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写字楼投资风险 写字楼投资注意事项

来源:3房网(来源:互联网)    2020-02-14 14:54:13
【摘要】如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值,写字楼本身必然会造成很大的影响;如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘,也从而对现有写字楼市场构成冲击。

写字楼投资风险如何避免

1、投资写字楼必须防范贬值风险。

如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值,写字楼本身必然会造成很大的影响;如果所投资写字楼在未来的几年里涌现出过多新楼盘,也从而对现有写字楼市场构成冲击。

2、在按揭方面,纯写字楼项目,除在边缘地区的项目,或项目本身档次一般,其他大多单价都很高,而按揭贷款多六成以下,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。

在利率方面,写字楼要高于住宅近1%的利率。另外,还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费,约占投资额的20%左右。

3、写字楼与住宅都具有投资功能,但它们有截然不同的属性。

它们之间的核心差异在于,住宅是一种“生活资料”,而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里,而不能像住宅一样,可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

写字楼投资注意

注意1:中小写字楼投资者忌

一忌只看买价,不看租价。二忌只看硬件,不看服务。三忌计算方法不对,盲从销售人员的论据。四忌只看自己,不看整体。五忌只看利润,不看风险。六忌花精力太大,不将此计算为成本。七忌事先不谨慎思考,到时候忙于维权。八忌不关心二手市场。九忌思考能力差,凭感觉办事。

注意2:“甲级写字楼”的真正含义

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法,国家在这方面并没有成文的规定,什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在中国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词,但仔细探讨会发现,它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将写字楼按照其综合质素不同,划分为甲、乙、丙等几个等级,从一般意义上讲,国际上判断甲级写字楼有8大特征:管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。

注意3:“5A”不是等级标准

“5A”智能化是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话,是一种概念理解上的误区,如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话,那更是一种很不专业的说法。

注意4:物业管理要关注

写字楼的成功很大程度上取决于后期的管理水平,专业管理写字楼的物业公司,能给楼盘一个良好的内部环境,对大厦的设备设施有较好的维护,保证长期使用,对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外,拥有一个经验丰富的租务部,也是投资者选择此类物业时应考虑的。第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际等知名公司管理的写字楼的物业水准值得投资者信任。

注意5:选择写字楼客户要有的放矢

如果资金充裕,建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼,(一般写字楼的使用率为70%左右)。入住这座写字楼的公司水平相差不大,物业档次高,今后会有较为稳定的回报。

而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时,您就要当心虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻写字楼的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该写字楼的物业管理水平。

注意6:投资存在4大缺陷

1.不能用于自住。写字楼是不能用于自住的,当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里。

2.银行贷款限制多。与投资住宅相比,个人投资写字楼的整个标的并不小,而且银行贷款利率高,成数少,年限短。

购买写字楼的贷款利率要高于住宅利率近1%,另外,还有房产税等需要交纳各种税费,约占投资额的20%。

3.土地出让年限短。写字楼的土地出让金要比住宅高,但土地出让年限只有40或50年。

4.价格高。写字楼的造价要高出普通住宅的3~4倍。

注意7:让写字楼租出去的4招

1.选择信誉度高的企业或个人作为承租方能够保证出租合同的顺利进行,使出租方获得预期的收益。

2.选择信誉度高的中介机构。如果通过中介机构来寻找承租方,那么中介机构的资质和实力均是考察的重点。

3.合理定价。不要期望通过高额的租金迅速收回投资成本,必须考虑到市场竞争的存在。合理的租金,甚至有原则的让步都是可取的手段。毕竟保证出租的顺畅,避免因空置导致更大的损失才是最重要的。

4.选择长期租约。与短期租约相比,长期租约更能保证投资者的利益。

注意8:租赁要办理相关手续

投资者购买了写字楼后,如有租客求租,首先买卖双方要签署租赁合同;其次要将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请;最后将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心,办理租赁登记,并按规定缴付款项。

写字楼出租别忘办理出租许可证

《房屋租赁许可证管理办法》要求出租房屋首先需要办理《房屋租赁许可证》,写字楼的出租也包括在内,没有“证”是不准出租的。

《房屋租赁许可证管理办法》规定,凡出租城镇范围内房屋(写字楼)的单位或个人,必须经房屋主管部门认定出租房屋所有权清楚无纠纷、房屋结构安全后,到房屋所在地的区、县房地产管理登记,申办《房屋租赁许可证》。

申请人在办理《房屋租赁许可证》时,必须交验下列证件:1.房屋出租申请书。2.房屋所有权证书或购商品房合同、新建房执照等其他合法证件。3.出租人是个人的应提交房主居民身份证;出租人是单位的,应提交单位法人代表或委托代理人资格证明。4.产权共有房屋出租的,需提交其他共有人同意出租的证明或委托书。5.出租人在同一区、县范围内出租多处住宅房屋,可申领一个《房屋租赁许可证》;出租非住宅房屋的,一处需申领一个《房屋租赁许可证》,证上标明出租房屋地点、数量。超出证载范围的,应另行申请《房屋租赁许可证》。6.出租人为外资企业、中外合资企业、中外合作经营企业、外国公民或港澳台同胞的,按涉外地产管理规定办理。7.出租的房屋拆迁或转移,出租人应将《房屋租赁许可证》向填发机关缴销,该证有效期为三年逾期须重新申办。

责任编辑:gaofei-bj

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