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2019年三季度百城住宅用地价格分析

来源:土地网    2019-11-22 17:44:29
【摘要】2019年三季度,百城住宅用地楼面均价环比下跌,十大城市住宅用地楼面均价同环比虽均有上涨,但同比涨幅收窄。溢价率方面,百城平均溢价率较二季度回落。

综述:三季度百城楼面均价环比下跌,竞拍热度下降

2019年三季度,百城住宅用地楼面均价环比下跌,从五大区域来看,除珠三角地区楼面均价同环比均下跌外,其余地区均同比上涨、环比下跌,其中环渤海地区环比跌幅明显;十大城市住宅用地楼面均价同环比虽均有上涨,但同比涨幅收窄。溢价率方面,百城平均溢价率较二季度回落,部分区域较二季度及去年同期均有所回落,其中东北地区回落幅度最大;十大城市平均溢价率较二季度亦有所回落。

百城住宅用地楼面均价同比上涨,环比下跌。2019年三季度,百城住宅用地成交楼面均价为5471/平方米,同比上涨14.3%,环比下跌12.1%100个城市中有57个城市住宅用地楼面均价环比下跌,33个城市环比上涨,其余10个城市相关时期无土地成交或未公布价格。三季度,楼面均价同比跌幅前十名的城市区域分布集中在长三角、中西部与环渤海地区,其中淮安楼面均价同环比均下跌,同比跌幅为百城楼面均价跌幅最大城市。

百城溢价率回落,土地市场趋于理性。2019年三季度,百城住宅用地平均溢价率为10.7%,较二季度下降12.5个百分点,较2018年同期提高0.5个百分点,百城住宅用地平均溢价率回落。具体来看,三季度100个城市中有59个城市溢价率较二季度下降,下降城市有所增多。百城住宅用地平均溢价率较2018年同期下降幅度最大的十个城市依次是湛江、哈尔滨、呼和浩特、秦皇岛、东营、合肥、柳州、银川、马鞍山、西安,五大区域均有分布。

环渤海地区住宅用地成交楼面均价环比跌幅明显,东北地区平均溢价率较二季度降幅最大。2019年三季度,五大区域住宅用地成交楼面均价环比均下跌,其中环渤海地区楼面均价3790/平方米,同比上涨8.0%,环比下跌28.1%,环比跌幅明显;珠三角地区楼面均价环比下跌22.8%,跌幅位居其次。溢价率方面,各地区平均溢价率较二季度均有所下降,其中东北地区溢价率较二季度降幅最大。

十大城市楼面均价同比涨幅收窄,溢价率回落。三季度,十大城市住宅用地楼面均价为10577/平方米,同比上涨9.5%,涨幅较二季度收窄,其中北京楼面均价25324/平方米楼面均价位居十大城市之首。溢价率方面,十大城市平均溢价率较二季度下降12.4个百分点至8.1%其中成都平均溢价率最高,为17.6%;南京次之,平均溢价率为14.9%;上海平均溢价率最低,为0.7%

 

一、地价水平:百城楼面均价环比下跌,环渤海、珠三地区跌幅明显

1、总体分析

三季度百城住宅用地楼面均价环比下跌,五大区域中环渤海地区楼面均价环比跌幅明显。2019年三季度,百城住宅用地成交楼面均价5471/平方米,同比上涨14.3%,环比下跌12.1%100个城市中有57个城市住宅用地楼面均价环比下跌,33个城市环比上涨,其余10个城市相关时期无土地成交或未公布价格从五大区域来看,三季度环渤海地区楼面均价同比上涨8.0%,环比下跌28.1%,跌幅明显;东北地区受2018年同期基数较低的影响,楼面均价同比大幅上涨62.2%,环比下跌5.1%;长三角地区楼面均价同比上涨14.6%,环比下跌5.4%;中西部地区楼面均价同比上涨23.4%,环比下跌8.1%;珠三角地区楼面均价同环比分别下跌4.9%22.8%。综合来看,各区域成交楼面价较二季度均有所回落,究其原因,5月以来各部位严查房地产违规融资,7月对部分信托公司进行窗口指导,房企前端融资逐步收紧,受此影响,房企资金压力凸显,投资热情减弱。具体城市来看,三季度,兰州、南宁、石家庄、济南等城市楼面均价环比跌幅较为明显,宅地市场较二季度有所转冷。

2、楼面均价前十位

2019年三季度,百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是北京、厦门、杭州、苏州、东莞、上海、温州、广州、南京、福州,集中分布在长三角、珠三角、环渤海地区。三季度,北京共成交8宗住宅用地,楼面均价为25324/平方米,位居百城住宅用地成交楼面价榜首;厦门共成交2宗地块,楼面价为20128/平方米,位居百城住宅用地成交楼面均价第二名;杭州、上海、广州、南京和福州成交楼面均价同环比均下跌。

3、楼面均价后十位

三季度,百城住宅用地成交楼面均价在后十位的城市依次是淮安、宝鸡、鞍山、银川、衡水、东营、海口、新乡、盐城、菏泽,五大区域均有分布。三季度淮安共成交5宗住宅用地,楼面均价为664/平方米,同环比分别下跌77.8%74.7%,为百城楼面均价最低城市;楼面均价后十位中仅淮安、宝鸡成交楼面价均在1000/平方米以下;鞍山、银川等其余8个城市楼面均价在1600/平方米以下,其中菏泽楼面均价最高,为1556/平方米,同环比分别上涨24.3%15.9%

4、同比涨幅前十位

三季度,百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅最大的十个城市依次是兰州、徐州、张家港、烟台、珠海、成都、金华、江阴、武汉、温州,主要分布在中西部、长三角、环渤海、珠三角地区。其中,兰州成交楼面均价1582/平方米,但受2018年同期低基数的影响,三季度成交楼面均价同比大幅上涨226.6%,为百城楼面均价同比涨幅最大城市;徐州楼面均价同比上涨179.8%,涨幅位居其次。另外,在住宅用地楼面均价同比涨幅最大的十个城市中,烟台、成都等城市楼面均价环比涨幅明显,其中,烟台成交楼面均价4478/平方米,环比上涨64.0%

5、同比跌幅前十位

三季度,百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅最大的十个城市依次是淮安、昆山、盐城、银川、东营、呼和浩特、湘潭、柳州、常州、马鞍山,主要分布在长三角、中西部、环渤海地区,跌幅在30%-80%之间,跌幅前十位城市中大部分为三四线城市。其中,淮安楼面均价664/平方米,同比下跌77.8%,跌幅最大;昆山、盐城、银川同比跌幅均在五成以上。值得注意的是,三季度成交楼面均价同比跌幅最大的十个城市中,九个城市环比也出现下跌,其中昆山环比跌幅最大,达76.4%

 

二、溢价率:百城溢价率有所回落,土地市场趋于理性

1、总体分析

百城住宅用地平均溢价率有所回落。三季度以来,房地产金融政策监管持续收紧,此外,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,房企竞拍积极性减弱。三季度,百城住宅用地平均溢价率为10.7%,较二季度下降12.5个百分点,较2018年同期提高0.5个百分点,百城住宅用地平均溢价率有所下降。与二季度相比,21个城市溢价率升高,59个城市降低,(另有20个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价),溢价率下降的城市数量较二季度增多,市场热度回落。

2、溢价率前十位

三季度,百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市依次是泉州、洛阳、邯郸、聊城、赣州、唐山、扬州、马鞍山、南通、北海,集中分布于中西部、长三角、珠三角、环渤海地区,其中位于珠三角的泉州,短期内土地市场热度较高,平均溢价率为51.5%,位居百城第一;洛阳、邯郸平均溢价率分别为50.6%50.4%,分别位居第二、三名。泉州、聊城等城市平均溢价率较二季度及2018年同期均有所提高。

3、溢价率较2018年同期变化前十位及后十位

三季度,百城住宅用地平均溢价率较2018年同期提高幅度前十位城市依次是邯郸、聊城、扬州、吉林、南昌、赣州、南通、珠海、宜昌、连云港,五大区域均有分布。其中邯郸、聊城平均溢价率较2018年同期分别提高36.736.1个百分点,位居全国前两名;扬州较2018年同期提高27.5个百分点,位居第三。在平均溢价率较2018年同期变化前十城市中,八个城市溢价率均较二季度提高

2019年三季度百城住宅用地溢价率较2018年同期下降幅度最大的十个城市依次是湛江、哈尔滨、呼和浩特、秦皇岛、东营、合肥、柳州、银川、马鞍山、西安,五大区域均有分布。十个城市中平均溢价率较2018年同期下降最多的城市是珠三角的湛江,下降幅度高达137.5个百分点;哈尔滨下降89.2个百分点,位居第二名;湛江、哈尔滨、秦皇岛等城市平均溢价率较2018年同期均下降50个百分点以上。

 

三、五大区域:环渤海地区楼面均价同比下跌,各区域平均溢价率均有所回落

1、楼面均价及涨跌幅

五大区域楼面价环比均下跌,其中环渤海、珠三角地区下跌明显。2019年三季度,环渤海地区住宅用地楼面均价环比跌幅在五大区域中明显,楼面均价为3790/平方米,同比上涨8.0%,环比下跌28.1%;北京为该区域内楼面价最高城市,楼面均价为25324/平方米,环比下跌16.6%珠三角地区住宅用地楼面均价为8612/平方米,同环比分别下跌4.9%22.8%;厦门为该区域楼面价最高城市,楼面均价20128/平方米,同环比分别下跌11.1%18.6%中西部地区住宅用地楼面均价为3795/平方米,同比上涨23.4%,环比下跌8.1%;成都为该区域楼面价最高城市,三季度楼面均价达8482/平方米,同比上涨100.6%,环比上涨36.2%,主因2018年同期基数较低及今年三季度部分出让地块区位优良,企业竞拍热情较高带动楼面均价同环比大幅上涨,但综合来看,兰州、南宁、银川、呼和浩特等中西部二线城市成交楼面均价较二季度均有所下跌。长三角地区住宅用地楼面均价为8766/平方米,同比上涨14.6%,环比下跌5.4%;杭州为该区域楼面均价最高城市,三季度楼面均价为14333/平方米,同环比分别下跌11.1%4.1%东北地区住宅用地楼面均价为3540/平方米,同比上涨62.2%,环比下跌5.1%,大连为该区域楼面价最高城市,楼面均价为5135/平方米。

2、溢价率及变化

五大区域平均溢价率较二季度均有所回落,市场趋于理性。三季度,百城平均溢价率为10.7%,较二季度下降12.5个百分点,较2018年同期提高0.4个百分点。分区域来看,在五大区域中,珠三角地区平均溢价率最高,平均溢价率为12.7%,较二季度下降18.6个百分点,较2018年同期提高2.8个百分点,其中汕头平均溢价率仅为3.3%,较二季度下降75.0个百分点,下降幅度较大,广州、海口、厦门等城市较二季度亦有所下降。环渤海地区平均溢价率在五大区域中最低,平均溢价率为7.3%,较二季度下降7.3个百分点,较2018年同期下降1.1个百分点,其中石家庄、济南、天津、北京等城市较二季度均有所下降。中西部地区平均溢价率为9.4%,较二季度及2018年同期分别下降8.42.6个百分点,其中南宁、贵阳等城市较二季度下降幅度较大,分别下降44.241.2个百分点。长三角地区平均溢价率为12.3%,较二季度下降15.4个百分点,较2018年同期提高3.1个百分点,其中合肥平均溢价率仅16.8%,较二季度大幅下降58.6个百分点,上半年土拍市场较热的长三角城市,如合肥、苏州、杭州等均出现不同程度的下降。东北地区平均溢价率为7.4%,较二季度及2018年同期分别下降26.716.0个百分点,其中哈尔滨平均溢价率为0.2%,较二季度下降36.8个百分点,下降幅度较大。环渤海、东北、中西部地区平均溢价率分别低于百城平均水平3.33.21.3个百分点,珠三角、长三角地区溢价率分别高于百城平均水平2.01.7个百分点。

四、十大城市:楼面均价同比涨幅收窄,溢价率有所回落

1、楼面均价及涨跌幅

十大城市楼面均价同环比均上涨,其中同比涨幅较二季度收窄。2019年三季度,十大城市楼面均价10577/平方米,同环比分别上涨9.5%7.5%,同比涨幅较二季度收窄11.8个百分点。具体来看,三季度,北京住宅用地楼面均价25324/平方米,楼面均价位居十大城市之首,同比上涨21.8%,环比下跌16.6%;杭州楼面均价13394/平方米,绝对价格位居十大城市第二位,同环比分别下跌14.6%9.6%

2、溢价率及变化

十大城市、百城住宅用地平均溢价率有所回落。三季度,十大城市住宅用地平均溢价率为8.1%,较二季度下降12.4个百分点,较2018年同期提高2.0个百分点,低于百城平均溢价率(10.7%2.6个百分点。十大城市中成都平均溢价率最高,为17.6%;南京次之,平均溢价率为14.9%;上海平均溢价率最低,为0.7%

3、各城市情况

北京楼面均价为十大城市之首,广州环比跌幅明显。三季度,北京楼面均价为25324/平方米,楼面均价位居十大城市之首,同比上涨21.8%,环比下跌16.6%,杭州、上海、广州等城市楼面均价同环比均下跌,其中广州楼面均价10861/平方米,同环比分别下跌24.4%28.1%,同环比跌幅均较大;上海楼面均价11674/平方米,同环比分别下跌20.3%7.9%;天津楼面均价6693/平方米,为十大城市中楼面均价最低的城市,同比上涨2.5%,环比下跌10.6%

上海平均溢价率最低,广州溢价率变化明显。三季度,十大城市中成都住宅用地平均溢价率居首,为17.6%;南京、杭州溢价率分别为14.9%10.3%,分别位居第二、三位,上海溢价率最低。十大城市中七个城市平均溢价率较2018年同期提高(深圳无数据),成都平均溢价率较2018年同期提高12.7%,提高幅度最大;十大城市中各城市(深圳无数据)平均溢价率较二季度均下降,其中广州变化明显,下降23.3个百分点。

 

责任编辑:zhangruibj

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