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商业地产发展:聚焦核心城市 一二线核心城市仍然是企业布局重点

来源:3房网综合整理    2020-07-17 15:13:31
【摘要】一二线核心城市发展优势显著,虽然竞争较为激烈但仍然是商业地产企业持续关注的重点区域。

今年以来,受新冠肺炎疫情影响,商业地产受到不小的影响影响。而随着疫情得到控制,商业地产也在慢慢复苏。对于企业来讲,他们不仅更加注重对商业项目的运营及管理,对于项目布局也越发重视。一二线核心城市发展优势显著,虽然竞争较为激烈但仍然是商业地产企业持续关注的重点区域,同时随着消费下沉以及三四线城市消费力量的崛起,为寻求新的发展机遇,核心城市群的三四线城市同样受到商业地产企业的关注。

1)重点城市群内的一二线核心城市仍然是企业布局的重点

重点城市群和都市圈内的一二线城市发展优势显著,经济水平领先,人口吸引能力强,潜在需求旺盛,仍然是商业地产企业进行布局的重点区域。2019年2月,《国家发展改革委关于培育和发展现代化都市圈的指导意见》出台,加快培育发展现代化都市圈,计划到2022年,都市圈同城化取得明显进展,中心城市核心竞争力和辐射带动能力将得到增强。2020年4月3日,国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。其中城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制,鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制”。随着城市化进程的不断推进,在产业及消费需求升级的引领下,一二线核心城市人口持续流入、居民购买力稳步提升,轨道交通建设的加快带动核心城市外延不断扩大,为商业地产需求的快速释放创造了有利条件。

商业地产代表企业的战略方向也大多聚焦于中国的核心城市群,并在此基础上布局城市群核心区域。规模较大和发展较快的华润置地、龙湖集团、大悦城控股等商业地产龙头企业均聚焦于中国核心都市圈内的重点一二线城市。

从购物中心布局来看,大悦城控股等商业地产企业持续深耕一二线核心城市,分享城市发展和居民消费升级的红利。大悦城控股专注于城市综合体的开发与运营,截止2019年末,公司已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),覆盖北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个一二线核心城市;同时,公司在建拟建的购物中心项目还有12个,亦位于中国一二线核心城市。同样,中国金茂持续深耕一二线核心城市,截止2019年主要商务租赁及零售商业运营项目11个,集中在北京、上海、南京、长沙、青岛等城市。

从写字楼布局来看,一二线核心城市亦是头部企业的优选之地。保利发展控股集团2019年年报数据显示,保利发展在中国境内发展的在建及拟建写字楼项目主要集中在粤港澳大湾区及一二线城市;在营项目主要分布在北京、上海、广州等一线城市,以及沈阳、天津、青岛、武汉、重庆等优质二线城市。卓越集团在战略布局上坚持“1+1+X”战略,聚焦粤港澳大湾区及长三角经济圈,同时注重核心一二线及其他高增长城市,持续深耕深圳写字楼市场,陆续落地卓越大厦、时代广场、前海壹号等标杆写字楼项目。

在新冠肺炎疫情影响下,商业地产行业受到明显冲击,因此相关企业对于商办用地的拿地意向持相对谨慎的态度。同时当前宏观经济及消费均同比下降,为减少未来经营的不确定性风险,企业在商办用地的布局上更加青睐经济基础好、消费能力强的一二线核心城市。

商业地产企业对一二线城市持续关注,尤其更青睐于北上广深等城市群内的核心城市。在都市圈发展战略下,未来核心城市及其聚集的长三角、粤港澳等区域仍然是经济发展的主要支撑和消费需求的重要来源。

2)三四线城市消费崛起,积极布局潜力区域

商业地产企业在遵循城市群-都市圈-核心城市的布局逻辑的同时,对于发达城市群内的三四线城市同样保持较高的关注度。随着轨道交通的发展,核心城市外延不断扩大,不仅带动商业地产向外围和郊区发展,也对周边三四线城市产生辐射和带动作用;同时重点三四线城市消费力量的崛起和商业业态升级的需求,也推动商业地产企业持续在三四线城市布局。

在新型城镇化的背景下,三四线城市的消费潜力将得到释放,商业地产发展空间巨大。同时不断迭代的商业基础设施和互联网环境更加推动着“小镇青年”和城镇居民呈现出更强的消费意愿和消费能力,三四线城市消费群体将成长为消费市场中的重要力量。作为新一轮消费升级的主力群体,三四线城市对于影院、时尚、文娱等体验式消费同样表示出较高的热情,“消费下沉”将推动着商业地产企业持续在三四线城市布局。

越来越多的商业地产企业关注到三四线城市蕴藏的消费动能,因此持续布局三四线城市。2019年,万达商管新开业的43座万达广场中,三四线城市合计占比超七成。截至2019年底,新城控股已累计开业63座吾悦广场,其中一二线及省会城市18座,占比近30%;三线及以下城市45座,整体占比超70%。

从土地市场来看,2020年商业用地在三四线城市成交的比重仍然领先。根据CREIS中指数据,2020年1-6月全国300城商办用地成交分布中,三四线城市占比达48.5%,均领先于一线和二线城市;2020年1-6月,湖州商办用地成交规划建筑面积超400万平方米,在三四线城市中占比相对较大,潍坊及菏泽成交面积均超150万平方米。

整体来看,商业地产企业结合自身发展特点,在市场不断调整变化的阶段,仍表现出较为理性的布局偏好。一二线城市整体商业和产业发展潜力较突出,是商业地产企业始终关注的区域。而借助城镇化发展带来的红利以及消费下沉的差异化特征,三四线城市,尤其是在长三角和珠三角区域等经济较发达的城市群的三四线城市,其消费力量崛起也将吸引商业地产企业布局以寻求发展机会,促进商业地产企业进一步提升经营绩效,保持良好的成长性。

本文根据中指研究院《2020中国商业地产发展白皮书》等综合整理

责任编辑:xujing.bj

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