六招教你如何提高商用地产成本效益

【摘要】任何企业都会以某种方式与房地产发生关联——不论是作为房地产的业主还是租户。房地产通常代表着重大成本，但是却常常被人忽视。作为一名财务管理者，你恐怕应将其纳入自己的职责范围。即便你在房地产管理方面并不负有直接责任，但如果拥有成功的战略便能将效益最大化并有助于推动企业的扩张计划。

对任何企业来说，物业都可能是一项巨大的成本。但若能够了解降低风险及令价值最大化的方法，则便能将商用地产转变为更具价值的资产。

任何企业都会以某种方式与房地产发生关联——不论是作为房地产的业主还是租户。房地产通常代表着重大成本，但是却常常被人忽视。作为一名财务管理者，你恐怕应将其纳入自己的职责范围。即便你在房地产管理方面并不负有直接责任，但如果拥有成功的战略便能将效益最大化并有助于推动企业的扩张计划。反过来说，商用地产平台方面的决策一旦失败就可能为企业运营带来巨大的风险，并影响企业的整体价值。但需要切记的是，房地产的价值并不能完全用数字来衡量。例如，员工可能会因不满办公环境而离开，转而投奔工作环境更具吸引力的企业，从而导致企业人才的流失，这也是价值体现的一个方面。

那么，该如何重新评估房地产的价值？首先，你可以想象一下理想中的商用地产平台应该是什么样，再将其与现有情况做比较，看看是否有快捷有效的方式将其与你的最优战略方案相结合。

此外，以下提供的六种方法极具成本效益，可以帮助优化商用地产在投资组合中的价值。

1、商用地产计划和公司战略的一致。

在评估房产投资时，首先需要考量的是商用地产是否有助于企业实现关键目标。虽然很可能没有明确答案，但成功的房地产战略常常具有以下三种共性：成本最小化、风险最小化、价值最大化。

2、资产的充分利用。

若企业在自有房产内开展业务，则建议你将房产抵押出去，以便为企业扩张准备资金。通过售后回租的方式便可实现这部分价值。如果倾向于这种选择，那么找到一位志同道合的业主则十分重要，他必须完全理解你的商业模式并支持你的扩张计划，并深信从长远来看，一个成功的租户能够将房地产的价值最大化。这样，在协商租赁条款时，你就处于比较有利的地位。

3、地产位置的评估。

如果企业在多个地点运营，建议重新评估这种方式是否高效，以及这些地点是否符合企业的发展目标。比如：目前的地点分布是否会阻碍企业接触到一部分潜在客户？公司需要做出哪些妥协？这对公司的业务有何影响？

建议针对企业的地产位置进行可行性研究，或是重新审视再开发方案——再开发可将原本作为债务的陈旧建筑物转变为资产。如果计划进行再开发，则还需要考虑如何筹集资金，以及如何向潜在出资者证明再开发能够有效提高收益率。

4、地产的风险和成本。

不能对地产进行良好的维护可能会严重影响公司的运营效果。若地产维护不断出现问题，则你的注意力便会全部着眼于企业的日常运营问题上，从而忽略了宏观战略。设想一下这会让你错失多少商业机会。

5、收购行为中的考量。

很多企业进行收购业务时并没有充分考虑地产对交易的影响。当对一家企业进行收购时，需要把房地产的潜在财务投入纳入尽职调查指标，例如，破旧的房地产常常被忽视，但它们可能在将来成为一笔现实的债务。你应如何处置这些债务？是否可以借此在谈判中压低收购价格？

如果你收购的目标是把该企业的房地产出租，则收购时便可能有很好的机会与房主就此进行协商。例如，若房主可能正考虑重新开发该房产，而你若表示想要放弃租用该房产，你便可处于有利的地位。

6、税收方面的影响。

在过去几年中，税收环境发生了很大的变化，且在未来的日子里仍将继续为企业带来挑战。因此，任何交易都需要仔细考虑税收方面的影响。企业需要关注所在地区针对房产投资是否有税收优惠或激励政策，以便更好的进行税务筹划，避免不必要的支出。

此外，还要记得考虑房主和租户之间的交易。交易双方所得的税收优惠通常是不同的，这可能会导致税收成本的显著增加。因此，在交易前建立有效的模型是计算税务成本并据此制定计划的关键。