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中山民众:深圳外溢桥头堡 中山发展新引擎

来源:3房网(来源:中指研究院)    2020-11-20 14:00:03
【摘要】随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,当下粤港澳大湾区成为兵家争抢热点,机遇铺开。9市2区中的中山雄踞大湾区几何中心,依靠深中通道等重大交通项目,以及以1400亿元布局的粤港澳大湾区综合交通枢纽举措,成为城市群中的连接点。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,当下粤港澳大湾区成为兵家争抢热点,机遇铺开。9市2区中的中山雄踞大湾区几何中心,依靠深中通道等重大交通项目,以及以1400亿元布局的粤港澳大湾区综合交通枢纽举措,成为城市群中的连接点。而位居深中通道桥头堡的民众镇,占据深圳西进、中山东拓发展契机,在承接深圳产业、人口、资源外溢过程中优势凸显,区域价值迎来一场前所未有的聚变。

一、粤港澳大湾区建设提速 中山发展迎来新机遇

中山,古称“香山”,位于珠江三角洲中南部,珠江口西岸,北连广州,毗邻港澳,与大湾区三大极点陆路相连。2019年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台,大湾区建设从开局起步转向全面铺开、纵深推进的新阶段,《纲要》中9次被提及的中山,城市价值蓄势崛起。

(1)粤港澳大湾区几何中心点

从地理位置上看,中山位居大湾区三大经济圈——广佛肇经济圈、深莞惠经济圈、珠中江经济圈几何中心点,此外,中山还处于广东省三大自贸区——南沙自贸区、前海自贸区、横琴自贸区黄金中心,优越的地理位置为中山城市发展与价值提升创造了优越的条件。

图:三大经济圈几何中心

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(2)深中通道下桥口

中山位居世纪工程深中通道的西岸登陆点。作为大湾区东西岸通行最具经济价值和效益潜力的通道,深中通道的建设结束了中山的边缘化格局,迎来西岸的城市中心化时代,深中两地的生活半径不断增大,中山成为名副其实的“深圳后花园”。

(3)大湾区与沿海经济带交汇点

作为珠三角区域枢纽城市,中山市积极落实国家“一带一路”战略,经贸拓展活动覆盖半数以上国家和地区。大湾区建设提速下,中山强化“东承西接”,不断提升城市吸引力和承载力,扼守粤港澳大湾区与沿海经济带的战略交汇要地,成为了大湾区西翼枢纽门户的投资热土。

二、立体交通编织“30分钟通勤圈” 几何中心中山下好“交通先手棋”

广东有句俗语,叫“路通财通”。“要想富,先修路”,这个朴素而精辟的论断在粤港澳大湾区依然适用。正在建设中的深中通道就是一条有助于中山的致富之路。作为珠三角“深莞惠”与“珠中江”两大城市群之间唯一公路直连通道,深中通道一旦建成,中山地理优势将被彻底激活,珠江口门户城市和交通桥头堡的地位将得以确立,南山、横琴、前海三大自贸区对中山的辐射能力也将随之增强。深圳、中山直接两地基础设施、教育、医疗、社会保障等领域将加快对接融合,中山将更直接便捷地承接深圳的外溢,更多的人流、物流、信息流、资金流也将涌入中山,为中山经济注入无限活水,助力中山经济大反弹。

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在协同推进粤港澳大湾区建设的进程中,中山紧抓深中通道通车前窗口机遇期,从今年起将投入1500亿元,统筹推进一批高铁,城市轨道,高、快速路,港口等交通项目建设,加快建立完善高速、高铁骨架网,推动实现大湾区核心城市“半小时通勤圈”和“一小时生活圈”,举全市之力打造粤港澳大湾区西岸区域性综合交通枢纽,推动实现大湾区城市群真正物理上的融合。

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随着高速公路、轨道交通建设的全面推进,中山构建多层次立体化交通运输体系的蓝图日渐清晰,未来中山将与广州、珠海、深圳、佛山、江门等周边城市形成半小时经济生活圈。随着交通优势转为发展胜势,中山区域价值将进一步凸显。

三、深圳城市向西外溢,中山城市向东发展 深中融城桥头堡民众迎来发展契机

深中通道开通在即,2019年,中山市《政府工作报告》首次提出“积极推动环湾布局向东发展”,加快城市发展重心向东延伸,连同深圳已经成为中山城市产业发展的重要战略目标。2020年,中山《政府工作报告》进一步提出大力推进城市环湾布局、向东发展,并深入推进产业梯度布局和城市功能科学划分。此外,中山城市规划为“一主两副、四组团”的组团式空间结构,东部组团和东北组团式城市未来拓展的主要空间。机遇浪潮下的中山,向东发展成定势。在中山东北部格局中,民众镇以地理中心之势,占据东进发展契机。

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民众镇位于中山市东北部,距离深圳前海30公里,地处大湾区腹心,贯通南北、承东启西,是大湾区发展的先导区和核心区。区位上,中山民众毗邻在建的深中通道(下桥口车行15分钟即达),东临深圳前海自贸区,北接广州南沙自贸区,南望珠海横琴自贸区,与大湾区三大极点陆路相连,拥有深圳、广州、珠海三大中心城市外溢的重大机遇,为珠江东西两岸融合发展支撑点。此外,民众与火炬、翠亨位居珠东西创新走廊“A”字形科技创新战略支点,战略意义重大。

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深中通道完成后,民众市民驾车去深圳机场、前海等地,将由以往绕行虎门大桥上百公里变为跨江直达,车程由2小时缩减为20分钟。对中山而言,原本只能往北拓进的“黄金东岸”如今不仅多了一个向东联系、发展的方向,而且还有望承接来自珠江东岸的产业转移——深圳的高科技公司外溢中山。产业转移一方面可降低成本,另一方面可助中山转型成为高端制造业基地。今年以来,广东省加大力度支持深中一体化发展,深中加速融合,这将提升中山在价值链中的地位。而拥有着得天独厚的地理优势的民众,将能够承接前海自贸区、空港新城以及广州南沙自贸发展利好,享受资本、技术和人才的溢出,并在不断向西的产业转移中持续受益。

四、9大产业平台错位发展 产业新城助力民众打造东部产业创新高地

中山的产业经济发轫于专业镇,带有镇域传统制造业发展的深刻烙印。在粤港澳大湾区建设上升为国家战略后,中山产业升级优化步伐显著加快。结合产业发展侧重点不同,中山将各个镇划分为五大组团。结合未来发展的主导产业类型,中山构建了与五大组团相对应的“9+2+1”产业空间平台体系,包括:(1)对接战略新兴产业发展的产业平台:包括以创新服务为主的岐江新城、翠亨新区园和五桂山科创教育区,以高端智造为主的火炬开发区园、民众园、板芙园、坦洲园和三角园。(2)促进专业制造产业发展的产业平台:包括小榄园、古镇园、黄圃园。

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民众园定位为先进制造业平台,重点发展先进装备制造、电子与通信设备制造、新能源、新材料、健康医药等先进制造产业,是九大产业平台中新增规划建面最大的园区,与火炬开发区园、翠亨新区园基本连成一片,形成一体化发展的态势,是中山市产业创新和高新技术产业的主要发展空间,未来规模化效应将逐步凸显,在承载粤港澳大湾区重大产业项目上具备较大优势。

基于对民众区域价值的高度认可,2018年6月,华夏幸福与中山市民众镇正式签约,以“湾区创新磁极、珠西魅力水城”战略定位打造大湾区标杆产业新城,将与江门高新产业新城协同发展,致力于成为珠西经济发展轴带的重要支点。依托华夏幸福产业新城建设经验,遵循“全球技术—华夏加速—中国创造”的独特路径,中山民众产业新城将整合全球资源,打通从研究规划、落地谋划、资源匹配、载体建设到服务运营的产业发展全流程,通过科技驱动、创新驱动和资本驱动打造一批科技含量高、示范带动强的先进产业集群。

根据规划,民众产业新城将重点做强新一代信息技术、健康医药、高端装备制造三大产业集群,同时做优先进生产性服务业,打造大湾区创新发展新引擎。作为中山市重点产业发展平台,中山民众产业新城已经成为中山市经济发展的重要空间载体之一,已引进比亚迪、彩讯、有棵树、欧普照明等中高端产业项目。截止目前,民众产业新城完成签约投资额达236.2亿元,签约项目15个,预计未来5年将导入近3万工作人口,为民众区域发展带来新的活力。

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未来随着广州地铁18号线和深中通道的竣工通车,中山民众产业新城将融入深圳30分钟经济圈、广州50分钟经济圈,晋级“广州—深圳—香港—澳门”科技创新走廊和“深圳—中山—江门”新经济廊道的关键节点。未来,中山民众产业新城将集聚创新资源,以产兴城,以城促产,成为区域科技创新中心、世界级现代装备制造业基地,从而成为承接深圳产业外溢的重要支点,进而发展成为粤港澳大湾区未来发展的重要一极。

五、深圳外溢加速中山楼市繁荣 民众土地价值凸显

改革开放40年来,深圳市高速发展,在人口大量积聚的同时伴随而来的是房地产市场的高度繁荣。但是,由于深圳占地面积较小,可供开发的地块逐年递减,深圳宅地价格不断上升,“高价地,双限双竞,宅地稀缺……”成为深圳土地市场的代名词。

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在“大深圳”语境熏陶下,一股由内向外的“离心”置业潮,冲破了地缘的限制,向深圳周边城市蔓延。中山的发展前景一路高歌猛进,随之而来的人居价值风暴也正在这块火热的土地上展开,驶入快车道的中山楼市已然成为深圳人异地置业的重要站点。在翠亨、三乡等临深片区,由深圳人创造的旺销佳绩不断刷新当地的销售业绩,与此同时,深圳人多元化的置业需求也在中山置业浪潮中得到极大满足。由于深中通道等利好因素,中山住宅地价从2015年以来逐步上涨, 2020年受结构性因素均价所有回落,但中山整体地价长期处于深圳地价四成以下,区别于深圳周边东莞、惠州等地快速上涨的土地价格,中山宅地仍处价值洼地。

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整体来看,中山高地价成交区域聚集在东部临深板块的翠亨新区及南朗镇,2020年翠亨新区住宅地价已突破2300万/亩;民众镇紧邻翠亨新区,约30分钟车程,拥有较为集中的连片土地,东南片区仍处于微开发状态,价值洼地区位凸显,将享受翠亨新区联动红利。

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从新房市场来看,中山住宅房价从2016年开始快速上涨,2019年达到价格高峰,2020年受大环境影响均价所有回落;从成交客群来看,中山本地客群占比有所减少,深圳客群占比快速提升。长期来看,由于深中通道、南中高速等利好因素,中山住宅依然具备较大上涨潜力。民众属于东部临深板块,2020年上半年住宅均价在11184元/㎡(毛坯),与毗邻的开发区及翠亨新区具有较明显的价格差,洼地区位明显,住宅上涨趋势可期。

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六、城市配套不断完善 民众加速融入大湾区优质生活圈

民众地处大沙田地区,辖区内河流纵横交错,拥有珠江三角洲现存最优美的自然风光和优良生态环境,保留着原汁原味的水乡风情,拥有“全国优美乡镇”、“广东旅游名镇”、“广东省休闲农业与乡村旅游示范镇”等称号,是著名的“岭南水乡”。在生态环境工作中,民众主打“保护传统水乡生态资源”和“全面提升城镇品位”两张牌,打造“生态美、生产美、生活美”的人居环境。

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随着民众产业新城的不断开发,民众配套设施加速建成。2020年4月,民众产业新城锦丰公园开工建设,占地232.5亩,建成后将为新城居民提供自然化的游憩生活公共空间,尽享都市田园生活。锦丰公园南侧,高端城市综合体即将落地,具备住宿、餐饮、娱乐、购物、商务、宴会等多种功能,深度领略岭南风情。此外,民众产业新城将应引入省重点中、小学及三甲医院,为新城居民带来优质的教育资源及医疗保障。

民众公共服务设施、文化娱乐设施、体育设施的加速建设,将更好地满足群众对高品质生活的追求,更好地服务进驻的企业,更好地吸聚精英人群,民众将逐步打造成为升级版的岭南都市水乡,加速融入大湾区优质生活圈。

优越的交通区位优势,可连片开发的土地资源,前瞻的产业规划,高端的产业发展平台,民众绘就了一张高速发展的蓝图,正以更广的视野、更大的格局、更高的标准参与到粤港澳大湾区建设中,加速成为中山市乃至珠三角地区的投资热土,区域价值显著提升。

责任编辑:xujing.bj

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