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到底什么才是商业地产运营 常见的商业地产运营模式有哪些?

来源:3房网    2020-11-12 14:36:45
【摘要】运营工作应该更侧重于何种运营手段,这取决于自身项目类型以及和客群消费者间的关系的。所以对于运营岗位的定义应该是:使得商户承租人在经营过程中不断受到良好呼应,帮助他们成长且受到合理引导乃至产生相应回报,同时要对于项目自身价值、品质得到合理提升的职能。

商业地产的运营主要是招商后,根据不同商业项目的规模、业态和定位,导入开发商自主开发的商业管理模式,对商业项目进行全面、有效的经营管理。

商业地产运营就是为了帮助自身项目与商户承租方、客群消费者三者之间更好地建立起来关系,这要求运营能够使用的一切干预手段。而这里最大的核心区别在于,假如运营的项目种类与运营职能之间关系类型不同时,运营的导向性也会是完全不同的。

比如对于超市这样的项目,购物中心的运营就更应该以“快速成交、明确的消费者转化”为导向,而对于餐饮类项目,因为这种价值本身就取决于消费者对口味、价格的偏爱,运营应以帮助商户出租方进行“用户忠诚维系”为导向。那么可以看出来,运营的概念,应当是大于“招商、推广、策划、物业、文案、商户管理”这些概念的总和,因为提到的这些,都只是一种具体的运营手段。

运营工作应该更侧重于何种运营手段,这取决于自身项目类型以及和客群消费者间的关系的。所以对于运营岗位的定义应该是:使得商户承租人在经营过程中不断受到良好呼应,帮助他们成长且受到合理引导乃至产生相应回报,同时要对于项目自身价值、品质得到合理提升的职能。

运营职能要求的是复合型服务能力,对于商户承租方在进场后能够切实有效的以各类手段、服务来真实、长期的提升商户承租方经营水平和业绩。

商业地产的未来更应靠运营目前商业地产中的运营现状,往往还是以一种比较浅白的模式在运行。主要是以往年份,国内经济增长太快导致消费市场旺盛,开发商、出租方对于运营职能不太重视,多数的商业地产企业不过是做一堆粗浅的方案、制度来进行初步的框架梳理,但是其中内在的环节往往是自我矛盾和冲突,市面上目前只有个别几家大型商业地产公司有能力去统筹规划这些繁琐杂乱的工作。现在市场环境萎缩且项目供应量剧增,充分竞争的市场还要是靠传统的运营模式已走到了尽头。所以更需要的是能够切实认真的执行和贯彻才行。如果没有认真去贯彻这些方案,只会使得项目逐渐废弛。

商业地产的运营,根本目的是为了帮助产品和用户之间建立和维护好关系,其是由一些零散和支离破碎的事情和节点来构成的。把所有这些支离破碎的点逐渐串联起来后形成一个可良性循环的生态,将各个孤立的各个行为产生关联,形成一个整体的联动。新开发一个消费者的成本是维护稳定客群消费者的六倍,只有切实做好商业地产中的运营工作,才能够让项目自身的价值进行保值、增值,让商户承租方获得良好的经济收益,让客群消费者愿意前来进行良好的消费并形成黏着性。

商业地产的运营模式:

1.产权持有(适用于开发商以商业地产为长期经营的资产,资金实力雄厚;拥有优秀经营管理人才)

这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目,则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局,以开发商为“产权人+出租人+管理者”,经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局,以开发商为“产权人+出租人”,专业商业运营公司为“管理者”,经营者为“承租人”形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在,因此采用三元格局的居多。(其实在市场中,经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环,经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此,只有资金实力雄厚,拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。)

2.租售并举:(适用于盈利周期短;资金实力雄厚)

这种模式在开发之前,先确定主力目标商家,并以其为龙头,吸引中小商家的进驻,集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家,因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾,有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位,提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式,双方的优势得以充分互动,物业升值的速率将是非常快的。)

3.产权出售:(适用于短期内要求回报,资金实力不够,人才缺乏)

实际情况中,包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金,取得现金流,进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局,即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中,有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省,往往使得该商业地产缺乏统一经营管理,商业品质由此降低,经营者风险而随之增大。

二、三种模式对比

优势:

产权持有:

1、便于统一经营定位和管理,较好地控制商业业态和档次,降低经营风险;

2、物业租金逐年递增,利润源泉稳定;

3、可将物业抵押融资,等待增值。

租售并举:

1、业态可控,大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益;

2、出售部分物业使回报期缩短。

3、主力店使物业增值快。

产权出售:1、短期可有回报。

2、整体出售销售周期较长,客户少;

劣势:

产权持有:

1、专业商业运营公司谈判实力强,有时开发商租金回报不及运营商经营回报;

2、回报期长;

3、初期投入资金压力大。

租售并举:

1、对主力店招商能力要求极高;

2、回报期长;

3、初期投入资金压力大。

产权出售:

1、后期可能缺乏统一管理、规划,小业主经营风险高;

2、不享有地产增值的效益。

商场促销活动形式:

1.以优惠折扣促使顾客购买商场购物卡、在重大节日在原有购物卡折上折、买购物卡抽奖增值

2.成立会员,会员积分赠礼或者积分抵现、免费停车,不同级别的会员优惠折扣有所不同

3.满额赠礼、满额赠券、满额抽奖、满额抽红包、满额参加DIY活动、满额加钱换购、满额送机动车(强险、商业险)代金券、满额免费停车或者限时免费停车(特别是餐饮类)

4.发放购物现金券,商家按顾客消费金额比例分摊承担费用

5.限时免单、买三免一(买免活动)

6.限时折扣优惠(部分、全场)

7.与银行合作,刷某指定银行卡满额返增购物卡

8.商场支持主力店商家,在周年庆或者大型节日做大型优惠活动,以主力店商家作为营销噱头

9.对于商场内品牌级次较高的,不定时做让扣支持

10.季节性特价商品促销

11.商场编辑微信内容推送(活动、新品上市),顾客转发有礼或有优惠、集赞送电影票

12.每周固定时间固定地点做爆品销售,爆品来源于商家。同时将会员成立微信群,在群里发爆品

13.商场不定时做各类展,如气球王国展、萌宠展、失恋展等等,吸引客流

14.在商场内空余地方做特卖

15.与出租车或滴在滴车公司合作,指定节假日坐车来商场,车费有优惠

16.利用场内商家商品,做拍卖活动

(本文根据互联网综合整理)

责任编辑:gaofei-bj

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