探讨一下当今经济困局下的中国写字楼突围之道。

2019年的写字楼市场经济状况到底如何?

今年各行业的生意都不太好做,任凭北京的气温经过了四季变换,唯独这市场却一直是有点冷。为带领行业同仁更真切的感受市场的冷暖,下面我们将从一个市场研究者的角度,来探讨一下当今经济困局下的中国写字楼突围之道。

此文为垂直深度的良心分享,全文4446字,用5分钟阅读换来对市场的清晰认识。特别感谢第一太平戴维斯。并诚挚感谢第一太平戴维斯中国华北区研究部负责人李想先生,在COMIN中国建筑运营管理研究院平台上提供的精彩分享。详见正文。

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市场的基本情况

2019上半年,市场进入调整周期。2019年上半年,全北京市写字楼市场净吸纳量仅为6.15万平方米,相对去年同期有所减少,降了70%到80%。

2019年第二季度,全市空置率为8.6%,环比上涨1.5个百分点,同比上升2.7个百分点。截至三季度末,北京优质写字楼整体空置率上升至9.2%,创2011年第二季度以来的最高水平。


(2019上半年基本面解析:市场进入调整周期)

过去北京的写字楼是全大陆地区最为稳定的一个区域城市市场,基本特征是租金很高,但空置率很低。现在却相反,尽管租金水平非常低,空置率却上涨了。2019年第三季度,全市平均租金降至人民币每平方米每月376.6元,写字楼租金指数环比下降0.4%,连续第3个季度出现环比下降,形势比较严峻。

观察过去十年以来北京写字楼市场的供应、吸纳与空置的数据,2019年以前的情况基本是供需有序的,整体空置率是3%-7%。

而2019年明显的出现了供应大于需求的情况,市场上净吸纳值下降,空置率逐渐上升。中产阶级或者中等水平的楼都在面临这个压力,有些字楼以前能做到95%的入住率,现在的现状是92%、93%,甚至有低到90%红线以下的。这是北京写字楼目前呈现的状态。

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从历年租金和空置率的趋势来看

2008年到2009年,奥运会加上全球金融危机,供应集中推动高空置率,致空置率超过了20%,金融危机等外部环境因素及市场竞争导致租金增长承压,租金所有下降。2010、2012年开始一直到2014年是拐点,北京写字楼市场超越了上海成为整个大陆地区最为强劲、表现最为优越的市场,需求活跃推动租金快速上涨,空置率迅速下降。从2014年之后,到2018年第三季度,北京写字楼市场形成了一种稳定的稳中向上的趋势,租金水平会有波动性上升,空置率也出现了波动,但是从来没有越过10%的红线。直到2018年四季度,市场突然出现下滑。但是否会持续下滑,还不能妄下论断,需要再观察一段时间。


(北京甲级写字楼租金走势)

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从北京甲级写字楼未来五年供应的数据来看

未来供应的主要问题体现在供应量巨大但需求不明显。预计2019年下半年,CBD核心区域中服地块、丽泽区域的供应将持续进入市场,届时北京写字楼市场将面临空置率升高以及较大的去化压力。但是这两个区域都有自身问题,它的供应入市的时间点不好确定。中服地块各种问题频发,要么是限高调规,要么是电力供应不足。丽泽的各个项目的建设非常快,但是它的基础设施,交通、地铁、周边环境没有到位,不具备企业大规模入驻的条件,所以它的情况也具有不确定性。在目前这种情况下,市场有困境、有不确定性,同时也存在机遇。


(北京甲级写字楼未来五年供应)

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归根究底,企业端需求为何减弱?

回顾完整个写字楼市场基本情况,我们来探讨另外一个问题,为什么市场会走弱?各个领域普遍反应的情况是,企业端需求减弱。如果企业端需求减弱,不需要扩张,不需要新增面积,那写字楼作为第三产业或者经济载体,自然不能走强。

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第一个指标是GDP和第三产业

北京地区的GDP和全国GDP趋势同步。2019年一季度,北京地区生产总值7,409.6亿元,增长率6.4%,全国也是6.4%。同期,第三产业增加值6110.0亿元,增长率6.3%,占比82.5%。北京的第三产业GDP占全市的占比一直是处于80%,是所有一线城市乃至全中国内地所有城市中占比最高的点,比上海、深圳、广州都高。深圳和上海的GDP占比均低于70%,在65%到68%之间。

写字楼市场或者写字楼这个建筑实际上是第三产业这些企业的空间载体,第三企业强盛,写字楼市场自然就会强盛。从这个数据来分析,第三产业在北京没有衰退的情况下,写字楼产业的基本面很夯实,是个很好的保障。


(北京地区生产总值及第三产业增加值)

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M1M2增速对比

M1是狭义货币,M2是广义货币,M2是很重要的经济指标,是反映整个企业的投资趋势和活跃度的,也包括一些投资、买卖的趋势。结合租金和空置率的变化,2009年北京市开始空置率快速下降,租金快速上涨,和M1、M2数据相符。2015、2016年处于稳定的高位,和M1、M2数据也是相符的。而2019年的数据投射到现在写字楼市场,M2过高而M1过低,则表明投资过热、需求不旺。


(M1-M2增速对比)

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制造业PMI指数

50%是一个荣枯的分水线,如果整个大环境稍微差,比如有贸易争端或者是一些经济方面的波动,就在50%以下。非制造业PMI指数相对而言好一些,因为国家正在转型,大力发展第三产业,但实际上今年的数据比过往60%到65%的情况还是有所下降的。然而社会融资的走势整体是上升的,金融机构支持实体机构加上央企关怀实体经济导致2016、2015年整个社会融资量是加大的。


(PMI及非制造业PMI指数走势)

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新增人民币贷款规模

近年来,央行持续推进金融供给侧结构性改革,金融服务实体经济的效果得到持续提升。2019年上半年来说,是用松紧适度的货币的发行量来支持经济,但有一个问题就是个人信贷、居民的中长期信贷要多于企业的中长期信贷,居民的中长期信贷主要就是流向房地产市场。也希望政府在这方面下大力气,支持实体经济。


(社会融资规模走势)


(新增人民币贷款规模)

宏观经济整体来说还是比较理想,尤其是是北京这个城市,第三产业占比值相对较高,基础比较夯实,整体风险可控。目前来讲,我们国家定的政策是稳增长、调结构。外部环境错综复杂,比如中美贸易摩擦,到底什么时候结束,大家都不敢轻易下结论。所以整个内外部环境,使得宏观经济增速或者企业增长需求有一些干扰。写字楼会进入一个新的周期。我们需要寻找新的动能,通过一些需求端的分析,来弥补写字楼运营不足的情况。

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通过需求端的变化来寻找市场动能变化

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通过需求端画像来分析

2018年排名前三的需求,分别是IT及高科技、金融、专业服务类企业,三者占比之和高达69%。IT及高科技占32%,金融行业占22%,专业服务行业占比15%左右。北京写字楼市场的核心租户已经由传统行业转移至IT及高科技、金融与专业服务类的企业。

2019年的情况类似,但是占比有细微变化。IT及高科技、专业服务及金融类企业承租面积仍然领先,但占比有所下降。排名第一还是IT和高科技,但是占比下降到27.5%,专业服务反超了金融,占比19.6%,金融有所退步,占比18.4%,这些加起来是65%左右,剩下1/3还是传统行业。


(用户占比分析)

分析占比情况的变化可以看出。自2018年下半年起,写字楼租赁的主要驱动行业如金融、IT、互联网等均面临调整与波动,导致企业谨慎扩张、租赁需求走弱。现阶段文化传媒类企业承租能力较差,对写字楼的租赁需求有限。部分实体行业发展出现回暖,租赁需求有所提升。这和央行、政府强力支持实体经济密不可分,因为所谓的新金融等领域、互联网还是有点虚,把金融、实体经济做实,才是经济发展的根基的良策。

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从租户背景占比分析

2018年的北京写字楼租赁成交面积以内资租户为绝对主导,内资与外资(合资)承租面积的比例为80:20。2019年有一个明显变化,尽管内资企业仍占主导地位,但成交份额有所下降,内资企业只有77.5%,剩下22%都是外资+合资。

2018年下半年开始,尽管中美国际贸易摩擦不断,但中国和其他国家依旧保持着良好关系,政府接连发布政策,进一步扩大鼓励外商投资的行业和领域,以期创造更加开放、友好的投资环境,吸引外商来华投资。这种行为也是在对冲中美贸易摩擦带来的风险。

在这种利好政策和宽松环境下,外资企业在国内的投资,包括在企业的一些扩张需求有明显提升。追踪市场会发现,在2019年上半年,有很多金融领域、世界500强企业的外资企业在北京地区都有扩张计划,这是非常关键的一点。


(租户背景占比分析-2019H1VS2018)

传统的TOP3,IT互联网、金融等比较稳定,其他领域的传统行业,需求在扩张,尤其是一些建筑或者健康医疗企业。业主方不要忽视这个领域的需求。另外就是外资企业,外资企业其实是每个写字楼都希望拥有的VIP级租户,但是过去因为种种原因需求被抑制了,现需求明显被激发出来,这也是一个重点。

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如何提高租户粘性?

打铁还需自身硬,提升写字楼自身软硬实力来加强自身的实力。

现在一个写字楼不仅仅是一个简单的建筑,它也是生活中的一部分。而科技是改变生活的,科技可以给写字楼带来一种新的赋能,无论是增强用户黏性,还是强化用户体验,还是增加工作效率,还是减低写字楼运营成本,都非常有效。从智慧、从移动性、从人工智能、从绿色多个角度来打造一个综合的平台,可以强化整个写字楼体验。

举例来说,我们如何全面武装写字楼,把写字楼由平庸的水平提升到很有魅力的水平?

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写字楼方可以用手机管理用户

比如在智能手机非常普及的今天,写字楼方可以用手机管理租户,实现租户和写字楼方的互动。有什么需求,直接给物管方、写字楼运营方发一个信息,立刻可以实现,总比打电话、填单子然后其他人给你服务来方便得多。



(微信公众平台访客管理可拓展架构)

北京的天气一直非常糟糕,PM2.5一直是我们身边比较大的威胁。而中央空气净化系统可以保证整个楼里面的空气一直保持非常好的状态,甚至可以定制专属的香氛。如果整个写字楼的细节做得很到位,比如大堂装修很好,一切都井然有序,温度合适,甚至有香氛。对比一个很平庸、乱哄哄的写字楼,和租户肯定会选择后者。有的员工可能怀孕了也在工作,如果楼内的空气很污浊,员工的体验肯定很不好,这点做好了,也是员工福利的体现。


(空气环境治理全场景解决方案)

这么做的优势有两点

1)增加项目的保值性。很多写字楼是重运营、轻保养、轻维护,用了不到十年就老化了,市场竞争力自然就下降了。怎么才能做到项目的保值增值,是需要业主方、运营方深入思考的问题。

2)节约成本。较于以往的传统的管理方法,引入物联网和人工智能,应用智能化ERP软件,能够减少部分人员部署,提高工作效率。员工素质提高了,客户的体验也会提高。

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增加收入

在稳定日常运营的同时,可以为客户提供智能、便捷的服务。服务方案和整个写字楼运营是强关联的关系,如果服务提升了,服务附加值上升,租金收益也会有上升的空间。

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增加企业核心竞争力

每个写字楼希望吸收优质的租户,例如世界500强、国内上市机构或者一些比较厉害的母公司。如果可以从智慧生态到项目需求,再到菜单式定制,打造一套体系完全的平台,业主方和运营方提升综合了实力,自然就增加了企业核心竞争力。

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绿色建筑

城市生活中生活的人一天中大约90%的时间都是在室内度过,没有好的环境,可以说度日如年。绿色建筑目标就是实现经济、社会、环境的共赢,无论是出租率还是入住率,在这个大命题底下都会有明显提升。现在国家内对绿色建筑的重视度越来越高,中国绿色建筑十三五规划中指出希望在2020年绿色建筑增加20亿平方米。LEED认证在中国有54个城市超过4800万平方米的建筑获得认证,其中包括23%的甲级写字楼,租金优势提升25%。另外不仅仅是写字楼,综合体、别墅、学校、酒店都可以做到LEED认证。

未来北京写字楼发展是机遇和挑战并存,除去宏观经济走势、中美贸易等不可控的因素,我们能做的就是做好自身的发展,在了解外部环境、了解大趋势的变化以后,提升自身的综合实力,来赢得客户,这才是未来发展的第一要义。

责任编辑:gaofei-bj

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