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住宅月报:疫情下中央坚持“房住不炒” 2月楼市成交下行

来源:中指研究院    2020-03-03 10:36:55
【摘要】CREIS中指数据显示,2020年2月监测的主要城市成交面积环比下降77.61%,21个代表城市环比均有不同程度下滑,同比则下降67.44%。

CREIS中指数据显示,2020年2月监测的主要城市成交面积环比下降77.61%,21个代表城市环比均有不同程度下滑,同比则下降67.44%。

一、政策盘点

积极的财政政策持续发力,稳健的货币政策更加灵活适度

受新冠疫情影响,短期内餐饮、旅游、交通等行业受到较大冲击,制造业、基建等投资也受到明显抑制,今年作为十三五收官之年,要努力实现全面建成小康社会和十三五规划目标,经济面临较大压力。2月21日,中共中央政治局会议指出,积极的财政政策要更加积极有为,发挥好政策性金融作用;稳健的货币政策要更加灵活适度,缓解融资难融资贵,为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。积极的财政举措叠加灵活的货币政策,为经济发展营造良好的金融环境。

稳健的货币政策更加灵活适度,创造良好金融环境。2月1日,央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,人民银行将继续强化预期引导,通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种货币政策工具,提供充足流动性,保持金融市场流动性合理充裕,维护货币市场利率平稳运行;并加大对疫情防控相关领域的信贷支持力度。2月7日,在“支持疫情防控相关财税政策、缓解小微企业融资难融资贵”发布会上,人民银行副行长、外汇局局长潘功胜表示,在货币政策方面,一是要加大逆周期调节的强度,保持流动性合理充裕,为实体经济提供良好的货币金融环境;二是要进一步深化利率市场化改革,完善市场报价利率传导机制,提高货币政策的传导效率,降低社会融资成本;三是继续发挥结构性货币政策工具的作用,加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。2月24日,人民银行副行长陈雨露在国新办发布会上强调,稳健的货币政策会更加的灵活适度,继续保持流动性合理:首先要更大力度的运用好结构性货币政策工具;其次要充分利用好普惠性的货币政策工具,并表示近期要动态调整定向降准的政策;再次要更加充分的发挥好政策性金融的作用,人民银行将更大力度地支持三家政策性银行继续发挥作用。

降息如期而至,降低企业融资成本,促进实体经济发展。2月15日在“金融系统全力支持抗击疫情和恢复生产”新闻发布会上,银保监会副主席梁涛表示,下一步应做好以下几个方面的工作:一是加大对受困小微民营企业扶持力度,确保小微企业的整体信贷增长不受疫情冲击,并力争今年的普惠型小微企业的贷款综合融资成本在2019年的基础上继续下降;二是加大对重点领域复工复产的信贷保障和投放,引导金融机构进一步加大对企业复工复产的信贷支持,进一步提高企业信用贷款和中长期贷款比重,并且将融资成本保持在合理水平;三是加快推动一批重点项目的建设。2月17日,央行宣布开展1年期中期借贷便利(MLF)操作2000亿元,中标利率为3.15%,较上期下降10个基点。这是2019年11月以来MLF利率第二次下调。2月20日,央行公布了2月份贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR为4.05%,与前期数值相比下调10个基点;5年期以上LPR为4.75%,与前期数值相比下调5个基点。

坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段

中央保持房地产政策调控定力,多部门表态坚持“房住不炒”定位不变,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

坚持“房住不炒”定位,因城施策保障房地产市场总体平稳运行。2月16日,财政部部长刘昆发表文章《积极的财政政策要大力提质增效》,提出财政支出结构要调整并保障重点,进一步保障和改善民生,坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。2月17日,国家统计局发布对1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据的解读时强调,1月份,各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任,房地产市场保持总体平稳态势。2月17日,央行有关负责人表示,人民银行将继续按照党中央、国务院的要求,坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。12月19日,央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告时指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

多地灵活因城施策,供需两端密集出台政策稳预期、促发展

2月,受新冠疫情影响,多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟,房地产行业也受到较大影响。为保障房地产市场的平稳运行,各地坚持“房住不炒”定位不变,因城施策更加灵活,截至2月28日,已有超40个省市从供给侧和需求侧优化房地产相关政策,以期缓解企业资金压力,保障合理自住需求,进一步促进房地产市场平稳发展。

延期缴纳土地出让金、延迟竣工时间等方面,2月12日,上海市出台《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》,受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付。2月12日,无锡市出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,实施疫情防控一级响应措施期间无法现场交付土地和按期缴纳出让金的,企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟可于我市疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内办理。2月19日苏州市印发《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,对受疫情影响未能按期开竣工的,用地单位可申请延期并签订补充协议,疫情防控一级响应持续期间不计入违约期。

降低预售条件方面,2月12日,无锡市在《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》中提到,已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可(装配式建筑的形象进度要求不变);2月19日,河南在《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》中,也将预售条件做了与无锡相同的调整。同日,苏州在《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》中指出,住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可;进入一次报价的,不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

购房补贴方面,2月19日,衡阳出台《关于促进房地产市场平衡健康发展的若干政策(试行)》,对购买新建商品房(含住宅和非住宅,非住宅不含车位、车库、杂物间)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴。2月25日,马鞍山出台《关于继续实行首套普通住房交易购房补贴有关事项的通知》,对个人在本市市区购买90平方米及以下普通住房(含二手住房),且该住房属于家庭唯一住房的,给予购房人商品住房价值或存量房(二手住房)核价单核定价值1%的补贴;对高层次人才在本市市区内购买90平方米以上至144平方米以下普通商品住房(不含二手房),且该住房属于家庭唯一住房的,给予购房人商品住房价值1.5%补贴。

人才住房保障方面,2月21日,青岛市政府办公厅印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》,将“先落户、后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生,已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策。疫情期间,各区、市政府可结合人才住房需求,协调房地产开发企业在取得预售许可的商品住房项目中,划定一定比例的房源作为人才住房配售,销售价格按照不高于项目预售备案价格或实际销售价格的80%确定,具体房源和价格由区(市)政府与企业协商确定。

【中指观点】

2020年2月疫情影响持续,楼市成交低位运行,整体成交同环比均降。同比来看,三线代表城市降幅显著高于一二线代表城市。截至2月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降1.2%。

二、市场概况

1.需求:疫情下楼市成交遇冷,各线城市同环比齐降

2月楼市成交同环比均降。CREIS中指数据显示,2020年2月监测的主要城市成交面积环比下降77.61%,21个代表城市环比均有不同程度下滑,同比则下降67.44%。

环比来看,21个城市均有不同程度下降,重庆降幅较明显,为99.15%,扬州、西安和宁波次之,降幅均超九成,此外福州降幅较小,约为5.91%。同比来看,19个城市下降,重庆下降幅度明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降70.88%,其中上海降幅较大,为75.26%;一线城市同比下降62.74%,同样也是上海降幅较大。二线代表城市成交面积环比下降80.05%,同比下降66.56%。三线代表城市成交面积较上月下降76.58%,同比下降75.08%。

住宅月报:疫情下中央坚持“房住不炒” 2月楼市成交下行

2.库存:库存总量环比下降,杭州、苏州降幅显著

截至2020年2月末,中指监测的主要城市库存总量环比下降1.2%。重点监测的城市中,杭州降幅较大,近8%;苏州次之,降幅为5.93%;另外上海、宁波和温州降幅较小,均在1.00%以内。仅福州、北京库存环比上升,升幅分别为0.53%和0.24%。

住宅月报:疫情下中央坚持“房住不炒” 2月楼市成交下行

本文来源:《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年2月)

责任编辑:xujing.bj

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