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2019年全国新开盘总结报告:重点城市开盘4145次

来源:中指研究院    2019-12-27 10:03:35
【摘要】本报告针对2019年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理,总结全国新开盘的供需变化和营销特点,帮助企业实时、准确地了解最新市场动态,为及时调整营销策略提供决策支持。

2019年,中央重申坚持房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,落实房地产长效管理机制;地方层面,房地产市场调控坚持一城一策,且继续坚持以稳地价、稳房价、稳预期为总体目标,持续加强调控抑制投机性需求,多措并举以满足合理自住需求。从2019年重点城市开盘情况来看,杭州、重庆、长沙、武汉和成都仍保持较高水平,从去化来看,南昌和武汉去化效果非常好,平均去化率接近八成。

本报告针对2019年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理,总结全国新开盘的供需变化和营销特点,帮助企业实时、准确地了解最新市场动态,为及时调整营销策略提供决策支持。

1、开盘量:重点城市开盘4145次,推出房源近84.4万套

2019年,14个重点城市住宅类项目共计开盘4145次,推出房源近84.4万套。其中一线城市广州开盘量较大,共计开盘166次;二线城市中杭州、重庆、长沙、武汉和成都开盘次数较多,均超过500次,其中杭州开盘785次。深圳、北京和南昌开盘量相对较少。

从各城市单项目推盘量来看,2019年,武汉的恒大科技旅游城夺得项目推盘套数排行榜榜首,1月6日开盘一次性推出3635套房源,该项目为纯新盘,位于江夏区,属于投资类项目,开盘均价15740元/平方米。

2、去化情况:去化率均值为67%,南昌、武汉去化效果较好

2019年重点城市新开盘去化率均值为67%,南昌、武汉去化效果较好

2019年,全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为67%。从各季度走势来看,2019年第一季度去化延续上季度下滑态势,月均去化较去年同期也有所减少,第二季度去化正常回升,但仍处于近三年同期低值水平,第三季度去化稳中有落,且低于去年同期月均去化,第四季度去化持续下降。从整体来看,全年去化水平相比去年有所下降。

分城市来看,7个城市去化率超过平均水平。南昌和武汉2019年市场需求表现旺盛,去化效果非常好,平均去化率接近八成;其次,杭州和苏州去化也非常好,去化率均超75%。而上海、成都和天津平均去化率分别为56%、53%和48%,在监测城市中开盘去化效果较为一般。

2019年共有930个项目开盘售罄,主要集中在杭州、武汉、成都和重庆

从项目去化情况来看,2019年共有930个项目开盘售罄,主要集中在杭州、武汉、成都和重庆,均为二线城市。其中杭州最多,占据346席,另外几个城市分别占据194席、116席和114席。

从开盘去化率排行榜来看,约68%的项目为刚需楼盘,中高端改善项目占比超3成,另有少量投资项目。2019年房地产市场坚持房住不炒,去化率100%项目数量较去年同期有所回落,市场供求趋于理性,刚需项目仍占主流,该部分客户市场需求仍较大,开盘效果十分理想。如1月26日开盘的武汉德雅国际城,推出1316套房源,位于新洲区,销售均价为6700元/平方米,属老推新,开盘形式为网上开盘,房源推出即全部售罄。去化较好的中高端改善楼盘多位于主城区,购房者不受首付资金影响,主要考虑项目的周边配套、交通便利性和居住环境等因素。

3、产品定位:70%为刚需类楼盘,平均去化水平近7成

从重点城市推盘项目产品定位情况来看,今年监测的开盘项目仍以刚需产品为主。楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品,今年的比例为70.0%,相较于去年末64.7%,刚需产品比例有所上升;改善类项目占比有所下滑,29.4%的项目主要面向中高端改善型需求;投资类项目占比持续下降,仅有0.6%的项目推出不限购的商住产品,主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

刚需类项目平均去化率近7成。市场上主流产品仍为刚需项目,14个城市刚需类项目占比达70.0%,平均去化率68.5%。

从去化较好的刚需产品项目特色来看,主力户型基本是在90㎡-120㎡的经济型两居和三居,品牌地产和区位优势仍然是购房者考虑的重点。地段配套,教育、医疗资源齐全,价格优势明显,这些项目的定位清晰明确,因此推出就受到刚需客户的欢迎,开盘当日去化效果非常好。

中高端改善类项目占比下降,平均去化率近7成。2019年楼市政策持续收紧,中央坚持“房住不炒”,房地产市场秩序进一步规范化,购房者关注重心回归至刚需市场。14个城市中高端改善类项目占比29.4%,平均去化率65.9%。

监测数据显示,中高端项目多集中于热点二线城市杭州、南昌、南京和武汉等,去化情况较好的项目户型多为三居、四居大户型,项目特色主要涉及品牌名企、高端社区和核心地段等。

投资型项目主推三居、四居和LOFT,多具备定位高端、交通便捷等优势,整体去化率为67.2%。投资型项目多为高端项目,这类项目推出户型多为120平方米以上的开阔舒适户型,也有区域发展潜力大的LOFT。项目特色多为高端社区、交通便捷、升值空间大等。如武汉的泛悦城,因品牌地铁、交通便捷,5月15日开盘当天去化率达90%;上海的瑞虹新城8期天悦郡庭,四居200平方米大户型,开盘当天去化率近90%。

4、客户情况:刚需客户活跃,交通、生活配套受关注

刚需客户年龄多集中在30岁左右,工作需要、交通为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉,由于市场需求主力的刚需群体年龄多集中在30岁左右,意向客户或认购者主要考虑工作发展、交通便利等需求,与此同时刚需人群多考虑发展潜力,低总价也是重点关注的指标,此外部分刚需也会综合考量配套社区、物业水平等因素。

中高端改善客户多考虑环境舒适、生活配套完善等宜居产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在40-50岁,具备一定的经济基础,一方面看重项目的周边环境配套,另一方面看重社区舒适度,所以配套齐全、生活便利、居住环境舒适的高质量楼盘比较受关注。

投资类客户更看中项目居住环境和项目价值潜力。根据客户访谈,投资者在选择投资类项目时,考虑因素主要是周边环境,同时地段投资机会大和发展潜力优势较大的项目受青睐。

本文来源:《2019年全国新开盘总结报告

责任编辑:gaofei-bj

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