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商业地产的五个属性与操作精要

来源:3房网(来源:圣创集团)    2020-10-13 10:15:29
【摘要】商业地产的五种属性,需要有相应的操作精要。开建前项目可以通盘考量“软硬兼施”,而建成项目则只能在局部改造的基础上,提高“软实力”。内容上,商业地产的经营业态完全符合商业螺旋迭代理论。

中国的商业地产随着房产商品化而起步,随后高速发展十多年。近年商业地产先于工业物流地产、写字楼和住宅而显颓势。这其中,有政策原因,如城市人均商业面积过大,硬性规定自持比例,其实质是税收冲动和GDP导向。同时也是商业地产自身发展过快,政府及市场专业人才双缺乏,对其本质认识不深,操作不当而渐陷困局。

笔者从2000年开始,参与了专业市场、连锁超市、购物中心、地产开发和股权投资等一线和管理工作,深感厘清商业地产背后的投资属性、建筑属性、商业属性、生活属性和文化属性,从而给决策者和操作者以启示的重要性。欢迎交流探讨。

注:本文商业地产特指狭义的商业地产,不包括写字楼、工业物流等广义商业地产。

一、商业地产的投资属性

房地产行业的基本属性是其金融属性,商业地产更是投资属性明显。

国内的商业地产开发,最初以商铺、商业街为主,后来出现“大盒子”——商业综合体,基本上都是分割销售。那时的广告是“一铺养三代”,引的无数人追捧。但不到10年,很快问题就出来了——商业的群聚、互补效应发挥不出来,对消费者的软硬件服务无法体现,空置非常严重,很多“大盒子”和商业街沦为“鬼城”。

政府看到这个,很快就硬性规定,必须自持百分之四十,迫使开发商自持自营。对绝大数开发商而言,自建这样的商业团队既不容易,也不经济。最后出售部分和自营部分都萧条冷落,买铺的小投资人和开发商大量资金沉淀在商业地产上了。

商业地产的统一运营大家容易形成共识,于是和分割销售相配套的返租模式应运而生。问题在于,自持部分和返租部分尚未红火,返租到期了。这时,鲜有开发商能再次统一小业主的意见,也很难顶住现金压力,再次返租,于是听之任之越来越差。

政府希望市场盘活,开发商希望资金回笼,小投资人希望收益回报,商户希望生意红火。怎么破局?

能破商业地产投资迷局的不是硬性规定自持比例,而是资产证券化——解决只能销售兑现的单一模式,辅之以专业运营,提升房产价值。

在西方成熟市场,房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性低、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

简单理解就是集合众多小投资人的资金,由专业的人员进行房地产组合投资,获取收益和分红。这将极大地推动房地产商退出、小投资人进入从而活跃市场。国内2014年首单REITs的落地,近几年REITs产品陆续发行,可以预见的是,REITs在我国将获得长足发展。

商业地产的财务规划、交易结构设计、租售比策划,越来越受到地产商的重视。近来也有民间资本青睐存量商业地产项目,有的采用类私募方式运作,效果明显。

商业地产的五个属性与操作精要

二、商业地产的建筑属性

商业地产是建筑,它符合普通建筑的全部特点,还有一些特殊性。

建筑需要和城乡规划、社会经济、文化潮流相匹配。不管是街区还是“盒子”,都要与社会环境、自然环境和谐统一。

我们看到太多“脑残”建筑设计,可能与单方面提高容积率有关系,可能是与住宅合并建造的原因,或者是东施效颦的结果,甚至有些是为了标新立异而放弃实用的致命设计。

建筑为使用者而造。你若是为了投资人而造,为了建造者而造,必然会出大问题。

商业地产对周边道路、内部平面和垂直动线、交通接驳车辆停放、房屋结构、广告位等都有特别需求。这些“硬件”决定了未来商业经营的生死。改造固然可以提升,但“胎里”毛病是难改掉的。

新型建筑材料,包括外立面材料的使用,使得美观和功能实用得以兼顾。

与其在开业投入大量广告,不如花在规划设计。从万科、吾悦、大悦城等项目可以看到端倪。

三、商业地产的商业属性

商业地产一定是通过商业经营,来最终获取收益。

放眼全国的商业地产经营团队,很多人连商业都没有做过,更不要说专业了。这也不难理解,第一批优秀的商业地产从业人员,大多来自百货、超市、购物中心这些商业公司。

理解了商业,才有可能理解商业地产,而不仅仅是租铺子或者联营分成。商业的本质是交易创造价值。哪些业态符合当下市场的需求,也能产生足够的收益让商户和商场分享?哪些商户具备经营的能力,在本商场健康地生存发展下去?哪些创新不是脑袋的空想,而能逐步演化成快速增长的生意?这都是不能回避的问题。

作为商业地产的运营者,你不仅让商户填满,还要做蓄水者、大数据分析者、风险投资人和进出场决策者。既做好本份工作,也要为商户提供适当的协助。比如市场形象、公共服务、品质保证等。

当然,出租人与承租人的博弈也很常见,但合作是主旋律——只有赚钱了,才有的钱分呀。

随着商业下沉,不同级别的城市,业态、品牌也在分化,寻找各自的主战场。

商业地产的五个属性与操作精要

四、商业地产的生活属性

目前,网店分流了人们大部分的时间和购买力。实体商业最能抗衡网店的,就是商业地产的生活属性。

比如,理发、逛街、拍照、体育、儿童玩耍、汽车维护、聚餐、楼顶花园等等,是网店很难替代的。网红们更需要线下的素材,才能做出赞转评的佳作。

某种意义上,网店越发达,人们对线下的某些渴望越强烈。愉悦的光线、诱人的香味、撸猫撸狗各种触摸带来的安全感,都是对冲网络的法宝。

商业地产不再是物欲横流的市场,也是生活的栖息地,交易只是生活的一个手段,而不是全部,更不是目的。

你究竟靠什么,能让人无事阑干愿意来你商场转转,你离成功也就近了。

五、商业地产的文化属性

文化来源于生活,超越生活。这些年,许多商业地产把大量的文化元素带入商场,让人们看到了信仰与希望。

书店是一种尝试,电影院已很常见。文创、雕塑、绿植、教育、美术主题馆也越来越多。

极致的当推新加坡的樟宜机场大瀑布,把自然带进商业空间,体现了人与自然的美好相处。北京侨福芳草地,场内的艺术品极大地增强了品味和聚客能力。上海七宝万科的楼顶花园美轮美奂。好的文化内容可以参与,不只是参观,像这两年出来的梵高天空艺术馆就有不少亮点。

商业地产的文化属性是最能保持商场活力的要素。

小结

商业地产的五种属性,需要有相应的操作精要。开建前项目可以通盘考量“软硬兼施”,而建成项目则只能在局部改造的基础上,提高“软实力”。内容上,商业地产的经营业态完全符合商业螺旋迭代理论。

时代在进步,商业地产运作也同步前进,有的时候还会引领前行。

责任编辑:gaofei-bj

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